Lakáshatósági kötvények meghatározása

Mik azok a lakásügyi hatósági kötvények?

A lakásügyi hatósági kötvényeket vagy lakáskötvényeket állami vagy önkormányzati hivatal bocsátja ki, hogy segítse a megfizethető bérlakások építésének vagy rehabilitációjának finanszírozását. Bizonyos programok keretében az ilyen kötvényekből származó bevételt az alacsony jövedelmű emberek lakásvásárlásának elősegítésére is felhasználhatják. A befektetők által a lakáscélú hatósági kötvények után szerzett kamat mentesül a szövetségi adók alól, és mentesülhet az állami és helyi adó alól is jövedelemadó.

Mint a legtöbb önkormányzati kötvények, a lakásügyi hatósági kötvényeket történelmileg nagyon biztonságos befektetésnek tekintették. Ebben az esetben a kötvényeket a szövetségi kormány támogatja, és úgy tekinti őket, mint az alacsony jövedelműek lakásépítésének ösztönzésére szolgáló eszközöket.

Lakáshatósági kötvények megértése

Az önkormányzati hatóság kötvények formájában kötvényeket bocsáthat ki projektek finanszírozására. Az önkormányzati kötvények két típusa általános kötelezettség kötvények és bevételi kötvények. Az általános kötelezettségű (GO) kötvény kamatát és tőketörlesztését az állam vagy az önkormányzat pénzügyi kasszájából finanszírozzák.

Ezeket a kötvényeket a teljes hit és hitel az önkormányzati kormánytól, amely jogosult lehet az adók emelésére a GO kötvényre vonatkozó fizetési kötelezettségei teljesítése érdekében. Másrészt a bevételi kötvény fizetési kötelezettségeit a projekt tervezett bevételi forrása támogatja, amelyre a kötvényt kibocsátották. A bevételi kötvények egyik formája a lakáskötvény.

Az állam és az önkormányzatok lakáskötvényeket bocsátanak ki a megfizethető bérlakások építésének vagy rehabilitációjának finanszírozására. A kötvény tőkéjének visszafizetésén túl az államnak vagy a településnek kamatot kell fizetnie a kölcsönvett pénz után. Mint magántevékenységi kötvények (PAB-k), lakáskötvények kibocsáthatók minősített profit- és nonprofit fejlesztők nevében alacsony jövedelmű többcsaládos és idősebb lakhatási projektek finanszírozására.

Ezenkívül a lakáskötvényekből származó bevételt alacsony költségű jelzálog-finanszírozás biztosítására is kibocsáthatják az alacsony jövedelmű családok vagy magánszemélyek számára, hogy lakást vásárolhassanak. A lakáskötvényeken keresztül nyújtott jelzáloghitelek csak az első lakásvásárlókra korlátozódnak, akik a terület átlagos jövedelménél többet nem keresnek. Továbbá a lakáskötvény -jelzáloggal megvásárolt lakás ára az átlagos területi vételár 90% -ára korlátozódik.

Különleges szempontok

A lakáskötvények jellemzően alacsony kamatozásúak, és fix vagy változó kamatozású keresleti kötelezettség (VRDO). A kötvénytulajdonosoknak fizetett tőke- és kamatfizetések a zálogjog jelzálog -törlesztéseiből és a befektetési bevételekből történnek.

A hitelfelvevők által a jelzáloghitelre törlesztett összegeket a lakáskötvény vagyonkezelője gyűjti be, aki a pénzeszközöket rövid lejáratú befektetésekbe fekteti be a kötvénytulajdonosok kamatfizetésének tervezett időpontjáig. Valójában a lakáskötvények kifizetését a hitelfelvevők időben történő és következetes kamatfizetése és az alapul szolgáló jelzáloghitelek törlesztése biztosítja.

A lakáskötvények az államnak és a magánbefektetőknek egyaránt előnyösek. Egyrészt a kormány nagy mennyiségű olcsó finanszírozáshoz jut hozzá. Másrészt a lakáskötvények által kínált adókedvezmények rendkívül vonzóak a felső adózási körbe tartozók számára.

A befektetők számára a lakáskötvények által fizetett kamat mentesül a szövetségi és néha az állami jövedelemadó alól. Minél magasabb a határadókulcs, annál értékesebb a lakáscélú jövedelemkötvény adómentessége. Bár a befektetők alá a alternatív minimális adó (AMT) adóköteles lehet, a mentesség azt jelenti, hogy a magas szövetségi adósávba tartozó befektetők profitálnak a bevételi kötvényekből és más önkormányzati kötvényekből. Ez az adómentesség segít kompenzálni a kötvények alacsony kamatát.

Szövetségi alacsony jövedelmű lakásadó-kedvezmények egy másik tőkeforrás, amelyet fel lehet használni a lakáskötvények helyett vagy mellett a megfizethető lakhatási projektek finanszírozására. A hitelek vissza nem térítendő szövetségi jövedelemadó-kedvezmények a jelzálogkamatok egy részéért, amelyet a minősített lakásvásárlók fizetnek minden évben.

Mivel államadóssággal járnak, a lakásügyi hatósági kötvények eladásához néha szükség van a helyi választók jóváhagyására. 2018-ban például a kaliforniai szavazók jóváhagytak egy szavazóintézkedést, amely 4 milliárd dollár értékű lakásügyi hatósági kötvény eladását szolgálja az alacsony jövedelmű lakosok, veteránok és mezőgazdasági dolgozók programjainak finanszírozására.