Trebate li otplatiti svoju hipoteku zajmom za nekretnine?

Prema američkom Birou za popis stanovništva, od 2022. godine otprilike 65% američkih kućanstava posjeduje vlastiti dom. Tijekom proteklog desetljeća, srednja prodajna cijena kuće u Sjedinjenim Državama porasla je s nešto manje od 240.000 dolara u 2012. na gotovo 430.000 dolara u 2022., što je povećanje od 10 godina od gotovo 80%. U svjetlu toga, mnogi su vlasnici kuća vidjeli kapital u svom domu značajno rastu otkako su ga kupili.

Pozitivan kapital u vašem domu daje vlasnicima kuća fleksibilnost da izvuku to bogatstvo na razne načine. Jedna od metoda za pristup ovom kapitalu je otplata dijela ili cijele hipoteke korištenjem zajma za vlasnički kapital. U ovom članku ćemo ispitati prednosti i nedostatke ovog pristupa.

Druga hipoteka

Postoje dva glavna načina na koja vlasnici kuća mogu koristiti svoj kapital za otplatu hipoteke. Prvi je korištenjem konvencionalnog stambeni zajam, koja se ponekad naziva "druga hipoteka". Ova vrsta zajma u biti je ista kao a hipotekarni zajam, osim što umjesto u kupnju kuće, on rezultira da zajmoprimac primanje a paušalni iznos gotovine koju slobodno mogu potrošiti kako god žele.

Točna veličina ovog paušalnog iznosa izračunava se kao postotak kapitala koji imaju u svom domu, pri čemu je 85% uobičajeno korišten maksimum. Na primjer, ako vlasnik kuće ima hipoteku od 200.000 dolara, ali njegov dom vrijedi 300.000 dolara, tada bi njegov kapital iznosio 100.000 dolara. Ako njihov stambeni zajam nudi paušalni iznos do 85% njihovog kapitala, tada bi mogli posuditi do 85.000 dolara. Iako neki vlasnici kuća koriste ta sredstva za otplatu hipoteke, također bi mogli uzeti zajam za vlasnički kapital kako bi pokrili druge troškove, kao što su preuređenje kuhinje ili plaćanje fakulteta.

Glavni razlog zašto vlasnici kuća podižu zajmove za vlasnički kapital kako bi otplatili hipoteku je ako misle da će to rezultirati nižim mjesečnim plaćanjima. To se može dogoditi kada su kamatne stope pale otkako su prvi put kupili svoj dom, što znači da bi zajam pod vlasničkim kapitalom imao nižu kamatnu stopu od njihove postojeće hipoteke. U ovom scenariju, vlasnik kuće bi uzeo zajam za vlasnički kapital, koji bi imao vlastitu kamatnu stopu, raspored amortizacije, i rok, a u biti bi refinancirali dio ili cijelu njihovu postojeću hipoteku.

Iako korištenje stambenog zajma za refinanciranje hipoteke može dovesti do nižih troškova kamata, vlasnici kuća moraju biti pazite da ove uštede ne izbrišu bilo kakvim kaznama za plaćanje unaprijed ili troškovima zatvaranja koji bi mogli primijeniti. Ovisno o detaljima njihovih postojećih hipotekarnih uvjeta, moglo bi biti učinkovitije jednostavno pričekati do sljedećeg raspoloživu priliku ili refinanciranje svoje hipoteke, bilo putem postojećeg zajmodavca ili putem konkurentskog zajmodavac.

Kreditne linije domaćeg kapitala (HELOC)

Drugi način na koji vlasnici kuća mogu koristiti svoj kapital za otplatu hipoteke je podizanje Kreditna linija domaćeg kapitala (HELOC). Kao što mu ime govori, HELOC su kreditna linija koju osigurava vaš dom. Kao i kod druge hipoteke, iznos novca koji možete posuditi u okviru HELOC-a izračunava se uzimanjem postotka vašeg stambenog kapitala, obično sličnog onom koji se koristi za druge hipoteke. No, osim ovih sličnosti, postoji nekoliko važnih razlika između HELOC-a i drugih hipoteka.

Za početak, HELOC ne daju zajmodavcu paušalni iznos na početku zajma. Umjesto toga, funkcioniraju kao osobna kreditna linija, dopuštajući vlasniku kuće da posudi do određenog iznosa, ali im dopušta da odluče kada i koliko će posuditi. To čini HELOC-e prikladnim za vlasnike kuća koji žele mogućnost posuđivanja protiv kapitala u svom domu bez ikakvih neposrednih planova kako upotrijebiti novac.

Druga važna razlika između HELOC-a i drugih hipoteka je da HELOC-i to zahtijevaju samo od vas platiti kamatu na zajam pri svakoj uplati, dopuštajući zajmoprimcu da odabere kada će vratiti glavni. Nasuprot tome, druge hipoteke slijede strogi raspored amortizacije u kojem svaka isplata uključuje i kamatu i glavnicu. Tehnički, HELOC-ovi nude vremenski period koji se naziva a razdoblje izvlačenja, u kojem je zajmoprimac slobodan platiti samo kamate. Međutim, na kraju razdoblja povlačenja, HELOC se pretvara u raspored amortizacije, prisiljavajući zajmoprimca da postupno vraća svu glavnicu koju je posudio.

Treća velika razlika između HELOC-a i drugih hipoteka je u tome što HELOC-ovi nude promjenjive kamatne stope. U situacijama u kojima su se kamatne stope smanjile otkako ste dobili hipoteku, to bi moglo učiniti korištenje a HELOC otplatiti dio vaše hipoteke je atraktivna opcija jer bi to moglo dovesti do nižih mjesečnih plaćanja sveukupno. Međutim, kao što je to često slučaj u financijama, ovaj pristup ima prednosti i nedostatke.

Za i protiv

Na prvi pogled, korištenje HELOC-a za otplatu hipoteke čini se kao vrlo atraktivna opcija. Uostalom, to bi moglo omogućiti vlasnicima kuće da iskoriste nižu kamatnu stopu, a istovremeno odgađaju plaćanje glavnice zajma, potencijalno smanjujući njihova mjesečna plaćanja za značajan iznos.

Međutim, glavni rizik s ovim pristupom je taj što vas izlaže kamatni rizik. HELOC-ovi su zajam s promjenjivom kamatnom stopom, što znači da ako kamatne stope rastu, porast će i vaša plaćanja. Taj se rizik dodatno povećava ako zauzmete pristup plaćanja samo kamata i odgode otplatu glavnice, budući da bi ta neplaćena glavnica tada imala kamatu po višoj stopi nakon kamate stope rastu.

Kako bi se zaštitili od toga, vlasnici kuća bi imali koristi od toga testiranje na stres njihovu strategiju otplate hipoteke tako što su izračunali koliko bi dodatnih kamata mogli priuštiti da pokriju ako kamatne stope porastu. Slično, moglo bi biti razborito odvojiti novac u lako dostupan fond koji bi se mogao koristiti za otplatu glavnicu brzo ako kamatne stope rastu, kako bi se izbjeglo zaglavljivanje s višemjesečnom ili čak višegodišnjom vrijednošću viših kamata plaćanja.

Na kraju, vlasnici kuća bi trebali pažljivo procijeniti uvjete zajmova za nekretnine koje razmatraju. Neki od važnih uvjeta koje treba biti upoznati uključuju nudi li zajam fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu, duljinu razdoblja povlačenja ili razdoblje amortizacije, zaračunava li zajam običnu kamatu ili amortiziranu kamatu, te sva pravila ili kazne u vezi s prijevremenom otplatom glavni.

Donja linija

U konačnici, otplata hipoteke korištenjem stambenog zajma može imati smisla, ali to nije odluka koju treba donijeti olako. Vlasnici kuća bi se trebali pobrinuti da temeljito razumiju uvjete zajma, a pritom razvijaju financijski plan kako će u konačnici servisirati i otplaćivati ​​posuđena sredstva, uključujući pod različitim kamatnim stopama Uvjeti.