Definisi Pinjaman Melingkar
Apa itu Pinjaman Bungkus?
Pinjaman keliling adalah jenis hak Tanggungan pinjaman yang dapat digunakan dalam kesepakatan pembiayaan pemilik. Jenis pinjaman ini melibatkan hipotek penjual di rumah dan menambahkan nilai tambahan tambahan untuk sampai pada harga pembelian total yang harus dibayarkan kepada penjual dari waktu ke waktu.
Takeaways Kunci
- Pinjaman keliling adalah bentuk pembiayaan pemilik di mana penjual properti mempertahankan hipotek pertama yang belum dibayar yang kemudian dilunasi sebagian oleh pembeli baru.
- Alih-alih mengajukan hipotek bank konvensional, pembeli menandatangani hipotek dengan penjual dan pinjaman baru tidak digunakan untuk melunasi pinjaman penjual yang ada.
- Pembungkusan pinjaman bisa berisiko karena fakta bahwa penjual-pemodal mengambil risiko default penuh yang terkait dengan kedua pinjaman.
Memahami Pinjaman Wrap-Around
Bentuk pembiayaan yang bergantung pada pinjaman menyeluruh biasanya digunakan dalam kesepakatan yang dibiayai penjual. Pinjaman keliling memiliki karakteristik yang sama dengan pinjaman yang dibiayai penjual, tetapi memperhitungkan hipotek penjual saat ini ke dalam persyaratan pembiayaan.
Pembiayaan penjual adalah jenis pembiayaan yang memungkinkan pembeli membayar sejumlah pokok langsung kepada penjual. Transaksi pembiayaan penjual memiliki risiko tinggi bagi penjual dan biasanya membutuhkan uang muka yang lebih tinggi dari rata-rata. Dalam kesepakatan yang dibiayai penjual, perjanjian didasarkan pada: promes yang merinci persyaratan pembiayaan. Selain itu, kesepakatan yang dibiayai penjual tidak mengharuskan pertukaran pokok di muka, dan pembeli melakukan pembayaran angsuran langsung ke penjual, yang mencakup pokok dan bunga.
Pinjaman keliling bisa berisiko bagi penjual karena mereka menanggung risiko gagal bayar penuh atas pinjaman. Penjual juga harus yakin bahwa hipotek mereka yang ada tidak termasuk klausa keterasingan, yang mengharuskan mereka untuk membayar kembali lembaga pemberi pinjaman hipotek secara penuh jika kepemilikan agunan dialihkan atau jika agunan dijual. Klausa keterasingan umum terjadi di sebagian besar pinjaman hipotek, yang sering kali mencegah terjadinya kesepakatan pinjaman menyeluruh.
Bagaimana Pinjaman Wrap-Around Bekerja
Pinjaman menyeluruh dibangun di atas konsep pembiayaan pemilik dan menerapkan struktur dasar yang sama. Struktur pinjaman menyeluruh digunakan dalam kesepakatan yang dibiayai pemilik ketika penjual memiliki sisa saldo untuk membayar pinjaman hipotek pertama properti. Pinjaman keliling memperhitungkan sisa saldo hipotek penjual yang ada pada tingkat hipotek yang dikontrak dan menambahkan saldo tambahan untuk sampai pada harga pembelian total.
Dalam pinjaman keliling, tingkat bunga dasar penjual didasarkan pada persyaratan pinjaman hipotek yang ada. Untuk mencapai titik impas, penjual setidaknya harus mendapatkan bunga yang sesuai dengan tingkat pinjaman, yang masih harus dilunasi. Dengan demikian, penjual memiliki fleksibilitas untuk menegosiasikan tingkat bunga pembeli berdasarkan persyaratan mereka saat ini. Umumnya, penjual ingin menegosiasikan tingkat bunga setinggi mungkin untuk melakukan pembayaran hipotek pertama dan juga mendapatkan spread pada kesepakatan.
Contoh Pinjaman Bungkus
Katakanlah Joyce memiliki hipotek senilai $80.000 di rumahnya dengan tingkat bunga tetap 4%.
Dia setuju untuk menjual rumahnya kepada Brian seharga $ 120.000, yang menempatkan 10% ke bawah dan meminjam sisanya, atau $ 108.000, pada tingkat 7%.
Joyce memperoleh 7% dari $28.000 (selisih antara $108.000 dan $80.000 yang masih dia miliki), ditambah selisih antara 7% dan 4% (yaitu 3%) dari saldo hipotek $80.000.