Razumijevanje troškova zatvaranja hipoteke

Dobivanje hipoteke nije besplatno. Prije nego što nabavite ključeve od kuće, otići ćete do završnog stola kako biste potpisali dokumente o zajmu i papire koji vlasništvo nad stanom prenose s prodavatelja na vas.

Tijekom kupnje kuće, treće strane - poput vašeg odvjetnika za nekretnine i vašeg hipotekarnog zajmodavca - pružale su usluge. Troškovi zatvaranja uključuju naknade koje ti stručnjaci (kao i drugi) naplaćuju za ove usluge kako bi dovršili transakciju nekretnine i vaš stambeni kredit.

Koji su tipični završni troškovi?

Troškovi zatvaranja obično se kreću od 3–6% otkupne cijene kuće. Dakle, ako kupite kuću od 200.000 USD, vaši troškovi zatvaranja mogli bi se kretati od 6.000 do 12.000 USD. Naknade za zatvaranje razlikuju se ovisno o vašem stanju, vrsti kredita i hipotekarni zajmodavac, stoga je važno obratiti posebnu pozornost na ove naknade.

Kupci stanova u SAD -u u prosjeku plaćaju 5.749 USD za troškove zatvaranja (uključujući poreze), prema istraživanju iz 2019. ClosingCorp, tvrtke za podatke o troškovima zatvaranja nekretnina. Istraživanje je otkrilo najveće prosječne troškove zatvaranja u dijelovima sjeveroistoka, uključujući i Distrikt Columbia (25.800 USD), Delaware (13.273 USD), New York (12.847 USD), Maryland (11.876 USD) i Pennsylvania ($10,076). Prosječni troškovi zatvaranja u državi Washington (12.406 USD) također su među najvišima. Države s najnižim prosječnim troškovima zatvaranja uključivale su Indianu (1.909 dolara), Montanu (2.063 dolara), Južnu Dakotu (2.159 dolara), Iowu (2.194 dolara) i Kentucky (2.276 dolara).

Po zakonu je zajmodavac dužan dostaviti vam procjena kredita u roku od tri radna dana nakon primitka vašeg zahtjeva za hipoteku. Ovaj ključni dokument prikazuje procijenjene troškove zatvaranja i druge pojedinosti o kreditu. Iako bi se te brojke mogle mijenjati do dana zatvaranja, ne bi trebalo biti velikih iznenađenja.

Tri radna dana prije vašeg zatvaranja, zajmodavac vam mora dostaviti završni obrazac za otkrivanje podataka. Vidjet ćete stupac koji prikazuje izvorne procijenjene troškove zatvaranja i konačne troškove zatvaranja, zajedno s drugim stupcem koji pokazuje razliku ako su troškovi porasli. Ako vidite nove naknade koje nisu bile na izvornoj procjeni zajma ili primijetite da su vam troškovi zatvaranja znatno veći, odmah zatražite pojašnjenje od svog zajmodavca i/ili agenta za nekretnine.

Zašto su troškovi zatvaranja nužni?

Vjerojatno već plaćate predujam, da ne spominjem an ozbiljan novac depozit za iskazivanje dobre namjere i znatnu hipotekarnu otplatu u doglednoj budućnosti. Zašto također morate platiti troškove zatvaranja?

Transakcija nekretnina donekle je složen proces u koji su uključeni mnogi igrači i brojni pokretni dijelovi. Neke države (i neki proizvodi kredita) zahtijevaju određene inspekcije izvan osnovne inspekcije za koju izravno plaćate kućnog inspektora po svom izboru. Zatim tu su porezi na imovinu i prijenos, te osiguranje i razne dodatne naknade, dolje navedene.

Vrste pristojbi s završnim troškovima

Svi troškovi zatvaranja bit će navedeni u vašoj procjeni zajma i zaključna objava. Evo nekih standardnih naknada koje možete očekivati ​​(abecednim redom).

Naknada za prijavu

A naknada za podnošenje zahtjeva za kredit zajmodavac može naplatiti obradu vašeg zahtjeva za hipoteku. Pitajte zajmodavca za detalje prije podnošenja zahtjeva za hipoteku.

Odvjetnički honorar

Naknada koju odvjetnik za nekretnine naplaćuje za pripremu i pregled ugovora i ugovora o kupoprodaji stanova.Ne zahtijevaju sve države odvjetnika za obavljanje transakcije nekretnina.

Naknada za zatvaranje

Također poznata kao escrow pristojba, to se plaća stranci koja vodi zatvaranje, što može biti naslovna tvrtka, escrow tvrtka ili odvjetnik, ovisno o državnom zakonu.

Kurirska pristojba

Ako potpisujete papirnate dokumente, ova naknada pomaže ubrzati njihov prijevoz. Ako se zatvaranje obavlja digitalno, možda nećete platiti ovu pristojbu.

Naknada za kreditno izvješće

Ovo je naknada (15–30 USD) od zajmodavca da vas povuče kreditna izvješća iz tri glavna biroa za izvještavanje. Neki zajmodavci možda neće naplatiti ovu naknadu jer dobivaju popust od agencija za izvještavanje.

Oročeni depozit

Neki zajmodavci zahtijevaju od vas da položite dva mjeseca poreza na imovinu i plaćanja hipotekarnog osiguranja pri zatvaranju u escrow račun.

FHA premija osiguranja hipoteke

Zajmovi FHA zahtijevaju avansa hipotekarnog osiguranja unaprijed (UPMIP) od 1,75% osnovnog iznosa zajma koji će se platiti pri zatvaranju (ili se može uplatiti u vašu hipoteku). Postoji i godišnja isplata MIP -a koja se može kretati od 0,45–1,05%, ovisno o roku kredita i osnovnom iznosu.

Naknada za utvrđivanje i praćenje poplava

Ovo je naknada koja se naplaćuje ovlaštenom inspektoru za poplave kako bi se utvrdilo nalazi li se nekretnina u zoni poplava, što zahtijeva osiguranje od poplava (odvojeno od police osiguranja vaše kuće). Dio naknade uključuje stalno promatranje radi praćenja promjena u statusu poplave imovine.

Naknada prijenosa udruženja vlasnika kuća

Ako kupujete etažnu kuću, gradsku kuću ili nekretninu u planiranom razvoju, morate se pridružiti udruzi vlasnika kuća te zajednice (HOA). Ovo je naknada za prijenos koja pokriva troškove promjene vlasništva, poput troškova dokumenata. Plaća li prodavatelj ili kupac pristojbu, može ili ne mora biti u ugovoru; trebali biste provjeriti unaprijed.

Prodavatelj treba dostaviti dokumentaciju u kojoj se vidi HOA pristojbe iznose i kopiju financijskih izvještaja HOA -e, obavijesti i zapisnika. Zatražite da pogledate ove dokumente, kao i ugovore, uvjete i ograničenja (ili CC & R), podzakonske akte i pravila HOA -e prije nego što kupite nekretninu kako biste bili sigurni da je u dobrom financijskom stanju i na mjestu koje želite uživo.

Osiguranje vlasnika stanova

Zajmodavac obično zahtijeva predujam prve godine osiguranje vlasnika stanova premija pri zatvaranju.

Osiguranje zajmodavca

Ovo je unaprijed, jednokratna pristojba koja se plaća naslovnoj tvrtki koja štiti zajmodavca ako dođe do spora oko vlasništva ili založnog prava koji nije pronađen u pretraživanje naslova.

Pregled boje na bazi olova

Možete platiti ovlaštenom inspektoru da utvrdi ima li nekretnina opasnu boju na bazi olova, što je moguće u kućama izgrađenim prije 1979. godine. Može koštati oko 300 dolara.

Bodovi

Bodovi (ili bodovi popusta) odnose se na izborno, avansno plaćanje zajmodavcu kako bi se smanjila kamatna stopa na vaš kredit i time smanjila vaša mjesečna plaćanja. Jedan bod jednak je 1% iznosa kredita. U okruženju s niskim cijenama ovo vam možda neće uštedjeti mnogo novca.

Osiguranje vlasničkog prava

A osiguranje vlasništva pravila vas štite u slučaju da netko ospori vaše vlasništvo nad domom. Obično je izborno, ali ga visoko preporučuju pravni stručnjaci. Obično košta 0,5–1% kupovne cijene.

Naknada za nastanak

The izvorna pristojba pokriva administrativne troškove zajmodavca za obradu vaše naknade i obično iznosi 1% od iznosa kredita.Neki zajmodavci ne naplaćuju naknade za početak, ali ako to ne učine, obično naplaćuju višu kamatnu stopu za podmirenje troškova.

Inspekcija štetočina

Ovo je naknada koja pokriva troškove stručnog pregleda štetnika na termite, suhu trulež ili drugu štetu uzrokovanu štetočinama. Neke države i neki zajmovi osigurani od države zahtijevaju inspekciju. Obično košta oko 100 dolara.

Unaprijed plaćene dnevne naknade

Plaćanje za pokrivanje bilo kojeg srazmjerno kamate na vašu hipoteku koje će nastati od datuma zatvaranja do datuma vaše prve hipotekarne otplate.

Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)

Ako je vaš predujam manji od 20%, vaš bi vjerovnik mogao zahtijevati PMI, a možda ćete morati zatvoriti PMI za prvi mjesec pri zatvaranju.

Naknada za procjenu imovine

Ovo je potrebna naknada koja se plaća profesionalcu kućna procjena tvrtka za procjenu fer tržišne vrijednosti doma koja se koristi za utvrđivanje vaše omjer kredita i vrijednosti (LTV). Obično se kreće između 300 i 500 dolara.

Porez na nekretnine

Na kraju, očekujte da ćete platiti proporcionalno porez na nekretnine koji dospijevaju od datuma zatvaranja do kraja porezne godine.

Ocijenite naknadu za zaključavanje

Ovo je naknada koju zajmodavac naplaćuje za jamčenje određene kamatne stope (zaključavanje) na ograničeno razdoblje, obično od trenutka kada primite prethodno odobrenje do zatvaranja. Može iznositi 0,25–0,5% vrijednosti vašeg kredita, iako neki zajmodavci nude zaključavanje kamatne stope besplatno.

Provizije za nekretnine

Evo još jedne velike naknade: provizije za nekretnine. Kupci obično ne plaćaju ovu pristojbu; to rade prodavači. Provizija koju naplaćuje posrednik često iznosi 5–6% bruto kupoprodajne cijene kuće, koja se zatim ravnomjerno dijeli između agenta prodavatelja i agenta kupca. Ove naknade se, međutim, mogu povremeno pregovarati kako bi se postigao dogovor.

Naknada za snimanje

A naknada za snimanje može vam naplatiti vaš lokalni ured za snimanje, obično gradski ili županijski ured, za službenu obradu javnih zemljišnih knjiga. Obično je to oko 125 dolara.

Naknada za anketu

To je naknada koju geodetska tvrtka naplaćuje za provjeru linija nekretnina i zajedničkih ograda kako bi potvrdile granice nekretnine. Općenito je između 300 i 500 USD, iako može biti i veće ako je nekretnina velika ili ima neobične granice.

Pristojbe za porezno praćenje i porezno stanje

Ova naknada treće strane služi za praćenje plaćanja poreza na imovinu i obavještavanje vašeg zajmodavca o svim problemima s plaćanjem poreza na imovinu, kao što su zakašnjela ili neuspjela plaćanja. Cijena se mijenja ovisno o mjestu gdje živite i tvrtki koju vaš zajmodavac zapošljava.

Naknada za pretraživanje naslova

Ovo je naknada koju naslovna tvrtka naplaćuje za analizu evidencije javne imovine o eventualnim vlasničkim odstupanjima. Vlasničko društvo pretražuje evidenciju o tapijama i osigurava da na nekretnini ne postoje neriješeni vlasnički sporovi ili založno pravo. Općenito se kreće između 200 i 400 dolara.

Porez na prijenos

A porez na prijenos može se naplatiti, ovisno o nadležnosti, kada se vlasništvo predaje od prodavatelja kupcu. Cijena varira zemljopisno.

Naknade za osiguranje

Naknade za osiguranje zajmodavac tereti za rad na procjeni vaše prijave i odobravanju vašeg zajma. Osiguravanje je istraživački proces provjere vaših financijskih, prihoda, zaposlenja i kreditnih podataka za konačno odobravanje kredita. To može koštati čak 800 dolara.

Naknada za financiranje VA

Ako ste zajmoprimac VA, ova naknada, zaračunata kao postotak iznosa kredita, pomaže nadoknaditi troškove programa kredita američkim poreznim obveznicima. Visina naknade za financiranje ovisi o klasifikaciji vojne službe i iznosu kredita. Može se platiti pri zatvaranju ili uplatiti u hipoteku. Neki pripadnici vojske oslobođeni su plaćanja pristojbe.

Kako smanjiti završne troškove

Možda će vam se činiti da ne možete priuštiti sve ove naknade uz predujam, troškove selidbe i popravke u novom domu. Međutim, postoje načini za pregovaranje o tim naknadama.

Kupovati okolo

To se odnosi na zajmodavce i usluge trećih strana, kao što su police osiguranja za vlasnike kuća i vlasničke tvrtke. Mnogi kupci kuća ne shvaćaju da mogu uštedjeti značajan novac na zatvaranju troškova ako usporede naknade od zajmodavca do zajmodavca. Također, ne morate koristiti osiguravajuće društvo, inspektora štetočina ili agenta za osiguranje vlasnika kuća koji vaš zajmodavac predlaže. Učinite domaću zadaću i mogli biste uštedjeti ozbiljan novac na tim pristojbama.

Zakažite zatvaranje krajem mjeseca

Datum zatvaranja blizu ili na kraju mjeseca pomaže u smanjenju unaprijed plaćenih dnevnih kamata. Zajmodavac može pokrenuti ovaj scenarij kako biste shvatili koliko biste mogli uštedjeti.

Obratite se prodavaču za pomoć

Možda ćete moći natjerati prodavatelja da snizi kupoprodajnu cijenu ili pokrije dio (ili sve, ako zaista imate sreće) svojih troškova zatvaranja. To je vjerojatnije ako je prodavatelj motiviran, a dom je već duže vrijeme na tržištu s malo ponuda. Na mnogim vrućim tržištima nekretnina, međutim, uvjeti pogoduju prodavačima, pa biste mogli dobiti povrat ili jednoznačno "ne" ako zatražite pomoć prodavatelja. Ali ne boli pitati.

Usporedite obrasce za procjenu zajma i zaključne podatke

Kad dobijete početnu procjenu zajma, pregledajte je češljem sa finim zubima. Ako niste sigurni što naknada uključuje ili zašto se naplaćuje, zatražite od zajmodavca pojašnjenje. Zajmodavac koji ne može objasniti naknadu ili se odbija kad je postavljen upit trebao bi imati crvenu zastavicu.

Isto tako, ako primijetite nove naknade ili vidite značajno povećanje određenih naknada za zatvaranje, zamolite svog zajmodavca da vas provede kroz pojedinosti. Nije neuobičajeno da troškovi zatvaranja variraju od prethodnog odobrenja do zatvaranja, ali veliki skokovi ili iznenađujući dodaci mogli bi utjecati na vašu sposobnost zatvaranja.

Pregovarajte o naknadama za pojedine zajmove

Ako sumnjate da zajmodavac dodaje nepotrebne naknade (poznate kao naknade za "bezvrijednu" hranu) o svom zajmu, progovorite. Zatražite od zajmodavca da ukloni ili smanji naknade ako primijetite dupliciranje. Usporedna kupovina može vam biti saveznik u smanjenju troškova zatvaranja, kao i u pronalaženju konkurentnih uvjeta i stopa. Budite posebno oprezni zbog pretjeranih naknada za obradu i dokumentaciju u sljedećim područjima:

• Naknada za prijavu
• Naknada za osiguranje
• Ocijenite naknadu za zaključavanje
• Naknada za obradu kredita
• Popust posredniku

Uključite troškove zatvaranja u svoju hipoteku

U nekim slučajevima, zajmodavci će vam ponuditi plaćanje troškova zatvaranja ili ih uvrstiti u vaš zajam. Međutim, niste na udaru; zajmodavci imaju tendenciju naplaćivati ​​veće kamatne stope kako bi sami platili upijanje svojih zaključnih naknada, što znači da ćete na kraju platiti kamate na te završne troškove, kao i veće kamate na svoje hipoteka. Učinite to samo kao posljednje sredstvo.

Donja linija

Troškovi zatvaranja neizbježni su pri kupnji kuće. Ako poduzmete proaktivne korake kako biste razgledali i pomno analizirali svoju procjenu zajma s završnom objavom, mogli biste uštedjeti velike novce na tim pristojbama. Kad počnete štedjeti za predujam, odvojite dovoljno novca i za zatvaranje troškova.

Upamtite da neka područja zemlje imaju veće troškove zatvaranja od drugih. Iznad svega, budite sami sebi najbolji zagovornik. Dok kupujete, zamolite zajmodavce da opišu naknade koje naplaćuju i pokušajte ih umanjiti kad god je to moguće.