ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात परिभाषा और सूत्र

ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात क्या है?

ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात उधार जोखिम का आकलन है जिसे वित्तीय संस्थान और अन्य ऋणदाता बंधक को मंजूरी देने से पहले जांचते हैं। आमतौर पर, उच्च एलटीवी अनुपात वाले ऋण मूल्यांकन को उच्च जोखिम वाले ऋण माना जाता है। इसलिए, यदि बंधक को मंजूरी दी जाती है, तो ऋण की ब्याज दर अधिक होती है।

इसके अतिरिक्त, उच्च एलटीवी अनुपात वाले ऋण के लिए उधारकर्ता को खरीदारी करने की आवश्यकता हो सकती है बंधक बीमा ऋणदाता को जोखिम की भरपाई करने के लिए। इस प्रकार के बीमा को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) कहा जाता है।

ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात को समझना

इच्छुक घर खरीदार आसानी से घर के एलटीवी अनुपात की गणना कर सकते हैं। यह सूत्र है:

$\begin{array}{c}\mathrm{एल}\mathrm{टी।}\mathrm{वी}\mathrm{आर।}\mathrm{ए।}\mathrm{टी।}\mathrm{मैं।}ओ=\frac{\mathrm{एम।}\mathrm{ए।}}{\mathrm{ए।}\mathrm{पी।}\mathrm{वी}}\\ \text{कहाँ पे:}\\ \mathrm{एम।}\mathrm{ए।}=\text{बंधक राशि।}\\ \mathrm{ए।}\mathrm{पी।}\mathrm{वी}=\text{मूल्यांकित संपत्ति मूल्य।}\end{array}$​लीटीवीआरएटीमैंहे=एपीवीएमए​कहाँ पे:एमए=बंधक राशिएपीवी=मूल्यांकित संपत्ति मूल्य​

एक एलटीवी अनुपात की गणना द्वारा उधार ली गई राशि को विभाजित करके की जाती है मूल्यांकन संपत्ति का मूल्य, प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया गया। उदाहरण के लिए, यदि आप अपने मूल्यांकित मूल्य के लिए $१००,००० पर मूल्यांकित एक घर खरीदते हैं, और $१०,०००. कमाते हैं अग्रिम भुगतान, आप $90,000 उधार लेंगे। इसका परिणाम एलटीवी अनुपात ९०% (यानी, ९०,०००/१००,०००) में होता है।

एलटीवी अनुपात निर्धारित करना बंधक का एक महत्वपूर्ण घटक है हामीदारी. इसका उपयोग की प्रक्रिया में किया जा सकता है घर खरीदना, पुनर्वित्तीयन एक नए ऋण में एक वर्तमान बंधक, या संचित के खिलाफ उधार लेना इक्विटी एक संपत्ति के भीतर।

ऋणदाता एलटीवी अनुपात का आकलन एक बंधक को हामीदारी करते समय जोखिम के जोखिम के स्तर को निर्धारित करने के लिए करते हैं। जब उधारकर्ता उस राशि के लिए ऋण का अनुरोध करते हैं जो मूल्यांकित मूल्य पर या उसके निकट है (और इसलिए उच्च एलटीवी अनुपात है), उधारदाताओं को लगता है कि ऋण में जाने की अधिक संभावना है चूक जाना. ऐसा इसलिए है क्योंकि संपत्ति के भीतर बहुत कम इक्विटी बनाई गई है। परिणामस्वरूप, a. की स्थिति में पुरोबंध, ऋणदाता को बकाया बंधक शेष को कवर करने के लिए पर्याप्त रूप से घर बेचना मुश्किल हो सकता है और फिर भी लेनदेन से लाभ कमा सकता है।

एलटीवी अनुपात को प्रभावित करने वाले मुख्य कारक डाउन पेमेंट की राशि, बिक्री मूल्य और संपत्ति के मूल्यांकित मूल्य हैं। निम्नतम एलटीवी अनुपात उच्च डाउन पेमेंट और कम बिक्री मूल्य के साथ प्राप्त किया जाता है।

उधारदाताओं द्वारा एलटीवी का उपयोग कैसे किया जाता है

एक एलटीवी अनुपात एक बंधक हासिल करने के लिए पात्रता निर्धारित करने में केवल एक कारक है, a घर इक्विटी ऋण, या ए क्रेडिट की लाइन. हालांकि, यह ब्याज दर में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकता है जो एक उधारकर्ता सुरक्षित करने में सक्षम है।

अधिकांश ऋणदाता बंधक और घर-इक्विटी आवेदकों को न्यूनतम संभव ब्याज दर प्रदान करते हैं जब उनका एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम होता है।एक उच्च एलटीवी अनुपात उधारकर्ताओं को बंधक के लिए अनुमोदित होने से बाहर नहीं करता है, हालांकि एलटीवी अनुपात बढ़ने पर ऋण पर ब्याज बढ़ सकता है। उदाहरण के लिए, 95% के एलटीवी अनुपात वाले उधारकर्ता को बंधक के लिए अनुमोदित किया जा सकता है। हालांकि, उनकी ब्याज दर 75% के एलटीवी अनुपात वाले उधारकर्ता को दी गई ब्याज दर से पूर्ण प्रतिशत अधिक हो सकती है।

यदि एलटीवी अनुपात 80% से अधिक है, तो उधारकर्ता को खरीदारी करने की आवश्यकता हो सकती है निजी बंधक बीमा (पीएमआई). यह सालाना आधार पर ऋण की कुल राशि में 0.5% से 1% तक कहीं भी जोड़ सकता है। उदाहरण के लिए, $100,000 के ऋण पर 1% की दर से PMI प्रति वर्ष भुगतान की गई कुल राशि (या $83.33 प्रति माह) में अतिरिक्त $1,000 जोड़ देगा। एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम होने तक पीएमआई भुगतान की आवश्यकता होती है। जैसे-जैसे आप अपने ऋण का भुगतान करेंगे और समय के साथ आपके घर का मूल्य बढ़ता जाएगा, एलटीवी अनुपात कम होता जाएगा।

सामान्य तौर पर, एलटीवी अनुपात जितना कम होगा, ऋण स्वीकृत होने की संभावना उतनी ही अधिक होगी और ब्याज दर कम होने की संभावना है। इसके अलावा, एक उधारकर्ता के रूप में, इसकी संभावना कम है कि आपको निजी बंधक बीमा (पीएमआई) खरीदने की आवश्यकता होगी।

हालांकि यह कानून नहीं है कि उधारकर्ताओं को पीएमआई की अतिरिक्त लागत से बचने के लिए 80% एलटीवी अनुपात की आवश्यकता होती है, यह लगभग सभी उधारदाताओं का अभ्यास है। इस आवश्यकता के अपवाद कभी-कभी उन उधारकर्ताओं के लिए किए जाते हैं जिनके पास उच्च आय, कम ऋण या एक बड़ा निवेश पोर्टफोलियो होता है।

एलटीवी का उदाहरण

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आप एक घर खरीदते हैं जो $ 100,000 का मूल्यांकन करता है। हालांकि, मालिक इसे 90,000 डॉलर में बेचने को तैयार है। यदि आप $१०,००० का डाउन पेमेंट करते हैं, तो आपका ऋण $८०,००० के लिए है, जिसके परिणामस्वरूप ८०% (यानी, ८०,०००/१००,०००) का एलटीवी अनुपात होता है। यदि आप अपने डाउन पेमेंट की राशि को बढ़ाकर $१५,००० कर देते हैं, तो आपका बंधक ऋण अब $७५,००० है। इससे आपका एलटीवी अनुपात ७५% (यानी, ७५,०००/१००,०००) हो जाएगा।

ऋण-से-मूल्य अनुपात नियमों में बदलाव

जब एलटीवी अनुपात आवश्यकताओं की बात आती है तो विभिन्न ऋण प्रकारों के अलग-अलग नियम हो सकते हैं।

एफएचए ऋण

एफएचए ऋण कम-से-मध्यम-आय वाले उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किए गए बंधक हैं। वे एक एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता द्वारा जारी किए जाते हैं और उनके द्वारा बीमा किया जाता है संघीय आवास प्रशासन (एफएचए). एफएचए ऋणों को कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम डाउन पेमेंट और क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है। एफएचए ऋण 96.5% तक के प्रारंभिक एलटीवी अनुपात की अनुमति देते हैं, लेकिन उन्हें एक. की आवश्यकता होती है बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) यह तब तक चलता है जब तक आपके पास वह ऋण है (इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि एलटीवी अनुपात अंततः कितना कम हो जाता है)।एमआईपी आवश्यकता को समाप्त करने के लिए एलटीवी अनुपात 80% तक पहुंचने के बाद बहुत से लोग अपने एफएचए ऋण पुनर्वित्त करने का निर्णय लेते हैं।

वीए और यूएसडीए ऋण

वीए और यूएसडीए ऋण-वर्तमान और पूर्व सेना या ग्रामीण क्षेत्रों में उपलब्ध-निजी बंधक बीमा की आवश्यकता नहीं है, भले ही एलटीवी अनुपात 100% जितना अधिक हो। हालाँकि, VA और USDA दोनों ऋणों में अतिरिक्त शुल्क होता है।

फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक

फैनी मॅई का होमरेडी और फ़्रेडी मैक का होम कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए संभावित बंधक कार्यक्रम 97% के एलटीवी अनुपात की अनुमति देते हैं। हालांकि, उन्हें तब तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है जब तक कि अनुपात 80% तक गिर न जाए।

एफएचए, वीए, और यूएसडीए ऋणों के लिए, पुनर्वित्त को सुव्यवस्थित करने के विकल्प उपलब्ध हैं। ये छूट मूल्यांकन आवश्यकताओं ताकि घर का एलटीवी अनुपात ऋण को प्रभावित न करे। 100% से अधिक एलटीवी अनुपात वाले उधारकर्ताओं के लिए - जिन्हें "पानी के नीचे" या "उल्टा" के रूप में भी जाना जाता है - फैनी माई उच्च ऋण-से-मूल्य पुनर्वित्त विकल्प और फ़्रेडी मैक का उन्नत राहत पुनर्वित्त भी उपलब्ध हैं विकल्प।

एलटीवी बनाम। संयुक्त एलटीवी (सीएलटीवी)

जबकि एलटीवी अनुपात एक संपत्ति खरीदते समय एकल बंधक ऋण के प्रभाव को देखता है, संयुक्त ऋण-से-मूल्य (सीएलटीवी) अनुपात एक संपत्ति पर सभी सुरक्षित ऋणों का एक संपत्ति के मूल्य का अनुपात है। इसमें न केवल एलटीवी में उपयोग किया जाने वाला प्राथमिक बंधक शामिल है बल्कि कोई दूसरा बंधक, गृह इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखाएं, या अन्य ग्रहणाधिकार भी शामिल हैं। ऋणदाता सीएलटीवी अनुपात का उपयोग संभावित घर खरीदार के डिफ़ॉल्ट के जोखिम को निर्धारित करने के लिए करते हैं जब एक से अधिक ऋण होते हैं उपयोग किया जाता है—उदाहरण के लिए, यदि उनके पास दो या अधिक गिरवी हों, या एक बंधक और एक गृह इक्विटी ऋण या ऋण की लाइन हो (एचईएलओसी)। सामान्य तौर पर, ऋणदाता 80% और उससे अधिक के सीएलटीवी अनुपात और उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले उधारकर्ताओं को उधार देने के इच्छुक हैं। प्राथमिक ऋणदाता सीएलटीवी आवश्यकताओं के साथ अधिक उदार होते हैं क्योंकि यह अधिक गहन उपाय है।

आइए अंतर को थोड़ा करीब से देखें। एलटीवी अनुपात केवल एक घर पर प्राथमिक बंधक शेष राशि पर विचार करता है। इसलिए, यदि प्राथमिक बंधक शेष $100,000 है और घरेलू मूल्य $200,000 है, तो LTV = 50%।

हालाँकि, उदाहरण पर विचार करें यदि उसके पास $ 30,000 की राशि में दूसरा बंधक और $ 20,000 का HELOC है। मूल्य के लिए संयुक्त ऋण अब ($100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75% हो जाता है; बहुत अधिक अनुपात।

ये संयुक्त विचार विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं यदि गिरवीदार चूक करता है और फौजदारी में शत्रुता करता है।

लोन-टू-वैल्यू (LTV) के नुकसान

एलटीवी द्वारा प्रदान की जाने वाली जानकारी का मुख्य दोष यह है कि इसमें केवल प्राथमिक बंधक शामिल होता है जो एक गृहस्वामी बकाया है, और इसकी गणना में उधारकर्ता के अन्य दायित्वों को शामिल नहीं करता है, जैसे कि दूसरा बंधक या गृह इक्विटी ऋण। इसलिए, सीएलटीवी एक उधारकर्ता की होम लोन चुकाने की क्षमता का एक अधिक समावेशी उपाय है।