Elektronički sustav hipotekarne registracije - definicija MERS -a

Što je sustav hipotekarne elektroničke registracije - MERS?

Sustav elektroničke registracije hipoteka (MERS) baza je podataka koju je stvorila industrija hipotekarnog bankarstva. Povjerljivi elektronički registar hipoteka nastao je u Sjedinjenim Državama i vodi evidenciju prijenosa i izmjena prava na servisiranje i vlasništva nad kreditima. Koristi ga industrija financiranja nekretnina za trgovanje stambenim i poslovnim hipotekarnim kreditima.

MERS, koji se također odnosi na privatno poduzeće koje upravlja bazom podataka, odobrila su takva poduzeća pod pokroviteljstvom vlade kao što je Savezna nacionalna hipotekarna udruga (Fannie Mae), Savezna hipotekarna korporacija za stambene kredite (Freddie Mac)i Državno udruženje za hipoteku Vlade (Ginnie Mae), zajedno s vladinim agencijama poput Federalne stambene uprave (FHA) i Odjela za boračku upravu (VA) koje se bave stambenim kreditima. To koriste i agencije za stambene poslove u Kaliforniji i Utahu te sve veće rejting agencije na Wall Streetu.

Razumijevanje hipotekarnog sustava za elektroničku registraciju - MERS

Svaki put kada se hipoteka prodaje iz jedne banke u drugu, ustupanje - dokument koji pokazuje da je hipoteka prenesena - teoretski se priprema i bilježi u zemljišnim knjigama. Ustupanje prenosi sve kamate koje je prvotni zajmodavac imao pod hipotekom na novu banku.

Elektroničkim praćenjem transfera kredita MERS uklanja dugogodišnju praksu zajmodavca mora snimiti zadatak kod županijskog zapisničara svaki put kada se kredit proda od jedne banke do još.

Sustav MERS koriste hipotekarni začetnici, serviseri, zajmodavci skladišta, zajmodavci na veliko, maloprodaja zajmodavci, skrbnici dokumenata, agenti namirenja, vlasničke tvrtke, osiguravatelji, investitori, županijski zapisničari i potrošači. Županijski i regulatorni dužnosnici i vlasnici kuća mogu besplatno pristupiti MERS -u. Vlasnici kuća mogu potražiti informacije o vlastitim hipotekama koje su registrirane u sustavu.

Da bi koristio elektroničko praćenje, serviser hipoteke dodjeljuje mu identifikacijski broj hipoteke (MIN), a zatim zajam registrira u bazi podataka MERS. Ponekad je sam MERS označen kao hipotekarni vjerovnik, jer se izvorni zajmodavac službeno naziva u hipotekarnim dokumentima; takav zajam poznat je kao izvorni hipotekarni zajam (MOM) zajam. Odatle prodavatelj može pokrenuti hipoteku kod MERS -a kao kandidata zajmodavca (također se naziva kao korisnik), a zatim dodijeliti ili evidentirati ustupanje zajma MERS -u na županijskom zemljištu snimiti. Time bi MERS postao rekordni hipotekarni vjerovnik.

Ako zajmodavac proda zajam, MERS će ažurirati svoje podatke o hipoteci. Uslužitelj hipoteke može je ukloniti iz baze podataka MERS -a slanjem zahtjeva za njezinu deaktiviranje. MERS će, pak, obavijestiti Fannie Mae. Ako službenik hipoteke želi u potpunosti prekinuti članstvo s MERS -om, mora o tome obavijestiti Fannie Mae što je prije moguće.

Prednosti i nedostaci hipotekarnog sustava za elektroničku registraciju - MERS

Kao elektroničko mjesto na jednom mjestu za hipotekarne dokumente-povjerenje
i zadužnice - MERS uvelike pojednostavljuje proces hipoteke. MERS u određenoj mjeri može djelovati kao mjera uštede jer, djelujući
kao hipotekarni vjerovnik, smanjuje troškove evidentiranja prijenosa a
hipoteku od jednog zajmodavca do drugog. Imati zajam na ime MERS -a (kao nominirani) u zemljišnim knjigama štedi vrijeme i troškove snimanja jer više dodjela nije potrebno svaki put kada zajam promijeni vlasnika.

Baza podataka ipak je izazvala određene kritike. Tijekom Stambena kriza 2008, sustav je ponekad otežavao utvrđivanje tko je zapravo vlasnik hipoteka. To je stvaralo izazov za vlasnike kuća ovrhe ili oslobađanje od svojih kredita, jer su morali znati tko drži njihove hipoteke kako bi smislili neki oblik pravnog lijeka.