संचालन से समायोजित धन-AFFO परिभाषा

ऑपरेशंस से एडजस्टेड फंड्स क्या हैं—AFFO?

संचालन से समायोजित धन (AFFO) वित्तीय प्रदर्शन माप को संदर्भित करता है जिसका मुख्य रूप से विश्लेषण में उपयोग किया जाता है अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)। आरईआईटी का एएफएफओ, हालांकि गणना के अलग-अलग तरीकों के अधीन है, आम तौर पर ट्रस्ट के बराबर होता है संचालन से धन (एफएफओ) आरईआईटी की अंतर्निहित परिसंपत्तियों की गुणवत्ता बनाए रखने के लिए उपयोग किए जाने वाले आवर्ती पूंजीगत व्यय के लिए किए गए समायोजन के साथ। गणना जीएएपी को सीधे किराए, पट्टे की लागत और अन्य भौतिक कारकों के समायोजन में लेती है।

संचालन से समायोजित निधि को समझना—AFFO

भले ही उद्योग के पेशेवर संचालन से समायोजित धन (AFFO) की गणना करने के लिए कैसे चुनते हैं, इसे साधारण FFO की तुलना में शेयरधारकों के लिए अवशिष्ट नकदी प्रवाह का अधिक सटीक उपाय माना जाता है। हालांकि एफएफओ का आमतौर पर उपयोग किया जाता है, यह इसके लिए कटौती नहीं करता है पूंजी व्यय संपत्तियों के मौजूदा पोर्टफोलियो को बनाए रखने के लिए आवश्यक है, इसलिए यह वास्तविक अवशिष्ट नकदी प्रवाह को काफी हद तक नहीं मापता है। पेशेवर विश्लेषक एएफएफओ को पसंद करते हैं क्योंकि यह आरईआईटी द्वारा किए गए अतिरिक्त लागतों को ध्यान में रखता है- और अतिरिक्त आय स्रोत भी, जैसे किराए में वृद्धि। इस प्रकार, यह अनुमान लगाते समय अधिक सटीक आधार संख्या प्रदान करता है वर्तमान मूल्य और आरईआईटी की भविष्य की भुगतान करने की क्षमता का एक बेहतर भविष्यवक्ता लाभांश. यह एक गैर-जीएएपी उपाय है।

संचालन से समायोजित धन की गणना-AFFO

AFFO की गणना करने से पहले, एक विश्लेषक को पहले REIT के फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) का निर्धारण करना चाहिए। एफएफओ गतिविधियों की एक निर्दिष्ट सूची से नकदी प्रवाह को मापता है। एफएफओ आरईआईटी की लीजिंग और अधिग्रहण गतिविधि के प्रभाव के साथ-साथ ब्याज लागत को दर्शाता है। एफएफओ आरईआईटी की शुद्ध आय को ध्यान में रखता है जिसमें शामिल हैं: परिशोधन और मूल्यह्रास, लेकिन इसमें शामिल नहीं है पूंजीगत लाभ संपत्ति की बिक्री से। इन लाभों को शामिल नहीं करने का कारण यह है कि वे एक बार की घटनाएं हैं और आम तौर पर आरईआईटी की भविष्य की कमाई क्षमता पर दीर्घकालिक प्रभाव नहीं पड़ता है।

एफएफओ के लिए सूत्र है:

एफएफओ = शुद्ध आय + परिशोधन + मूल्यह्रास - संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ

एक बार एफएफओ निर्धारित हो जाने के बाद, एएफएफओ की गणना की जा सकती है। हालांकि कोई एक आधिकारिक सूत्र नहीं है, AFFO के लिए गणना आमतौर पर कुछ इस तरह होगी:

AFFO = FFO + किराया वृद्धि - पूंजीगत व्यय - नियमित रखरखाव राशि

संचालन से समायोजित निधि का उदाहरण-

एएफएफओ गणना

एएफएफओ गणना के एक उदाहरण के रूप में, निम्नलिखित मान लें: पिछली रिपोर्टिंग अवधि में एक आरईआईटी की शुद्ध आय $ 2 मिलियन थी। उस समय के दौरान, उसने अपनी एक संपत्ति की बिक्री से $400,000 कमाए और दूसरे की बिक्री से $100,000 का नुकसान हुआ। इसने $ 35,000 परिशोधन और $ 50,000 मूल्यह्रास की सूचना दी। इस अवधि के दौरान, शुद्ध किराए में वृद्धि $40,000 थी; पूंजीगत व्यय $७५,००० थे और नियमित रखरखाव की राशि $३०,००० थी।

इस जानकारी को देखते हुए एफएफओ की गणना इस प्रकार की जा सकती है:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000।

इससे AFFO की गणना इस प्रकार की जाती है:

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,785,000 - $65,000 = $1,720,000।