Struktur Pembayaran Hipotek Dijelaskan Dengan Contoh

SEBUAH hak Tanggungan adalah pinjaman jangka panjang yang dirancang untuk membantu Anda membeli rumah. Selain membayar pokok, Anda juga harus membuat bunga pembayaran ke akuakhir. Rumah dan tanah di sekitarnya dijadikan sebagai jaminan. Tetapi jika Anda ingin memiliki rumah, Anda perlu tahu lebih banyak daripada hal-hal umum ini. Konsep ini juga berlaku untuk bisnis, terutama mengenai biaya tetap dan titik mati.

Sejarah

Hampir setiap orang yang membeli rumah memiliki hipotek. Tarif hipotek sering disebutkan di berita malam, dan spekulasi tentang arah suku bunga yang akan bergerak telah menjadi bagian standar dari budaya keuangan.

Hipotek modern muncul pada tahun 1934 ketika pemerintah—untuk membantu negara mengatasi Depresi Hebat—membuat a program hipotek yang meminimalkan uang muka yang diperlukan untuk sebuah rumah, meningkatkan jumlah yang dapat dimiliki oleh calon pemilik rumah meminjam. Sebelum itu, 50% uang muka diperlukan.Saat ini, uang muka 20% diinginkan, terutama karena jika uang muka Anda kurang dari 20%, Anda diminta untuk mengambil asuransi hipotek swasta (PMI), membuat pembayaran bulanan Anda lebih tinggi.

Diinginkan, bagaimanapun, belum tentu dapat dicapai. Ada program hipotek tersedia yang memungkinkan pembayaran uang muka secara signifikan lebih rendah, tetapi jika Anda dapat mengelola 20% itu, Anda pasti harus melakukannya.

Pembayaran Hipotek

Faktor utama yang menentukan pembayaran hipotek bulanan Anda adalah ukuran dan jangka waktu pinjaman. Ukuran adalah jumlah uang yang Anda pinjam dan jangka waktu adalah lamanya waktu Anda harus membayarnya kembali. Umumnya, semakin lama jangka waktu Anda, semakin rendah pembayaran bulanan Anda. Itu sebabnya hipotek 30 tahun adalah yang paling populer. Setelah Anda mengetahui besarnya pinjaman yang Anda butuhkan untuk rumah baru Anda, kalkulator hipotek adalah cara mudah untuk membandingkan jenis hipotek dan berbagai pemberi pinjaman.

PITI: Komponen Pembayaran Hipotek

Ada empat faktor yang berperan dalam perhitungan pembayaran hipotek: pokok, bunga, pajak, dan asuransi (PITI). Saat kita melihatnya, kita akan menggunakan hipotek $ 100.000 sebagai contoh.

Kepala sekolah

Sebagian dari setiap pembayaran hipotek didedikasikan untuk pembayaran saldo pokok. Pinjaman terstruktur sehingga jumlah pokok yang dikembalikan kepada peminjam mulai rendah dan meningkat dengan setiap pembayaran hipotek. Pembayaran di tahun-tahun pertama diterapkan lebih banyak pada bunga daripada pokok, sedangkan pembayaran di tahun-tahun terakhir membalikkan skenario itu.Untuk hipotek $ 100.000 kami, pokoknya adalah $ 100.000.

Minat

Bunga adalah imbalan pemberi pinjaman untuk mengambil risiko dan meminjamkan uang kepada Anda. Tingkat bunga hipotek memiliki dampak langsung pada ukuran pembayaran hipotek: Suku bunga yang lebih tinggi berarti pembayaran hipotek yang lebih tinggi.

Suku bunga yang lebih tinggi umumnya mengurangi jumlah uang yang dapat Anda pinjam, dan suku bunga yang lebih rendah meningkatkannya.Jika tingkat bunga hipotek $100.000 kami adalah 6%, gabungan pembayaran pokok dan bunga bulanan pada hipotek 30 tahun akan menjadi sekitar $599,55—bunga $500 + pokok $99,55. Pinjaman yang sama dengan tingkat bunga 9% menghasilkan pembayaran bulanan sebesar $804,62.

Pajak

Pajak real estat atau properti dinilai oleh lembaga pemerintah dan digunakan untuk mendanai layanan publik seperti sekolah, pasukan polisi, dan pemadam kebakaran. Pajak dihitung oleh pemerintah per tahun, tetapi Anda dapat membayar pajak ini sebagai bagian dari pembayaran bulanan Anda. Jumlah yang jatuh tempo dibagi dengan jumlah total pembayaran hipotek bulanan pada tahun tertentu. Pemberi pinjaman mengumpulkan pembayaran dan menyimpannya di escrow sampai pajak harus dibayar.

Pertanggungan

Seperti pajak real estat, pembayaran asuransi dilakukan dengan setiap pembayaran hipotek dan disimpan di escrow sampai tagihan jatuh tempo. Ada perbandingan yang dibuat dalam proses ini untuk asuransi premi tingkat. Ada dua jenis pertanggungan asuransi yang dapat disertakan dalam pembayaran hipotek. Salah satunya adalah asuransi properti, yang melindungi rumah dan isinya dari kebakaran, pencurian, dan bencana lainnya. Yang lainnya adalah PMI, yang wajib bagi orang yang membeli rumah dengan uang muka kurang dari 20% dari biaya. Jenis asuransi ini melindungi pemberi pinjaman jika peminjam tidak dapat membayar kembali pinjamannya. Karena meminimalkan risiko gagal bayar pinjaman, PMI juga memungkinkan pemberi pinjaman untuk menjual pinjaman kepada investor, yang pada gilirannya dapat memiliki jaminan bahwa mereka utang investasi akan dikembalikan kepada mereka. Cakupan PMI dapat dibatalkan setelah peminjam memiliki setidaknya 20% ekuitas di rumah.

Sementara pokok, bunga, pajak, dan asuransi merupakan hipotek biasa, beberapa orang memilih hipotek yang tidak termasuk pajak atau asuransi sebagai bagian dari pembayaran bulanan. Dengan jenis pinjaman ini, Anda memiliki pembayaran bulanan yang lebih rendah, tetapi Anda harus membayar pajak dan asuransi sendiri.

Jadwal Amortisasi

Sebuah hipotek amortisasi jadwal memberikan gambaran rinci tentang bagian mana dari setiap pembayaran hipotek yang didedikasikan untuk setiap komponen PITI. Seperti disebutkan sebelumnya, pembayaran hipotek tahun pertama terutama terdiri dari pembayaran bunga, sedangkan pembayaran selanjutnya terutama terdiri dari pokok.

Dalam contoh hipotek 30 tahun senilai $100.000, jadwal amortisasi memiliki 360 pembayaran. Jadwal parsial yang ditunjukkan di bawah ini menunjukkan bagaimana keseimbangan antara pembayaran pokok dan bunga berbalik dari waktu ke waktu, bergerak ke arah penerapan yang lebih besar kepada pokok.

Pembayaran	Kepala sekolah	Minat	Saldo Pokok
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

Seperti yang ditunjukkan bagan, setiap pembayaran adalah $599,55, tetapi jumlah yang didedikasikan untuk pokok dan bunga berubah. Pada awal hipotek Anda, tingkat di mana Anda mendapatkan ekuitas di rumah Anda jauh lebih lambat. Inilah sebabnya mengapa baik untuk melakukan pembayaran pokok tambahan jika hipotek mengizinkan Anda untuk melakukannya tanpa a penalti pembayaran di muka.Mereka mengurangi pokok Anda yang, pada gilirannya, mengurangi bunga yang harus dibayar untuk setiap pembayaran di masa depan, menggerakkan Anda menuju tujuan akhir Anda: melunasi hipotek.

Di sisi lain, bunga adalah bagian yang dapat dikurangkan dari pajak sejauh diizinkan oleh undang-undang – jika Anda merinci potongan Anda alih-alih mengambil potongan standar.

Saat Pembayaran Hipotek Dimulai

Pembayaran hipotek pertama jatuh tempo satu bulan penuh setelah hari terakhir bulan di mana pembelian rumah ditutup. Tidak seperti sewa, jatuh tempo pada hari pertama bulan itu, pembayaran hipotek dibayar di belakang, pada hari pertama bulan itu tetapi untuk bulan sebelumnya.

Katakanlah penutupan terjadi pada 25 Januari. Biaya penutupan akan mencakup bunga yang masih harus dibayar sampai akhir Januari. Pembayaran hipotek penuh pertama, yaitu untuk bulan Februari, akan jatuh tempo pada 1 Maret.

Sebagai contoh, mari kita asumsikan Anda mengambil hipotek awal sebesar $240.000, pada pembelian $300.000 dengan uang muka 20%. Pembayaran bulanan Anda mencapai $1.077.71 di bawah hipotek suku bunga tetap 30 tahun dengan suku bunga 3,5%. Perhitungan ini hanya mencakup pokok dan bunga tetapi tidak termasuk pajak properti dan asuransi.

Bunga harian Anda adalah $23,01. Ini dihitung dengan terlebih dahulu mengalikan pinjaman $240.000 dengan tingkat bunga 3,5%, lalu membaginya dengan 365. Jika hipotek ditutup pada 25 Januari, Anda berutang $ 161,10 untuk tujuh hari bunga yang masih harus dibayar untuk sisa bulan itu. Pembayaran bulanan berikutnya, yang merupakan pembayaran bulanan penuh sebesar $1.077.71, jatuh tempo pada tanggal 1 Maret dan mencakup pembayaran hipotek Februari.

Anda harus memiliki semua informasi ini sebelumnya. Di bawah aturan Pengungkapan Terintegrasi TILA-RESPA, dua formulir harus diberikan kepada Anda tiga hari sebelum tanggal penutupan yang dijadwalkan—perkiraan pinjaman dan pengungkapan penutupan. Jumlah bunga yang masih harus dibayar, bersama dengan biaya penutupan lainnya, disajikan dalam formulir pengungkapan penutup. Anda dapat melihat jumlah pinjaman, suku bunga, pembayaran bulanan, dan biaya lainnya, dan membandingkannya dengan perkiraan awal yang diberikan.

Garis bawah

Hipotek adalah alat penting untuk membeli rumah, memungkinkan Anda menjadi pemilik rumah tanpa harus membayar uang muka yang besar. Namun, ketika Anda mengambil hipotek, penting untuk memahami struktur pembayaran Anda, yang tidak hanya mencakup pokok (jumlah yang Anda pinjam) tetapi juga bunga, pajak, dan asuransi. Ini memberi tahu Anda berapa lama waktu yang Anda perlukan untuk melunasi hipotek Anda dan, pada akhirnya, seberapa mahal untuk membiayai pembelian rumah Anda.