Definisi Obligasi Otoritas Perumahan

Apa itu Obligasi Otoritas Perumahan?

Obligasi otoritas perumahan, atau obligasi perumahan, diterbitkan oleh lembaga pemerintah negara bagian atau lokal untuk membantu membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Di bawah program tertentu, hasil dari obligasi tersebut juga dapat digunakan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah membeli rumah. Bunga yang diperoleh investor atas obligasi otoritas perumahan dibebaskan dari pajak federal, dan mungkin juga dibebaskan dari negara bagian dan lokal pajak penghasilan.

Seperti kebanyakan obligasi daerah, obligasi otoritas perumahan secara historis dipandang sebagai investasi yang sangat aman. Dalam hal ini, obligasi tersebut didukung oleh pemerintah federal, yang memandangnya sebagai sarana untuk mendorong pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Memahami Obligasi Otoritas Perumahan

Sebuah otoritas kota dapat menerbitkan utang dalam bentuk obligasi untuk meningkatkan modal untuk membiayai proyek. Dua jenis obligasi daerah adalah kewajiban umum obligasi dan obligasi pendapatan. Pembayaran bunga dan pelunasan pokok obligasi kewajiban umum (GO) didanai dari kas negara atau pemerintah daerah.

Obligasi ini didukung oleh kepercayaan penuh dan kredit pemerintah kota yang dapat memiliki kewenangan untuk menaikkan pajak dalam rangka memenuhi kewajiban pembayarannya atas obligasi GO. Di sisi lain, kewajiban pembayaran obligasi pendapatan didukung oleh aliran pendapatan yang diproyeksikan dari proyek tempat obligasi diterbitkan. Salah satu bentuk obligasi pendapatan adalah obligasi perumahan.

Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan obligasi perumahan untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Selain membayar kembali pokok obligasi, negara bagian atau daerah harus membayar bunga atas uang yang dipinjamnya. Sebagai obligasi aktivitas pribadi (PAB), obligasi perumahan dapat diterbitkan atas nama pengembang laba dan nirlaba yang memenuhi syarat untuk membiayai proyek perumahan multikeluarga dan senior berpenghasilan rendah.

Selain itu, hasil dari obligasi perumahan juga dapat diterbitkan untuk memberikan pembiayaan hipotek berbiaya rendah kepada keluarga atau individu berpenghasilan rendah sehingga mereka dapat membeli rumah. Hipotek yang diberikan melalui obligasi perumahan dibatasi untuk pembeli rumah pertama kali yang berpenghasilan tidak lebih dari pendapatan median daerah. Selanjutnya, harga rumah yang dibeli dengan hipotek obligasi perumahan dibatasi hingga 90% dari harga pembelian rata-rata area.

Pertimbangan Khusus

Obligasi perumahan biasanya memiliki suku bunga rendah dan dapat diterbitkan sebagai obligasi tetap atau kewajiban permintaan tingkat variabel (VRDO). Pembayaran pokok dan bunga kepada pemegang obligasi dilakukan dari pembayaran hipotek yang dijaminkan dan pendapatan investasi.

Pembayaran kembali hipotek oleh peminjam dikumpulkan oleh wali dari obligasi perumahan yang menginvestasikan dana dalam investasi jangka pendek sampai waktu yang dijadwalkan untuk membayar bunga kepada pemegang obligasi. Akibatnya, pembayaran obligasi perumahan didukung oleh pembayaran bunga yang tepat waktu dan konsisten dan pembayaran pokok hipotek yang mendasari oleh peminjam.

Obligasi perumahan bermanfaat bagi negara serta investor swasta. Di satu sisi, pemerintah memperoleh akses ke sejumlah besar pembiayaan murah. Di sisi lain, keuntungan pajak yang ditawarkan oleh obligasi perumahan sangat menarik bagi mereka yang berada dalam kurung pajak atas.

Bagi investor, bunga yang dibayarkan oleh obligasi perumahan dibebaskan dari pajak pendapatan federal dan terkadang negara bagian. Semakin tinggi tarif pajak marjinal, semakin berharga pembebasan pajak obligasi pendapatan perumahan. Meskipun investor tunduk pada pajak minimum alternatif (AMT) dapat dikenakan pajak, pengecualian berarti bahwa investor dalam kurung pajak federal yang tinggi mendapat manfaat dari obligasi pendapatan dan obligasi kota lainnya. Pembebasan pajak ini membantu mengkompensasi suku bunga rendah obligasi.

Federal kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah merupakan sumber modal lain yang dapat digunakan sebagai pengganti atau tambahan obligasi perumahan untuk membiayai proyek perumahan yang terjangkau. Kredit tersebut adalah kredit pajak pendapatan federal yang tidak dapat dikembalikan untuk bagian dari bunga hipotek yang dibayar oleh pembeli rumah yang memenuhi syarat setiap tahun.

Karena melibatkan utang pemerintah, penjualan obligasi otoritas perumahan terkadang memerlukan persetujuan pemilih lokal. Pada tahun 2018, misalnya, pemilih California menyetujui tindakan pemungutan suara untuk menjual obligasi otoritas perumahan senilai $4 miliar untuk membiayai program bagi penduduk berpenghasilan rendah, veteran, dan pekerja pertanian.