Pentingnya Tingkat Kapitalisasi dalam Investasi Real Estat
NS tingkat kapitalisasi adalah dasar yang paling umum digunakan untuk membandingkan properti investasi. Ini analog dengan perkiraan tingkat pengembalian efektif atas investasi keamanan yang khas. Misalnya, properti tunai senilai $100.000 dengan cap rate 4,5% akan menghasilkan pengembalian yang sama dengan $100.000 yang diinvestasikan dalam sekuritas sebesar 4,5%. Angka ini membantu investor real estate menentukan penggunaan terbaik dari dana investasi mereka.
Menghitung Tingkat Kapitalisasi
Rumus sederhana untuk menghitung tingkat kapitalisasi adalah tahunan pendapatan operasional bersih dibagi dengan total biaya perolehan. Rumus ini sebenarnya adalah kebalikan dari kelipatan harga/penghasilan standar.
Pendapatan operasional bersih dapat dihitung dengan mengurangkan dari pendapatan kotor semua biaya manajemen, biaya utilitas, pemeliharaan, asuransi, pajak, dan biaya operasional lainnya. Pendapatan operasional bersih tidak memperhitungkan pembayaran hipotek.
Biaya perolehan lebih besar dari harga pembelian yang dinyatakan. Mereka harus memperhitungkan biaya perantara dan biaya penutupan. Jika properti tidak siap untuk disewakan, semua biaya yang dikeluarkan untuk rehabilitasi juga perlu dimasukkan.
Investor harus membandingkan tingkat kapitalisasi yang mencakup biaya yang sama. Misalnya, tidak valid untuk membandingkan satu tingkat kapitalisasi yang mendiskontokan pendapatan sewa berdasarkan rata-rata lowongan tahunan dan yang lain yang tidak memberikan diskon tersebut.
Pentingnya Tingkat Kapitalisasi
Penggunaan utama dari tingkat kapitalisasi adalah untuk membedakan antara peluang investasi yang berbeda. Jika investasi keamanan menawarkan perkiraan pengembalian 4% dan properti memiliki tingkat kapitalisasi 8%, investor kemungkinan akan fokus pada properti tersebut.
Tingkat kapitalisasi juga dapat membentuk tren bagi pemilik properti komersial. Tren dapat menunjukkan ke mana arah pasar, memungkinkan penyesuaian berdasarkan perkiraan sewa.
Ada batas kegunaan tingkat kapitalisasi; properti investasi dengan arus kas yang tidak teratur atau rumit tidak dapat mengandalkan tingkat kapitalisasi sederhana. Akan lebih baik untuk mengandalkan analisis arus kas diskon alih-alih.