Opció Állítható kamatozású jelzálog (opció ARM) Definíció
Mi az opcionálisan állítható kamatozású jelzálog (ARM opció)?
Az opció állítható kamatozású jelzálog (opció ARM) egyfajta KARjelzálog ahol a hitelfelvevőnek több lehetősége van arra vonatkozóan, hogy milyen típusú fizetést hajt végre a hitelezőnek. Amellett, hogy választhat, hogy a hagyományos jelzáloghitelekben kifizetett kamatokat és tőketartozásokat teljesíti, az ARM opció alternatív fizetési lehetőségeket is kínálnak, ahol a jelzálog-vállaló lényegesen kisebb befizetéseket hajthat végre, csak kamatfizetéseket vagy minimumot teljesítve kifizetések.
Az ARM opció a rugalmas fizetés ARM.
Kulcsos elvitel
- Az ARM opció az állítható kamatozású jelzálog változata, amely lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy havonta különböző fizetési lehetőségek közül válasszon.
- Ezek a lehetőségek jellemzően egy 30 éves, teljes mértékben amortizáló fizetés; 15 éves, teljes mértékben amortizáló fizetés; csak kamatfizetés, vagy úgynevezett minimális fizetés, amely nem fedezte a havi kamatot.
- Annak elkerülése érdekében, hogy a tartozás összege jelentősen megnövekedjen, a hitelfelvevőnek gondosan meg kell választania a törlesztési struktúrát, amelyet az ARM opcióval kíván elfogadni.
Az opciós ARM -ek megértése
Mivel sok opciós ARM alacsony teaser arányt kínál, sok jelzáloghitelező tudtán kívül refinanszírozni jelenlegi jelzálogjogukat abban a reményben, hogy alacsonyabb kifizetéseket tehetnek. Sajnos, ha ezek a rövid távú teaser árak lejárnak, a kamatlábak visszatérnek a hagyományos jelzáloghitelekhez hasonlóakhoz.
Továbbá azoknak a szerencsétlen jelzáloghiteleseknek, akik úgy döntöttek, hogy a minimális befizetési ARM opció, azt fogják tapasztalni, hogy a jelzálogjogukkal járó tőke ténylegesen megnőtt. Ennek az az oka, hogy az értéke minimális kifizetések nem fedezte teljesen a jelzáloghitel kamatait. A fedezetlen kamatot ezután hozzáadják a jelzáloghitel tőkéjéhez.
Az opciós ARM -ek népszerűek voltak azelőtt másodlagos jelzáloghitel -válság 2007-2008 között, amikor a lakásárak gyorsan emelkedtek. A jelzáloghitelek nagyon alacsony bevezető teaser kamatokkal rendelkeztek, jellemzően 1 százalékkal, ami miatt sokan azt feltételezték, hogy több lakást engedhetnek meg maguknak, mint amennyit a jövedelmük feltételez. De a teaser arány csak egy hónapra szólt. Ezután a kamat visszaáll egy olyan indexre, mint a Wells Cost of Saving Index (COSI) plusz egy árrés, ami gyakran „fizetési sokkot” eredményez. A 2014 -es szabályozás óta az opcionális ARM -ek kevésbé népszerűek.
Az opcionális ARM -ek fizetési módjai
Általános forgatókönyv szerint a hitelező hagyhatja, hogy az ARM opcióval rendelkező hitelfelvevő minden hónapban döntse el, hogy milyen típusú fizetést szeretne teljesíteni. Ezek a döntések magukban foglalhatják a minimális befizetés teljesítését, a csak kamatfizetés teljesítését, a 15 éves jelzálogjoggal teljes mértékben amortizált befizetés teljesítését, vagy a 30 éves jelzáloghitel esetében amortizált fizetés teljesítését.
Az Fogyasztói pénzügyi védelmi iroda (CFPB) hatékonyan megszüntette az opciós ARM -eket 2014 -ben az új minősített jelzálog (QM) szabványok révén.
Míg az ARM opcióval elérhető lehetőségek nagyobb rugalmasságot biztosítanak a fizetéseknél, a hitelfelvevő könnyen több hosszú lejáratú adóssággal nyerhető el, mint amivel kezdték. Más állítható kamatozású jelzáloghitelekhez hasonlóan a kamatlábak drasztikus és gyors változása is lehetséges a piacon.
Az ARM opció azoknak a háztartásoknak tetszhet, ahol a jövedelem ingadozhat, például olyan szakmák esetében, akik megbízásból, szerződés alapján vagy szabadúszóként működnek. Ha nem látják, hogy annyi munka jön az útjukba, úgy döntenek, hogy a jelzáloghitel minimális összegét fizetik. Bár ez lehetővé teszi számukra, hogy több pénzt tartsanak a kezükben, a minimális összeg évente növekedhet. Ezenkívül a minimális kifizetést öt vagy tíz éves időközönként át kell dolgozni egy teljesen törlesztő kifizetésre.
Ezeket a figyelmeztetéseket figyelmen kívül hagyhatják a hitelfelvevők, ami felkészületlenné teheti őket a potenciálisan növekvő költségekre és a növekvő tőkeegyenlegre. Ha a hitelfelvevő továbbra is csak a minimális fizetést teljesíti, és a kifizetetlen egyenleg meghaladja a jelzálog eredeti értékét, mondjuk 110% -ot vagy annál többet, akkor a jelzáloghitel automatikusan törlődhet.
Az opciós ARM -eket a lakhatási válsághoz való hozzájárulásként emlegették, amely azután alakult ki, hogy a hitelfelvevők olyan finanszírozást kerestek azoknak az otthonoknak, amelyeket nem tudtak fizetni. Ezekben az esetekben a hitelfelvevők minden hónapban csak a minimális esedékes összeget fizették be egy ARM opcióval, majd végül képtelenek voltak fizetni az otthonaikért, vagy a jelzáloghitel nagyra nőtt, miközben a lakás eladási értéke elesett.