Investor Kabur karena Properti 'Zombie' Kehilangan Penyewa

Investor real estat komersial sedang menuju pintu keluar - atau mencoba - sebagai peningkatan suku bunga dan kekhawatiran tentang resesi yang membayangi mengubah properti kantor menjadi zombie, dan dana real estat merespons dengan batasan penarikan.

Blackstone Inc. mengatakan dana andalannya senilai $69 miliar, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), akan memangkas berapa banyak uang yang dapat ditebus oleh investor setelah lonjakan permintaan.

"Tidak mengherankan jika Anda akan melihat perlambatan arus dari investor individu saat Anda mengalami ini semacam penurunan pasar," Presiden Blackstone dan Chief Operating Officer Jonathan Gray mengatakan kepada seorang investor panggilan.

Meningkatnya biaya pinjaman, bersama dengan pemotongan oleh penyewa kantor yang karyawannya bekerja dari rumah sebagian atau sepanjang waktu, berarti turunnya keuntungan bagi tuan tanah. Dengan inflasi yang melayang pada level tertinggi dalam 40 tahun, Federal Reserve menetapkan target suku bunga acuan pada 3,75–4%. Meskipun tidak setinggi angka 6,5% pada tahun 2000-an, angka tersebut meningkat dengan laju tercepat dalam satu dekade dan menunjukkan sedikit tanda-tanda pelambatan. Itu, dikombinasikan dengan kesengsaraan rantai pasokan dan bekerja dari tren rumah, telah merugikan pasar real estat yang akan memburuk pada tahun 2023.

Bob Knakal, ketua penjualan investasi di JLL, melihat gerombolan gedung perkantoran "zombie" yang tumbuh di Manhattan yang masih hidup tetapi tidak memiliki masa depan yang jelas, Financial Times melaporkan. Zombie tipikal mungkin telah dibeli beberapa generasi yang lalu dan memberikan cek bulanan ke daftar penerima yang terus bertambah.

“Sekarang gedung ini tidak kompetitif dari perspektif sewa karena membutuhkan lobi baru, lift, jendela, dan kamar mandi baru. Dan jika Anda pergi ke 37 orang itu dan berkata: 'Kamu tahu? Anda harus menulis cek sebesar $750.000 agar kami dapat memperbaiki bangunannya.’ Orang-orang ini akan mengalami serangan jantung,’” kata Knakal.

BREIT dari Blackstone mengatakan minggu lalu bahwa permintaan penebusan telah melampaui batas yang telah ditetapkan, dengan beberapa investor tidak dapat menguangkan hingga tahun depan. Blackstone bukan satu-satunya grup yang mencoba memperlambat penarikan. Starwood Capital Group juga memberi tahu investor bahwa mereka akan membatasi penarikan dari dana $14 miliar miliknya.

Peningkatan permintaan penebusan berasal dari investor individu dan investor institusi seperti dana pensiun. Pada tahun 2020, ada juga peningkatan jangka pendek dalam permintaan ini yang tergencet ketika tampaknya penyewa kantor tidak pergi atau mengurangi. Namun, banyak bisnis tidak melepaskan kantor mereka, dan peningkatan e-commerce berarti bahwa gudang merupakan investasi yang solid, sehingga investor tetap berada di tempatnya.

Sekarang, karena suku bunga terus meningkat, perusahaan memohon untuk membuang ruang kantor mereka. Kota New York, pasar perkantoran terbesar di dunia, mengalami pukulan yang sangat kuat.

Sejak Januari, saham SL Green dan Vornado, keduanya diperdagangkan secara publik REIT untuk pemilik kantor terbesar di New York, telah turun setengahnya.

Kenaikan suku bunga membuat pemilik dan pengembang lebih mahal untuk tetap tinggal di New York.

"Jika Anda memiliki hutang yang akan jatuh tempo, tiba-tiba tarif Anda berlipat ganda dan bank akan membuat Anda memasukkan uang ke dalam aset," kata seorang pengembang kepada Financial Times.

Ketika suku bunga rendah, investor mencari real estat komersial untuk hasil yang lebih tinggi daripada yang bisa mereka dapatkan dari memiliki obligasi atau perbendaharaan berisiko rendah, dan BREIT mampu memberi individu 13% pengembalian tahunan. Blackstone tetap optimis reksa dana tersebut masih akan memberikan imbal hasil yang tinggi.

"Bisnis kami dibangun di atas kinerja, bukan aliran dana, dan kinerja sangat solid," kata juru bicara Blackstone setelah perusahaan mengumumkan batas penebusan.

PHK juga telah memukul pasar real estat. Wells Fargo & Co., pencetus pinjaman rumah terbesar di antara bank-bank AS, pekan lalu mengatakan akan memotong ratusan hipotek karyawan.

Indeks FTSE NAREIT All Equity REITs, yang melacak semua tuan tanah yang diperdagangkan secara publik, turun lebih dari 20% tahun ini.