Memahami Proses & Persyaratan Escrow

Membeli rumah bisa menjadi proses yang rumit, yang kebanyakan orang umumnya tidak siap dan tidak benar-benar mengerti. Dalam tahapan jual beli rumah—mulai dari penawaran, pemeriksaan rumah, dan mendapatkan persetujuan hipotek itu—adalah tindakan lain yang harus terjadi.

Salah satu elemen yang sulit dipahami adalah proses menjadi di escrow, yang terjadi antara saat penjual menerima tawaran dan pembeli mendapatkan kunci rumah baru. Bagaimana Anda mempersiapkannya? Berikut adalah 10 langkah proses berjalan, jadi Anda tidak akan dibiarkan berdiri di tengah hujan tanpa atap di atas kepala Anda.

1. Buka Akun Escrow

Setelah Anda dan penjual menyetujui harga dan menandatangani perjanjian pembelian yang dapat diterima bersama, Anda agen real estat akan mengumpulkan uang Anda yang sungguh-sungguh — seperti setoran dengan itikad baik yang pada akhirnya diterapkan ke bawah Anda pembayaran—dan menyetorkannya ke rekening escrow di perusahaan escrow atau layanan yang ditentukan dalam pembelian persetujuan.

Rekening escrow dikelola oleh pihak luar untuk menampung barang-barang berharga, seperti uang, akta properti, dan dokumen keuangan pribadi, atas nama dua pihak yang setuju sampai kondisi tertentu terpenuhi selama keuangan transaksi. Tergantung pada alasan escrow, agen escrow mungkin sebuah perusahaan judul yang berspesialisasi dalam real estat, bank atau lembaga keuangan lainnya, atau individu pribadi yang dipercayakan dengan peran tersebut.

Perusahaan escrow bertindak sebagai netral pihak ketiga untuk mengumpulkan dana dan dokumen yang diperlukan yang terlibat dalam proses penutupan, termasuk cek uang awal yang sungguh-sungguh, dokumen pinjaman, dan akta yang ditandatangani. Di beberapa daerah, pengacara mungkin menangani proses ini alih-alih perusahaan escrow, dalam hal ini sering disebut "penyelesaian" daripada "escrow."

2. Tunggu Penilaian Pemberi Pinjaman

Bank atau pemberi pinjaman lain yang menyediakan hipotek Anda akan melakukannya sendiri penilaian dari properti—yang biasanya Anda, pembeli, bayar—untuk melindungi kepentingan finansialnya jika sewaktu-waktu perlu menyita properti tersebut. Jika penilaian datang lebih rendah dari harga yang ditawarkan, pemberi pinjaman tidak akan memberi Anda pembiayaan kecuali jika Anda bersedia memberikan uang tunai untuk selisihnya atau penjual menurunkan harga ke jumlah yang dinilai.

Pilihan Anda yang lain untuk mencoba mengubah pikiran penilai adalah salah satu dari berikut ini:

• Berikan informasi tambahan tentang mengapa Anda yakin rumah harus dinilai dengan jumlah yang lebih tinggi.
• Dapatkan penilaian kedua.
• Cobalah pergi dengan pemberi pinjaman lain dan berharap penilaian itu menguntungkan Anda.

Jika tidak ada opsi ini yang memungkinkan, Anda dapat membatalkan kontrak pembelian.

3. Pembiayaan Aman

Anda seharusnya sudah sebelum diterima untuk hipotek pada saat perjanjian pembelian Anda diterima. Setelah Anda memberi pemberi pinjaman Anda alamat properti, itu akan menyiapkan perkiraan itikad baik atau pernyataan yang merinci jumlah pinjaman Anda, tingkat bunga, biaya penutupan, dan biaya lain yang terkait dengan pembelian. Anda mungkin ingin menegosiasikan nomor pada dokumen ini sebelum Anda menandatanganinya.

Setelah Anda memiliki komitmen pinjaman tertulis Anda, saatnya untuk menghapus kontinjensi pembiayaan secara tertulis dari perjanjian pembelian, jika ada.

Agen sering juga menyertakan kontinjensi penjualan rumah dalam kontrak pembelian untuk mencegah pembeli memiliki dua rumah secara bersamaan dan membayar dua hipotek. Jenis kontingensi ini memberi pembeli waktu tertentu untuk menjual rumah mereka saat ini sebelum menutup escrow di rumah baru.

4. Setujui Pengungkapan Penjual

Selama langkah ini, Anda akan menerima pemberitahuan tertulis tentang masalah nyata yang telah diidentifikasi oleh penjual atau agen penjual. Misalnya, garasi mungkin telah diubah menjadi ruang tamu, yang melanggar kode perumahan kota. Anda mungkin sudah mengetahui masalah seperti ini karena sering disebutkan dalam daftar.

5. Dapatkan Inspeksi Rumah

Inspeksi Rumah

Anda tidak diharuskan untuk mendapatkan inspeksi rumah ketika Anda membeli rumah, tetapi itu adalah kepentingan terbaik Anda untuk melakukannya. Untuk beberapa ratus dolar, inspektur rumah profesional akan memberi tahu Anda jika ada cacat berbahaya atau mahal di rumah. Jika ada, Anda pasti ingin mengetahuinya sehingga Anda dapat membatalkan pembelian, meminta penjual untuk memperbaikinya, atau meminta penjual untuk menurunkan harga sehingga Anda dapat menangani sendiri perbaikannya.

Khususnya, Anda tidak dapat menegosiasikan penjual mana pun konsesi di sini jika kontrak mengatakan Anda akan membeli properti "sebagaimana adanya". Jika proses pemeriksaan selesai memuaskan, Anda kemudian harus menghapus kontingensi inspeksi perjanjian pembelian di menulis. Anda akan mengulangi langkah ini setelah pemeriksaan lainnya.

Inspeksi Hama

Jika pemberi pinjaman tidak memerlukan pemeriksaan hama, Anda mungkin masih ingin mendapatkannya untuk memastikan rumah tidak memiliki rayap, semut tukang kayu, atau hama lain seperti kecoak atau tikus. Masalah-masalah ini mungkin tidak terlihat pada siang hari ketika Anda kemungkinan besar melihat rumah dan akan menjadi penemuan yang sangat tidak diinginkan setelah Anda pindah. Jika ada masalah hama, masalah tersebut perlu diperbaiki sebelum penjualan dapat dilanjutkan—dengan asumsi Anda ingin melanjutkan pembelian. Ini adalah area lain di mana Anda mungkin ingin bernegosiasi ulang dengan penjual untuk membayar pekerjaan.

Inspeksi Lingkungan

Terkadang disarankan untuk melakukan pemeriksaan lingkungan untuk memeriksa racun di rumah seperti jamur, gas radon, dan asbes. Ada juga masalah di lokasi rumah, seperti kontaminasi dari lokasi dekat tempat pembuangan sampah, bekas ladang minyak, pembersih kering, atau pompa bensin. Masalah apa pun yang ditemukan di area ini dapat berarti bahaya kesehatan yang serius dan mungkin sangat mahal untuk diperbaiki.

Inspeksi lainnya

Daerah yang terkena gempa bumi mungkin memerlukan laporan tanah dan/atau laporan geologi untuk menilai risiko kerusakan serius pada properti jika terjadi bencana semacam itu. Banyak daerah yang membutuhkan laporan banjir. Jika rumah terlalu mungkin untuk banjir, Anda tidak akan bisa mendapatkan asuransi pemilik rumah, yang berarti Anda tidak bisa mendapatkan hipotek. Dalam beberapa kasus, membeli asuransi banjir selain asuransi pemilik rumah Anda akan menyelesaikan masalah ini. Di daerah pedesaan, survei tanah harus dilakukan untuk memverifikasi batas-batas properti — di daerah perkotaan, batas-batasnya cenderung sudah sangat jelas.

6. Beli Asuransi Bahaya

Ini termasuk asuransi pemilik rumah dan pertanggungan tambahan yang diperlukan di wilayah geografis Anda seperti asuransi banjir. Anda akan diminta untuk memiliki asuransi pemilik rumah sampai hipotek Anda lunas—dan Anda mungkin tetap menginginkannya. Pilih perusahaan asuransi Anda sendiri, yang mungkin berbeda dari yang dipilih pemberi pinjaman, dan berkelilinglah untuk mendapatkan harga terbaik.

7. Judul Laporan dan Asuransi

Ini juga diperlukan oleh pemberi pinjaman Anda, tetapi sekali lagi, Anda tetap menginginkannya. Laporan hak milik memastikan bahwa hak milik atas properti itu jelas—yaitu, bahwa tidak ada hak gadai atas properti itu dan tidak ada orang lain selain penjual yang memiliki klaim atas bagian mana pun darinya.

Asuransi judul melindungi Anda dan pemberi pinjaman dari segala tantangan hukum yang dapat muncul nanti jika sesuatu tidak muncul selama pencarian judul.

Jika ada yang salah dengan judul—dikenal sebagai awan atau cacat—penjual harus memperbaikinya agar penjualan dapat dilanjutkan atau membiarkan Anda pergi. Tergantung di mana Anda tinggal, perusahaan escrow dan perusahaan judul mungkin satu dan sama.

8. Perjalanan Terakhir

Ada baiknya untuk memeriksa kembali properti sebelum ditutup untuk memastikan tidak ada kerusakan baru yang terjadi dan bahwa penjual telah meninggalkan Anda barang-barang yang ditentukan dalam perjanjian pembelian seperti peralatan atau perlengkapan. Pada titik ini dalam prosesnya, Anda mungkin tidak akan dapat mundur kecuali jika rumah mengalami kerusakan serius. Namun, bukan hal yang aneh bagi pembeli kecil untuk menekan agennya agar perjanjian dibatalkan karena sesuatu yang tidak penting.

9. Tinjau Formulir HUD-1

Setidaknya satu hari sebelum penutupan, Anda akan menerima formulir HUD-1 atau pernyataan akhir persyaratan pinjaman dan biaya penutupan. Bandingkan dengan perkiraan itikad baik yang Anda tandatangani sebelumnya. Kedua dokumen harus sangat mirip. Carilah biaya yang tidak perlu, tak terduga atau berlebihan serta kesalahan langsung.

10. Tutup Escrow

Proses penutupan agak bervariasi menurut negara bagian, tetapi pada dasarnya, Anda harus menandatangani banyak dokumen, yang harus Anda luangkan waktu dan baca dengan cermat. Penjual akan memiliki surat-surat untuk ditandatangani juga. Setelah semua dokumen ditandatangani, petugas escrow akan menyiapkan akta baru yang menyebut Anda sebagai pemilik properti dan mengirimkannya ke pencatat daerah. Anda akan menyerahkan cek kasir atau mengatur transfer kawat untuk memenuhi sisa uang muka—beberapa di antaranya ditanggung dengan sungguh-sungguh uang—dan biaya penutupan, dan pemberi pinjaman Anda akan mentransfer dana pinjaman Anda ke escrow sehingga penjual dan, jika berlaku, pemberi pinjaman penjual, dapat dibayar.

Jika Anda berhasil sejauh ini, Anda akhirnya akan memiliki rumah.

Pedoman Escrow Pinjaman FHA

Dengan hipotek tradisional, pengalaman Anda dengan escrow biasanya berakhir pada titik ini. Namun, jika Anda membeli rumah dengan pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA), transaksi Anda dengan rekening escrow berlanjut dengan cara yang berbeda, untuk alasan yang berbeda.

Pinjaman FHA memerlukan rekening escrow dipertahankan untuk pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan premi asuransi hipotek (MIP). Yang terakhir ini diperlukan untuk peminjam membuat kurang dari 20% uang muka. Daripada membayar pajak langsung ke pemerintah dan premi asuransi kepada perusahaan asuransi, peminjam FHA membayar seperdua belas dari pengeluaran ini setiap bulan, di samping pembayaran pokok hipotek dan bunganya, ke dalam Akun. Rekening escrow menyimpan uang ini sampai tagihan jatuh tempo pada akhir tahun.

Pada titik ini, pembayaran escrow bulanan untuk tahun berikutnya disesuaikan naik atau turun berdasarkan apakah ada kekurangan atau kelebihan dalam akun untuk pembayaran tahun berjalan. Pemegang hipotek wajib mengirimkan kepada Anda pernyataan tahunan mengenai aktivitas rekening escrow Anda, yang juga dapat disebut sebagai rekening sita hipotek.

Mengapa semua ini? Karena, secara kasar, pemohon pinjaman FHA dianggap berisiko lebih tinggi: Mereka sering memiliki nilai kredit yang lebih rendah, pendapatan yang lebih kecil, dan aset yang lebih sedikit—semua alasan mereka mencari pinjaman FHA, yang memiliki persyaratan yang kurang ketat untuk peminjam daripada konvensional hipotek. Pemberi pinjaman bersedia memperpanjang hipotek kepada mereka karena dukungan FHA, dan FHA bersedia mendukung mereka. Tapi itu ingin memastikan tagihan dibayar, karenanya, mandat escrow-account.

Garis bawah

Agen real estat Anda akan mengawasi seluruh proses escrow ini, jadi jangan terlalu khawatir jika Anda tidak memahami setiap detailnya. Namun, dalam transaksi apa pun di mana Anda mempertaruhkan banyak uang, ada baiknya untuk melakukannya setidaknya ide dasar tentang apa yang terjadi sehingga Anda tidak akan dimanfaatkan—atau secara tidak sengaja kehilangan rumah.