Omjer zajma i vrijednosti (LTV) Definicija i formula

Koliki je omjer zajma i vrijednosti (LTV)?

Omjer kredita i vrijednosti (LTV) procjena je kreditnog rizika koji financijske institucije i drugi zajmodavci ispituju prije odobravanja hipoteke. Obično se procjene zajmova s visokim omjerom LTV -a smatraju zajmovima s većim rizikom. Stoga, ako je hipoteka odobrena, zajam ima višu kamatnu stopu.

Nadalje, zajam s visokim omjerom LTV -a može zahtijevati od zajmoprimca kupnju hipotekarno osiguranje kako bi nadoknadio rizik zajmodavca. Ova vrsta osiguranja naziva se privatno hipotekarno osiguranje (PMI).

Ključni za poneti

Zajam u vrijednosti (LTV) često se koristi u omjeru hipotekarnih kredita za određivanje iznosa potrebnog za predujam i hoće li zajmodavac odobriti kredit zajmoprimcu.
Većina zajmodavaca nudi podnositeljima zahtjeva za hipoteku i vlasnički kapital najnižu moguću kamatnu stopu kada je omjer kredita i vrijednosti na ili ispod 80%.
Fannie Mae's HomeReady i Freddie Mac Home Mogući hipotekarni programi za zajmoprimce s niskim primanjima dopuštaju omjer LTV -a od 97% (3% predujma), ali zahtijevaju hipotekarno osiguranje dok omjer ne padne na 80%.
instagram viewer

Razumijevanje omjera kredita i vrijednosti (LTV)

Zainteresirani kupci kuće mogu lako izračunati LTV omjer kuće. Ovo je formula:

$\begin{matrix} L. T. V. r. a. t. i. o. = \frac{M. A.}{A. P. V.} \\ gdje: \\ M. A. = Iznos hipoteke. \\ A. P. V. = Procijenjena vrijednost nekretnine. \end{matrix}$ LTV.ratio=AStrV.MAgdje:MA=Iznos hipotekeAStrV.=Procijenjena vrijednost nekretnine

Omjer LTV -a izračunava se dijeljenjem iznosa posuđenog s ocijenjen vrijednost imovine, izražena u postocima. Na primjer, ako kupite dom čija je procijenjena vrijednost procijenjena na 100.000 USD, i zaradite 10.000 USD polog, posudit ćete 90.000 dolara. To rezultira omjerom LTV -a od 90% (tj. 90.000/100.000).

Određivanje omjera LTV -a kritična je komponenta hipoteke potpisivanje. Može se koristiti u procesu kupnju kuće, refinanciranje tekuću hipoteku u novi zajam ili posuđivanje prema akumuliranom kapital unutar nekretnine.

Zajmodavci procjenjuju omjer LTV -a kako bi utvrdili razinu izloženosti riziku koji preuzimaju prilikom preuzimanja hipoteke. Kada zajmoprimci zatraže zajam za iznos koji je po procijenjenoj vrijednosti ili blizu nje (pa stoga ima veći omjer LTV -a), zajmodavci smatraju da postoji veća vjerojatnost da će zajam otići zadano. To je zato što se unutar imovine nalazi vrlo malo kapitala. Kao rezultat toga, u slučaju da ovrhe, zajmodavcu može biti teško prodati kuću za dovoljno da pokrije nepodmireni dug hipoteke, a da ipak ostvari dobit od transakcije.

Glavni čimbenici koji utječu na omjere LTV -a su iznos predujma, prodajna cijena i procijenjena vrijednost nekretnine. Najniži omjer LTV -a postiže se većim predujmom i nižom prodajnom cijenom.

Kako zajmodavci koriste LTV

Omjer LTV -a samo je jedan faktor u određivanju podobnosti za osiguranje hipoteke, a stambeni zajam, ili a kreditna linija. Međutim, može odigrati značajnu ulogu u kamatnoj stopi koju je dužnik u mogućnosti osigurati.

Većina zajmodavaca nudi podnositeljima zahtjeva za hipoteku i vlasnički kapital najnižu moguću kamatnu stopu ako im je omjer LTV-a na ili ispod 80%.Viši omjer LTV -a ne isključuje zajmoprimce da dobiju hipoteku, iako se kamate na zajam mogu povećati s povećanjem omjera LTV -a. Na primjer, zajmoprimac s omjerom LTV -a od 95% može biti odobren za hipoteku. Međutim, njihova kamatna stopa može biti puni postotni bod viša od kamatne stope date zajmoprimcu s omjerom LTV -a od 75%.

Ako je omjer LTV -a veći od 80%, od zajmoprimca će se možda morati kupiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). To može dodati od 0,5% do 1% ukupnom iznosu kredita na godišnjoj razini. Na primjer, PMI sa stopom od 1% na zajam od 100.000 USD dodao bi dodatnih 1.000 USD na ukupni iznos plaćen godišnje (ili 83.33 USD mjesečno). PMI plaćanja su potrebna sve dok omjer LTV -a ne bude 80% ili manji. Omjer LTV -a će se smanjivati kako otplaćujete zajam i kako se vrijednost vašeg doma s vremenom povećava.

Općenito, što je niži omjer LTV -a, veća je vjerojatnost da će zajam biti odobren, a kamatna stopa vjerojatno će biti niža. Osim toga, kao zajmoprimac, manja je vjerojatnost da ćete morati kupiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI).

Iako nije zakon da zajmodavci zahtijevaju omjer LTV od 80% kako bi zajmoprimci izbjegli dodatne troškove PMI -a, to je praksa gotovo svih zajmodavaca. Izuzeci od ovog zahtjeva ponekad se čine za zajmoprimce koji imaju visok prihod, manji dug ili imaju veliki portfelj ulaganja.

Primjer LTV -a

Na primjer, pretpostavimo da kupujete kuću koja se procjenjuje na 100.000 USD. Međutim, vlasnik ga je spreman prodati za 90.000 dolara. Ako uplatite 10.000 USD predujma, vaš zajam iznosi 80.000 USD, što rezultira omjerom LTV -a od 80% (tj. 80.000/100.000). Ako biste povećali iznos svoje kapara na 15.000 USD, vaš hipotekarni kredit sada iznosi 75.000 USD. Tako bi vaš omjer LTV -a bio 75% (tj. 75.000/100.000).

Varijacije pravila omjera kredita i vrijednosti

Različite vrste kredita mogu imati različita pravila kada su u pitanju zahtjevi omjera LTV -a.

Zajmovi FHA

Zajmovi FHA-e su hipoteke namijenjene zajmoprimcima s niskim do umjerenim prihodom. Izdaje ih zajmodavac odobren od FHA-e, a osigurava ga Federalna stambena uprava (FHA). Zajmovi FHA zahtijevaju niži minimalni predujam i kreditne bodove od mnogih konvencionalnih kredita. Zajmovi FHA dopuštaju početni omjer LTV -a do 96,5%, ali zahtijevaju a premija hipotekarnog osiguranja (MIP) to traje onoliko dugo koliko imate taj kredit (bez obzira na to koliko na kraju padne omjer LTV -a).Mnogi ljudi odlučuju refinancirati svoje FHA kredite nakon što njihov omjer LTV -a dosegne 80% kako bi se uklonili zahtjevi MIP -a.

VA i USDA zajmovi

VA i USDA krediti - dostupni sadašnjoj i bivšoj vojsci ili onima u ruralnim područjima - ne zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje iako omjer LTV -a može biti i do 100%. Međutim, i VA i USDA krediti imaju dodatne naknade.

Fannie Mae i Freddie Mac

HomeReady Fannie Mae i Dom Freddie Mac Mogući hipotekarni programi za zajmoprimce s niskim prihodima dopuštaju omjer LTV-a od 97%. Međutim, zahtijevaju hipotekarno osiguranje sve dok omjer ne padne na 80%.

Za kredite FHA, VA i USDA dostupne su pojednostavljene mogućnosti refinanciranja. Ti se zahtjevi odriču procjene pa omjer LTV kuće ne utječe na kredit. Za zajmoprimce s omjerom LTV -a preko 100% - također poznatim kao "pod vodom" ili "naopako" - Fannie Mae's Dostupne su i opcije zajma visoke vrijednosti kredita i Freddie Mac poboljšane pomoći za refinanciranje mogućnosti.

LTV vs. Kombinirani LTV (CLTV)

Dok omjer LTV -a promatra utjecaj jednog hipotekarnog kredita pri kupnji nekretnine, kombinirani zajam u vrijednosti (CLTV) omjer je omjer svih osiguranih kredita na nekretnini prema vrijednosti nekretnine. To ne uključuje samo primarnu hipoteku koja se koristi u LTV -u, već i sve druge hipoteke, zajmove za stambene kredite ili kreditne linije ili druga založna prava. Zajmodavci koriste omjer CLTV -a za utvrđivanje rizika neizvršenja obveze potencijalnog kupca kuće kada postoji više od jednog kredita koristi - na primjer, ako će imati dvije ili više hipoteka, ili hipoteku plus zajam za hipoteku ili kreditnu liniju (HELOC). Općenito, zajmodavci su spremni pozajmljivati po omjerima CLTV -a od 80% i više te zajmoprimcima s visokim kreditnim rejtingom. Primarni zajmodavci imaju tendenciju biti izdašniji u pogledu CLTV zahtjeva jer je to temeljitija mjera.

Pogledajmo malo razliku. LTV omjer uzima u obzir samo primarni hipotekarni saldo na kući. Stoga, ako je primarni hipotekarni saldo 100.000 USD, a vrijednost kuće 200.000 USD, LTV = 50%.

Razmotrimo, međutim, primjer ako ima i drugu hipoteku u iznosu od 30.000 USD i HELOC od 20.000 USD. Kombinirani zajam u vrijednosti sada postaje (100.000 USD + 30.000 USD + 20.000 USD / 200.000 USD) = 75%; mnogo veći omjer.

Ta su kombinirana razmatranja osobito važna ako hipotekarni dužnik ne izvrši obvezu ovrhe i okonča ovrhu.

Nedostaci zajma u vrijednosti (LTV)

Glavni nedostatak informacija koje daje LTV jest da uključuje samo primarnu hipoteku koju ima vlasnik kuće duguje, a u svoje izračune ne uključuje druge obveze zajmoprimca, poput druge hipoteke ili stambenog kapitala zajam. Stoga je CLTV sveobuhvatnija mjera sposobnosti dužnika da vrati stambeni kredit.