ओपकोस: आपको क्या जानना चाहिए

एक ओप्को क्या है?

Opco "ऑपरेटिंग कंपनी" का संक्षिप्त नाम है, जिसका उपयोग आमतौर पर किसी कंपनी में शामिल प्राथमिक ऑपरेटिंग कंपनी का वर्णन करते समय किया जाता है opco/propco डील, जो एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट को अलग करने के लिए सबसे आम संरचना है (आरईआईटी).

संपत्ति कंपनी (प्रॉपको) सभी अचल संपत्ति और संबंधित ऋण के स्वामित्व को बनाए रखता है, जबकि opco दिन-प्रतिदिन का संचालन करता है संचालन और प्रबंधन, अपनी क्रेडिट रेटिंग और वित्तपोषण से संबंधित opco लाभ प्रदान करता है क्षमताएं।

ओपको कैसे काम करता है?

एक ऑपरेटिंग कंपनी/संपत्ति कंपनी ("opco/propco") सौदा एक व्यावसायिक व्यवस्था है जिसमें a 

सहायक कंपनी (यानी, संपत्ति कंपनी) राजस्व पैदा करने वाली सभी संपत्तियों का मालिक है, जबकि मुख्य कंपनी (ऑपरेटिंग कंपनी) प्रत्यक्ष संपत्ति स्वामित्व के बिना ही संचालन का प्रबंधन करती है। Opco/propco सौदे दोनों कंपनियों के लिए सभी वित्तपोषण और क्रेडिट रेटिंग से संबंधित मुद्दों को अलग रहने की अनुमति देते हैं, इस प्रकार प्रत्येक इकाई की वित्तीय स्थिति में सुधार होता है।

एक opco/propco डील रणनीति में, कंपनियों को कम से कम एक ऑपरेटिंग कंपनी और एक प्रॉपर्टी कंपनी में विभाजित किया जाता है। जबकि संपत्ति कंपनी के पास अचल संपत्ति या अन्य संपत्ति सहित सभी संपत्तियां हैं, जो हैं राजस्व की पीढ़ी के साथ जुड़ा हुआ है, ओप्को वह है जो संपत्ति का उपयोग उत्पन्न करने के लिए करता है बिक्री।

एक opco/propco रणनीति कंपनियों के लिए कुछ तत्वों को रखना संभव बनाती है—अर्थात् ऋण और इस प्रकार ऋण सेवा दायित्व, क्रेडिट रेटिंग, और संबंधित मुद्दे—ऑपरेटिंग की पुस्तकों से दूर कंपनी। यह आम तौर पर कंपनी को काफी वित्तीय लाभ और बचत के साथ प्रस्तुत करता है। यदि ऑपरेटिंग कंपनी अपने सभी रियल एस्टेट होल्डिंग्स के लिए आरईआईटी बनाती है, तो वह अपने सभी आय वितरण पर दोहरे कराधान से बच सकती है। जब क्रेडिट बाजार अधिक संकुचित हो जाते हैं, या जब संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है, तो opco/propco सौदे की रणनीतियाँ उतनी व्यावहारिक नहीं होती हैं और कई मामलों में संभव भी नहीं होती हैं।

एक Opco. का उदाहरण

कैसीनो कंपनियां, जो अक्सर मनोरंजन या रिसॉर्ट REITS के रूप में कार्य करता है, शेयरधारक मूल्य बनाने और संचालन को सुव्यवस्थित करने के लिए opco/propco पुनर्गठन पर विचार कर सकता है। इसके लिए मॉडल पेन नेशनल गेमिंग इंक का 2013 का पुनर्गठन है, जहां कैसीनो कंपनी को अमेरिकी आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) से प्रदर्शन करने की अनुमति मिली थी। कर मुक्त स्पिनऑफ़ एक नए आरईआईटी में इसकी संपत्तियों का।

पेन नेशनल गेमिंग ने इस प्रकार आरईआईटी गेमिंग और लीजर प्रॉपर्टीज को बंद कर दिया, रियल एस्टेट संपत्तियों के सभी स्वामित्व को नवगठित आरईआईटी में स्थानांतरित कर दिया। इस स्पिनऑफ़ को पूरा करने के बाद, गेमिंग और लीज़र प्रॉपर्टीज़ ने फिर संपत्तियों को पेन नेशनल गेमिंग को वापस पट्टे पर दे दिया, जिन्होंने उन्हें संचालित किया।

पेन नेशनल गेमिंग के आरईआईटी पर मौजूद विशेष कर नियम प्रोपको को ओपको से प्राप्त किसी भी किराए पर संघीय आयकर का भुगतान करने से रोकते हैं। पेन नेशनल गेमिंग के आरईआईटी में भी गेमिंग कंपनी की तुलना में काफी कम ब्याज दर है। इसके अलावा, क्योंकि पेन नेशनल गेमिंग ने अपने आरईआईटी को स्वामित्व सौंपकर संपत्ति से संबंधित सभी प्रत्यक्ष ऋण को समाप्त कर दिया, ओपको का हल्का बैलेंस शीट कैसीनो कंपनी को संचालित करने के लिए आवश्यक धन उधार लेने की अनुमति देता है और इसके आगे के विकास और विस्तार में डंप करने के लिए भी अनुमति देता है कैसीनो।

आरईओसी और आरईआईटी

रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों के बीच कार्यात्मक और रणनीतिक अंतर हैं (आरईओसी) और आरईआईटी। कई आरईआईटी अपने निवेश और पोर्टफोलियो रणनीति पर ध्यान केंद्रित करते हैं ताकि उनके पास मौजूद संपत्तियों से उत्पन्न किराए या पट्टों के माध्यम से नकदी प्रवाह उत्पन्न हो सके। एक निर्माण परियोजना और अधिग्रहण में आरईआईटी द्वारा किए गए निवेश का उद्देश्य संपत्ति से किराये की आय उत्पन्न करना हो सकता है। वह शुद्ध आय मुख्य रूप से निवेशकों को जारी किए गए वितरण की ओर जाती है।

एक रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी नए निर्माण के लिए फंड दे सकती है और फिर संपत्ति को रिटर्न के लिए बेच सकती है। कंपनी एक संपत्ति भी खरीद सकती है, भवन का नवीनीकरण कर सकती है, और फिर लाभ के लिए अचल संपत्ति को फिर से बेच सकती है। एक आरईओसी एक प्रबंधन कंपनी के रूप में भी काम कर सकता है जो संपत्तियों की देखरेख करता है।

एक रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी जो कमाई करती है, उसे बड़े पैमाने पर अधिग्रहण, नवीनीकरण और नए निर्माण जैसी परियोजनाओं में पुनर्निवेश किया जा सकता है। यह एक आरईओसी को संभावित दीर्घकालिक संभावनाओं के साथ अपने पोर्टफोलियो को अपेक्षाकृत तेज़ी से भरने की अनुमति देता है। यह उन नियमों के विपरीत हो सकता है जिनके लिए आरईआईटी को अपनी अधिकांश शुद्ध आय अपने शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करने की आवश्यकता होती है। आरईओसी के साथ अधिक से अधिक विकास संभावनाओं की संभावना हो सकती है लेकिन वे आरईआईटी जितनी तत्काल आय उत्पन्न नहीं कर सकते हैं।