5 types d'assurance hypothécaire privée (PMI)

Si vous versez une mise de fonds de moins de 20 % sur une maison, il est essentiel de comprendre vos options en matière d'assurance hypothécaire privée (PMI). Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas se permettre un acompte de 20 %. D'autres peuvent choisir de déposer un plus petit acompte en faveur d'avoir plus d'argent disponible pour les réparations, le remodelage, l'ameublement et les urgences.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI)?

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d'assurance qu'un emprunteur peut être tenu de souscrire comme condition d'un prêt hypothécaire conventionnel. La plupart des prêteurs exigent un PMI lorsqu'un acheteur verse un acompte inférieur à 20 % du prix d'achat de la maison.

Lorsqu'un emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur du bien, le ratio prêt/valeur de l'hypothèque (LTV) est supérieur à 80 % (plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de l'hypothèque pour le prêteur est élevé).

Contrairement à la plupart des types d'assurance, la police protège l'investissement du prêteur dans la maison, et non la personne qui souscrit l'assurance (l'emprunteur). Cependant, le PMI permet à certaines personnes de devenir propriétaires plus tôt. Pour les particuliers qui choisissent de débourser entre 5% et 19,99% du coût de la résidence, PMI leur offre la possibilité d'obtenir un financement.

Cependant, cela s'accompagne de frais mensuels supplémentaires. Les emprunteurs doivent payer leur PMI jusqu'à ce qu'ils aient accumulé suffisamment de valeur nette dans la maison pour que le prêteur ne les considère plus comme étant à haut risque.

Les coûts du PMI peuvent aller de 0,25 % à 2 % du solde de votre prêt par an, selon le montant de l'acompte et de l'hypothèque, la durée du prêt et la situation de l'emprunteur. cote de crédit. Plus vos facteurs de risque sont élevés, plus le taux que vous paierez est élevé. Et comme le PMI est un pourcentage du montant de l'hypothèque, plus vous empruntez, plus vous paierez de PMI. Il existe plusieurs grandes sociétés PMI aux États-Unis. Ils facturent des tarifs similaires, qui sont ajustés annuellement.

Bien que le PMI soit une dépense supplémentaire, il continue de dépenser de l'argent pour le loyer et peut-être de manquer l'appréciation du marché pendant que vous attendez pour économiser un acompte plus important. Cependant, il n'y a aucune garantie que vous achèterez une maison plus tard que plus tôt, donc la valeur du paiement du PMI mérite d'être prise en compte.

Certains propriétaires potentiels peuvent avoir besoin de considérer la Federal Housing Administration (FHA) l'assurance hypothécaire. Cependant, cela ne s'applique que si vous êtes admissible à un prêt de la Federal Housing Administration (Prêt FHA).

Couverture d'assurance hypothécaire privée (PMI)

Tout d'abord, vous devez comprendre comment fonctionne PMI. Par exemple, supposons que vous déposez 10 % et obtenez un prêt pour les 90 % restants de la valeur de la propriété: 20 000 $ d'acompte et un prêt de 180 000 $. Avec assurance hypothèque, les pertes du prêteur sont limitées si le prêteur doit saisir sur votre hypothèque. Cela pourrait arriver si vous perdez votre emploi et ne pouvez pas effectuer vos paiements pendant plusieurs mois.

La compagnie d’assurance hypothécaire couvre un certain pourcentage de la perte du prêteur. Pour notre exemple, disons que le pourcentage est de 25 %. Donc, si vous deviez encore 85 % (170 000 $) du prix d'achat de 200 000 $ de votre maison au moment de la saisie, au lieu de perdre la totalité des 170 000 $, le prêteur ne perdrait que 75 % des 170 000 $, ou 127 500 $ sur la maison principal. Le PMI couvrirait les 25 % restants, soit 42 500 $. Il couvrirait également 25 % des intérêts en souffrance que vous aviez accumulés et 25 % des frais de forclusion du prêteur.

Si PMI protège le prêteur, vous vous demandez peut-être pourquoi l'emprunteur doit payer pour cela. Essentiellement, l'emprunteur rémunère le prêteur pour avoir pris le risque plus élevé de vous prêter, par rapport à prêter à quelqu'un prêt à verser un acompte plus important.

Combien de temps avez-vous pour souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI)?

Les emprunteurs peuvent demander que les paiements mensuels de l'assurance prêt hypothécaire soient éliminés une fois que le ratio prêt-valeur tombe en dessous de 80 %. Une fois que le ratio LTV de l'hypothèque tombe à 78%, le prêteur doit automatiquement annuler le PMI tant que vous êtes à jour sur votre hypothèque. Cela se produit lorsque votre mise de fonds, plus le capital du prêt que vous avez remboursé, équivaut à 22 % du prix d'achat de la maison. Cette annulation est une exigence du fédéral Loi sur la protection des propriétaires, même si la valeur marchande de votre maison a baissé.

Types d'assurance hypothécaire privée (PMI)

1. Assurance prêt hypothécaire payée par l'emprunteur

Le type de PMI le plus courant est l'assurance prêt hypothécaire payée par l'emprunteur (BPMI). BPMI se présente sous la forme de frais mensuels supplémentaires que vous payez avec votre versement hypothécaire. Après la clôture de votre prêt, vous payez BPMI tous les mois jusqu'à ce que vous ayez 22 % de la valeur nette de votre maison (sur la base du prix d'achat initial).

À ce stade, le prêteur doit automatiquement annuler BPMI, tant que vous êtes à jour de vos versements hypothécaires. Accumuler suffisamment l'équité de la maison au moyen de versements hypothécaires mensuels réguliers pour obtenir l'annulation de BPMI prend généralement environ 11 ans.

Vous pouvez également être proactif et demander au prêteur d'annuler BPMI lorsque vous avez 20% de valeur nette dans votre maison. Pour que votre prêteur annule BPMI, votre versements hypothécaires doit être à jour. Vous devez également avoir un historique de paiement satisfaisant, et il ne doit pas y avoir de privilèges supplémentaires sur votre propriété. Dans certains cas, vous aurez peut-être besoin d'un courant évaluation pour justifier la valeur de votre maison.

Certains agents de crédit peut permettre aux emprunteurs d'annuler le PMI plus tôt en fonction de l'appréciation de la valeur de la maison. Supposons que l'emprunteur accumule 25 % de capitaux propres en raison de l'appréciation au cours des années deux à cinq, ou 20 % de capitaux propres après la cinquième année. Dans ce cas, l'investisseur qui a acheté le prêt peut autoriser l'annulation du PMI une fois que la valeur accrue de la maison est prouvée. Cela peut être fait avec une évaluation, une opinion sur les prix d'un courtier (BPO) ou un modèle d'évaluation automatisé (AVM).

Vous pourrez peut-être également vous débarrasser du PMI plus tôt en refinançant. Cependant, vous devrez peser le coût de refinancement contre les coûts de la poursuite du paiement des primes d'assurance hypothécaire. Vous pouvez également annuler votre PMI plus tôt en remboursant par anticipation le capital de votre hypothèque afin que vous ayez au moins 20 % de capitaux propres.

Cela vaut la peine de considérer si vous êtes prêt à payer PMI jusqu'à 11 ans pour acheter maintenant. Que vous coûtera le PMI à long terme? Qu'est-ce que l'attente pour acheter vous coûtera potentiellement? Même s'il est vrai que vous pourriez manquer d'accumuler la valeur nette de votre maison pendant que vous louez, vous éviterez également les nombreux coûts liés à l'accession à la propriété. Ces frais comprennent l'assurance habitation, impôts fonciers, l'entretien et les réparations.

Les trois autres types de PMI ne sont pas aussi courants que l'assurance prêt hypothécaire payée par l'emprunteur. Vous voudrez peut-être tout de même savoir comment ils fonctionnent, au cas où l'un d'entre eux vous semblerait plus attrayant ou que votre prêteur vous propose plus d'une option d'assurance prêt hypothécaire.

2. Assurance hypothécaire à prime unique

Avec l'assurance prêt hypothécaire à prime unique (SPMI), également appelée assurance prêt hypothécaire à versement unique, vous payez d'avance l'assurance prêt hypothécaire en une somme forfaitaire. Cela peut être fait soit en totalité à fermeture ou financée dans l'hypothèque (dans ce dernier cas, elle peut être appelée assurance hypothécaire à financement unique).

L'avantage de SPMI est que votre paiement mensuel sera inférieur à celui de BPMI. Cela peut vous aider à vous qualifier pour emprunter davantage pour acheter votre maison. Un autre avantage est que vous n'avez pas à vous soucier du refinancement pour sortir du PMI. Vous n'avez pas non plus à surveiller votre ratio prêt/valeur pour voir quand vous pouvez faire annuler votre PMI.

Le risque est que si vous refinancez ou vendez en quelques années, aucune partie de la prime unique ne soit remboursable. De plus, si vous financez la prime unique, vous paierez des intérêts tant que vous portez l'hypothèque. De plus, si vous n'avez pas assez d'argent pour un acompte de 20 %, vous n'aurez peut-être pas les liquidités nécessaires pour payer une prime unique à l'avance.

Toutefois, le vendeur ou, dans le cas d'une maison neuve, le constructeur peut payer la prime unique de l'emprunteur hypothèque Assurance. Vous pouvez toujours essayer de négocier cela dans le cadre de votre offre d'achat.

Si vous prévoyez rester dans la maison pendant trois ans ou plus, l'assurance prêt hypothécaire à prime unique peut vous faire économiser de l'argent. Demandez à votre agent de crédit pour voir si c'est bien le cas. Sachez que tous les prêteurs n'offrent pas d'assurance prêt hypothécaire à prime unique.

3. Assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur

Avec l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), votre prêteur paiera techniquement la prime d'assurance prêt hypothécaire. En fait, vous le paierez sur la durée du prêt sous la forme d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé.

Contrairement à BPMI, vous ne pouvez pas annuler LPMI lorsque vos capitaux propres atteignent 78% car ils sont intégrés au prêt. Le refinancement sera le seul moyen de réduire votre mensualité. Votre taux d'intérêt ne diminuera pas une fois que vous aurez 20 % ou 22 % de capitaux propres. Le PMI payé par le prêteur n'est pas remboursable.

L'avantage du PMI payé par le prêteur, malgré la hausse taux d'intérêt, c'est que votre paiement mensuel pourrait toujours être inférieur à celui des paiements mensuels PMI. De cette façon, vous pourriez être admissible à emprunter davantage.

4. Assurance hypothécaire à prime fractionnée

L'assurance prêt hypothécaire à prime fractionnée est le type le moins courant. C'est un hybride des deux premiers types dont nous avons parlé: BPMI et SPMI.

Voici comment cela fonctionne: vous payez une partie de l'assurance prêt hypothécaire sous forme de somme forfaitaire à la clôture et une partie mensuellement. Vous n'avez pas à fournir autant d'argent supplémentaire qu'avec SPMI, et vous n'augmentez pas votre paiement mensuel autant qu'avec BPMI.

L'une des raisons de choisir l'assurance prêt hypothécaire à primes fractionnées est que votre ratio dette/revenu est élevé. Lorsque c'est le cas, augmenter trop votre paiement mensuel avec BPMI signifierait ne pas être admissible à emprunter suffisamment pour acheter la maison que vous souhaitez.

La prime initiale peut aller de 0,50 % à 1,25 % du montant du prêt. La prime mensuelle sera basée sur le ratio prêt/valeur net avant prise en compte de toute prime financée.

Comme avec SPMI, vous pouvez demander au constructeur ou au vendeur de payer la prime initiale, ou vous pouvez la transférer dans votre hypothèque. Les primes fractionnées peuvent être partiellement remboursables une fois l'assurance prêt hypothécaire annulée ou résiliée.

5. Protection hypothécaire fédérale pour prêt immobilier (MIP)

Il existe un autre type d'assurance hypothécaire. Cependant, il n'est utilisé qu'avec des prêts souscrits par l'Administration fédérale du logement. Ces prêts sont mieux connus sous le nom de prêts FHA ou de prêts hypothécaires FHA. Le PMI via la FHA est connu sous le nom de MIP. C'est une exigence pour tous les prêts FHA et avec des acomptes de 10 % ou moins.

De plus, il ne peut être supprimé sans refinancer la maison. Le MIP nécessite un paiement initial et des primes mensuelles (généralement ajoutées à la note hypothécaire mensuelle). L'acheteur est toujours tenu d'attendre 11 ans avant de pouvoir retirer le MIP du prêt s'il avait un acompte de plus de 10 %.

Coût de l'assurance hypothécaire privée (PMI)

Le coût de vos primes PMI dépendra de plusieurs facteurs.

• Quel plan premium vous choisissez
• Que votre taux d'intérêt soit fixe ou révisable
• La durée de votre prêt (généralement 15 ou 30 ans)
• Votre acompte ou ratio prêt/valeur (LTV) (un acompte de 5 % vous donne un LTV de 95 %; 10% de duvet rend votre LTV 90%)
• Le montant de la couverture d'assurance hypothécaire requise par le prêteur ou l'investisseur (il peut varier de 6 % à 35 %)
• Si la prime est remboursable ou non
• Votre cote de crédit
• Tout facteur de risque supplémentaire, tel que le prêt étant pour une hypothèque jumbo, un immeuble de placement, un refinancement en espèces ou une résidence secondaire

En général, plus vous avez l'air risqué en fonction de l'un de ces facteurs (généralement pris en compte lorsque vous contractez un prêt), plus vos primes seront élevées. Par exemple, plus votre cote de crédit et votre mise de fonds sont faibles, plus vos primes seront élevées.

Selon les données de Ginnie Mae et de l'Urban Institute, le PMI annuel moyen varie généralement de 0,55% à 2,25% du montant initial du prêt chaque année. Voici quelques scénarios: Si vous mettez 15 % sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et que vous avez une cote de crédit de 760 ou plus, par exemple, vous paieriez 0,17 % parce que vous seriez probablement considéré comme un emprunteur à faible risque. Si vous mettez 3 % sur un prêt hypothécaire à taux révisable de 30 ans dont le taux de lancement est fixe pour seulement trois ans et que vous avez une cote de crédit de 630, votre taux sera de 2,81 %. Cela se produit parce que vous seriez considéré comme un emprunteur à haut risque dans la plupart des institutions financières.

Une fois que vous savez quel pourcentage s'applique à votre situation, multipliez-le par le montant que vous empruntez. Divisez ensuite ce montant par 12 pour voir ce que vous paierez chaque mois. Par exemple, un prêt de 200 000 $ avec une prime annuelle de 0,65 % coûterait 1 300 $ par an (200 000 $ x 0,0065), soit environ 108 $ par mois (1 300 $ / 12).

Estimation des taux pour l'assurance hypothécaire privée (PMI)

De nombreuses entreprises proposent des assurances hypothécaires. Leurs taux peuvent différer légèrement et c'est votre prêteur, et non vous, qui choisira l'assureur. Néanmoins, vous pouvez vous faire une idée du taux que vous paierez en étudiant la carte des taux de l'assurance prêt hypothécaire. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty et Genworth sont d'importants fournisseurs d'assurance hypothécaire privée.

Les cartes de taux d'assurance prêt hypothécaire peuvent être déroutantes à première vue. Voici comment les utiliser.

1. Trouvez la colonne qui correspond à votre pointage de crédit.
2. Trouvez la ligne qui correspond à votre ratio LTV.
3. Identifiez la ligne de couverture applicable. Recherchez sur le Web les exigences de couverture d'assurance hypothécaire de Fannie Mae pour déterminer le montant de la couverture requise pour votre prêt. Alternativement, vous pouvez demander à votre prêteur (et impressionner le pantalon avec votre connaissance du fonctionnement de PMI).
4. Identifiez le taux PMI qui correspond à l'intersection de votre pointage de crédit, de l'acompte et de la couverture.
5. Le cas échéant, ajoutez ou soustrayez à ce taux le montant du tableau d'ajustement (sous le tableau des taux principal) qui correspond à votre pointage de crédit. Par exemple, si vous effectuez un refinancement avec retrait et que votre pointage de crédit est de 720, vous pouvez ajouter 0,20 à votre taux.
6. Comme nous l'avons montré dans la section précédente, multipliez le taux total par le montant que vous empruntez; il s'agit de votre prime annuelle d'assurance hypothécaire. Divisez-le par 12 pour obtenir votre prime mensuelle d'assurance prêt hypothécaire.

Votre taux sera le même tous les mois, même si certains assureurs le baisseront au bout de dix ans. Cependant, c'est juste avant le moment où vous devriez pouvoir abandonner la couverture, de sorte que les économies ne seront pas si importantes.

Assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA)

L'assurance hypothécaire fonctionne différemment avec les prêts FHA. Pour la majorité des emprunteurs, cela finira par être plus cher que le PMI.

PMI ne vous oblige pas à payer une prime initiale, sauf si vous choisissez une assurance prêt hypothécaire à prime unique ou à prime fractionnée. Dans le cas d'une assurance prêt hypothécaire à prime unique, vous ne paierez aucune prime mensuelle d'assurance prêt hypothécaire. Dans le cas de l'assurance prêt hypothécaire à prime fractionnée, vous payez des primes mensuelles d'assurance prêt hypothécaire moins élevées parce que vous avez payé une prime initiale. Cependant, tout le monde doit payer une prime initiale avec l'assurance hypothécaire FHA. De plus, ce paiement ne fait rien pour réduire vos primes mensuelles.

À compter d'août 2020, la prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) est de 1,75 % du montant du prêt. Vous pouvez payer ce montant à la clôture ou le financer dans le cadre de votre hypothèque. L'UFMIP vous coûtera 1 750 $ pour chaque tranche de 100 000 $ que vous empruntez. Si vous le financez, vous paierez également des intérêts, ce qui le rendra plus cher au fil du temps. Le vendeur est autorisé à payer votre UFMIP tant que la contribution totale du vendeur à vos frais de clôture ne dépasse pas 6% du prix d'achat.

Avec un prêt hypothécaire FHA, vous paierez également une prime mensuelle d'assurance prêt hypothécaire (MIP) de 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt en fonction de votre mise de fonds et de la durée du prêt. Comme le montre le tableau FHA ci-dessous, si vous avez un prêt de 200 000 $ sur 30 ans et que vous payez l'acompte minimum de la FHA de 3,5 %, votre MIP sera de 0,85 % pour la durée du prêt. Ne pas pouvoir annuler vos MIP peut être coûteux.

Source: Département américain du logement et du développement urbain.

Pour les prêts FHA avec un acompte de 10 % ou plus, vous pouvez annuler vos MIP mensuels après 11 ans. Mais si vous avez 10 % à déposer, pourquoi obtenir un prêt FHA? Vous ne voudriez le faire que si votre pointage de crédit est trop faible pour être admissible à un prêt conventionnel. Une autre bonne raison: si votre faible cote de crédit vous donnerait un taux d'intérêt ou une dépense PMI beaucoup plus élevé avec un prêt traditionnel qu'avec un prêt FHA.

Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 580 et peut-être même inférieur (bien que les prêteurs puissent exiger que votre pointage soit de 620 ou plus). Et vous pourriez bénéficier du même taux qu'avec un prêt conventionnel malgré un score de crédit inférieur: 660 contre 740, par exemple.

Sans mettre 10 % ou plus sur un prêt hypothécaire FHA, la seule façon d'arrêter de payer les MIP FHA est de refinancer en un prêt conventionnel. Cette étape prendra tout son sens une fois que votre pointage de crédit ou votre LTV aura considérablement augmenté. Cependant, le refinancement signifie payer les frais de clôture, et les taux d'intérêt peuvent être plus élevés lorsque vous êtes prêt à refinancer. Des taux d'intérêt plus élevés et des frais de clôture pourraient annuler toute économie résultant de l'annulation de l'assurance hypothécaire FHA. De plus, vous ne pouvez pas refinancer si vous êtes au chômage ou si vous avez trop de dettes par rapport à vos revenus.

En outre, les prêts FHA sont plus généreux en permettant aux vendeurs de contribuer à l'acheteur frais de clôture: jusqu'à 6 % du montant du prêt contre 3 % pour les prêts classiques. Si vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une maison sans une aide substantielle aux frais de clôture, un prêt FHA pourrait être votre seule option.

La ligne de fond

L'assurance prêt hypothécaire coûte de l'argent aux emprunteurs, mais elle leur permet de devenir propriétaires plus rapidement en réduisant le risque pour les institutions financières d'émettre des prêts hypothécaires à des personnes avec de petits acomptes. Vous trouverez peut-être intéressant de payer des primes d'assurance prêt hypothécaire si vous souhaitez devenir propriétaire le plus tôt possible pour des raisons de style de vie ou d'abordabilité. En plus des raisons de le faire: les primes peuvent être annulées une fois que la valeur nette de votre maison atteint 80 % si vous payez une assurance PMI mensuelle ou une assurance prêt hypothécaire à primes fractionnées.

Cependant, vous pourriez réfléchir à deux fois si vous faites partie de la catégorie des emprunteurs qui devraient payer des primes d'assurance FHA pour la durée du prêt. Vous pourrez peut-être refinancer plus tard un prêt FHA pour vous débarrasser du PMI. En revanche, rien ne garantit que votre situation d'emploi ou les taux d'intérêt du marché rendront un refinancement possible ou rentable.