Kesenjangan Perumahan Melebar karena Lebih Banyak Keluarga Menghadapi Lebih Sedikit Rumah

Permintaan perumahan di seluruh AS tumbuh lebih cepat daripada pasokan karena populasi bertambah dan orang dewasa muda meninggalkan rumah keluarga mereka.

Dalam dekade terakhir, sekitar 8,5 juta rumah keluarga tunggal diselesaikan, sekitar setengah dari 15,6 juta rumah tangga baru yang dibentuk, menurut analisis Realtor.com.

Keterjangkauan adalah pendorong utama arah pasar, karena kenaikan suku bunga hipotek meredam antusiasme pembeli rumah dan pada gilirannya mengurangi kepercayaan pembangun rumah.

Perumahan multi-keluarga telah memenuhi beberapa permintaan. Konstruksi rumah semacam itu melonjak sepanjang tahun 2022, mencapai 35,1% dari pembangunan perumahan pada akhir tahun, tingkat yang tidak terlihat sejak 2015.

“Selama 10 tahun terakhir, tingkat konstruksi tidak sebanding dengan tingkat rumah tangga formasi, yang telah menciptakan celah yang cukup besar ini,” kata Hannah Jones, data ekonomi Realtor analis. “Bahkan ketika kami mempertimbangkan konstruksi multikeluarga, itu mungkin menawarkan peluang sewa untuk rumah tangga. Tapi itu tidak terlalu membantu dengan kesenjangan besar antara jumlah rumah tangga yang terbentuk setiap tahun dan jumlah rumah keluarga tunggal yang sedang dibangun.”

Pembentukan rumah tangga melebihi konstruksi rumah keluarga tunggal

Kesenjangan antara konstruksi rumah keluarga tunggal dan formasi rumah tangga tumbuh menjadi 6,5 juta antara tahun 2012 dan 2022. Tahun lalu, 2,06 juta rumah tangga tambahan dibuat, sementara pembangun rumah memulai pembangunan sekitar 1 juta rumah keluarga tunggal.

Perumahan mulai turun karena sentimen pembeli turun. Ada 1,64 juta permulaan untuk rumah satu keluarga dan banyak keluarga pada tahun 2021, dibandingkan dengan 1,55 juta permulaan pada akhir tahun 2022. Jones mengatakan aktivitas pasar harus meningkat secara signifikan untuk mengikuti formasi rumah tangga.

“Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menutup celah? Secara realistis pada tingkat pembentukan rumah tangga tahunan yang agak normal, konstruksi harus meningkat secara signifikan, ke level yang tidak terlihat dalam beberapa dekade, untuk dapat mengikuti level formasi itu, ”katanya.

Pada saat yang sama, properti multi-keluarga mencapai 35,1% dari semua pembangunan perumahan tahun lalu, naik dari 31,8% antara tahun 2012 dan 2021. Mayoritas properti multi-keluarga yang dimulai sepanjang tahun 2022 dimaksudkan untuk disewakan, kata Jones.

Sentimen pembangun jatuh seiring dengan keterjangkauan

Meningkatnya biaya perumahan, dari bahan konstruksi hingga tingkat hipotek, meredam permintaan pembeli rumah AS untuk rumah keluarga tunggal. Pada akhir tahun 2022, hanya 10% dari rumah baru yang terjual dengan harga di bawah $300.000, dan hanya 37% dari total harga di bawah $400.000, turun dari 66% pada tahun 2019.

"Pembangun melihat permintaan berkurang dan apa yang mendorong berkurangnya permintaan adalah penurunan keterjangkauan," kata Jones. “Pembangun melihat bahwa semakin banyak pembeli yang mundur dari pasar atau mempertimbangkan kembali untuk membeli. Ketika mereka melihat sinyal itu, mereka telah menarik kembali pembangunannya.”

Sentimen pembangun rumah turun dari 83 pada Januari 2022 menjadi 31 pada Desember, menurut indeks kepercayaan pembangun rumah, level terendah sejak bulan-bulan awal pandemi.

“Sementara kesenjangan perumahan yang cukup besar terus bertambah, pembangun rumah telah menarik kembali konstruksi keluarga tunggal karena banyak calon pembeli tidak mampu membeli rumah mengingat biaya pembiayaan saat ini. Sebaliknya, pembangun telah mengalihkan fokus mereka ke pasar konstruksi multi-keluarga, yang akan menyediakan banyak perumahan sewa, ”laporan Realtor membaca.

Sepanjang tahun 2023, keterjangkauan keluarga tunggal akan terus menjadi titik lemah di pasar perumahan, prediksi analisis Realtor.

“Saat inflasi dan tingkat hipotek melemah, pembeli mencari peluang untuk kembali ke pasar. Kekurangan pasokan perumahan akan terus menekan pasar perumahan karena pembeli kembali ke pasar musim semi ini untuk mencari rumah yang terjangkau.”