Suku Bunga Naik, Pinjaman Lebih Ketat, Pekerjaan Jarak Jauh Menekan Real Estat Komersial

Naiknya suku bunga, krisis perbankan, dan dampak pandemi yang bertahan lama pada pengaturan kerja telah menghasilkan pukulan tiga kali lipat bagi perumahan komersial industri, membuat beberapa ekonom percaya bahwa industri senilai $5,6 triliun dapat menjadi pemicu berikutnya untuk krisis keuangan.

Volume transaksi real estat komersial turun 65% dari tahun ke tahun pada kuartal pertama 2023, tulis Goldman Sachs dalam laporan terbarunya tentang kondisi pinjaman CRE. Hasil menyebar pada sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS), proksi untuk biaya pembiayaan dan kemudahan memperoleh kredit, berada pada titik terluasnya dalam beberapa tahun dan sekarang jauh melebihi spread pada obligasi korporasi dengan imbal hasil tinggi.

Penulis laporan memperkirakan lingkungan yang menantang bagi industri real estat komersial untuk selanjutnya tahun 2023, dan mengharapkan penurunan lebih lanjut dalam volume transaksi karena "keseluruhan kondisi pembiayaan akan tetap ada menantang."

Sudah, hilangnya akses ke kredit dapat dilihat dalam perjuangan tuan tanah untuk melunasi hutang CMBS mereka. Tarif Pelayanan Khusus Trepp CMBS, yang melacak utang tunggakan CMBS yang ditransfer ke pegawai khusus, naik untuk bulan ketiga berturut-turut, menjadi 5,62%. Enam bulan lalu, berada di 4,97%. Properti kantor dan portofolio penginapan termasuk di antara transfer terbesar di bulan April, kata Trepp.

Sementara itu, bank juga tumbuh lebih konservatif dalam praktik pinjaman mereka di tengah gejolak baru-baru ini di sektor perbankan menyusul keruntuhan Bank Lembah Silikon, Bank Tanda Tangan Dan Bank Republik Pertama, yang terakhir kemudian dijual ke JPMorgan Chase (JPM).

Pemberi pinjaman kecil dan regional, yang terkena dampak paling parah dari krisis baru-baru ini, bertanggung jawab atas a bagian yang tidak proporsional dari pinjaman CRE dan memiliki eksposur terbesar ke industri. Pemberi pinjaman dengan aset kurang dari $250 miliar menyumbang 80% dari pinjaman real estat komersial, menurut Goldman Sachs.

Saham bank seperti Western Alliance (WAL), PacWest Bancorp. (PACW) dan Zions Bancorp. (SION) berada di bawah tekanan sejak awal tahun.

Sejak Maret tahun lalu, the Federal Reserve telah menaikkan suku bunga pada klip tercepat dalam empat dekade, menaikkan patokan tingkat dana federal dengan kumulatif 5% ke level tertinggi sejak 2007. Suku bunga yang lebih tinggi telah menyebabkan biaya pinjaman yang lebih tinggi, mendinginkan permintaan untuk investasi baru dan menyebabkan harga real estat turun dalam beberapa bulan terakhir.

Pada saat yang sama, pengaturan kerja jarak jauh dan hybrid yang lama membuat pekerja tidak kembali ke kantor dalam jumlah besar. Tingkat lowongan kantor di AS mencapai 12,9% di awal kuartal kedua, dibandingkan dengan level terendah pra-pandemi sebesar 9,4%. Itu tepat di atas posisinya pada tahun 2010, setahun setelah itu krisis keuangan global. Sementara itu, persentase ruang kantor yang tersedia untuk disewa, ukuran ketersediaan yang dilacak oleh CoStar Group Inc., mencapai angka tertinggi sepanjang masa sebesar 16,4%.