Bagaimana Bunga Hipotek Dihitung?

Membeli rumah dengan hipotek adalah transaksi keuangan terbesar kebanyakan dari kita akan masuk ke dalam. Biasanya, bank atau pemberi pinjaman hipotek akan membiayai 80% dari harga rumah, dan Anda setuju untuk membayarnya kembali—dengan bunga—selama periode tertentu. Saat Anda membandingkan pemberi pinjaman, suku bunga hipotek, dan opsi pinjaman, akan sangat membantu untuk memahami cara kerja hipotek dan jenis pinjaman mana yang terbaik untuk Anda.

Bagaimana Pembayaran Hipotek Dihitung

Dengan sebagian besar hipotek, Anda membayar kembali sebagian dari jumlah yang Anda pinjam (pokok) ditambah bunga setiap bulan. Pemberi pinjaman Anda akan menggunakan formula amortisasi untuk membuat jadwal pembayaran yang memecah setiap pembayaran menjadi pokok dan bunga.

Jika Anda melakukan pembayaran sesuai dengan pinjaman jadwal amortisasi, pinjaman akan dilunasi pada akhir jangka waktu yang ditentukan, seperti 30 tahun. Jika hipotek adalah pinjaman dengan suku bunga tetap, setiap pembayaran akan menjadi jumlah dolar yang sama. Jika hipotek adalah pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, pembayaran akan berubah secara berkala seiring dengan perubahan suku bunga pinjaman.

Jangka waktu, atau panjang, pinjaman Anda, juga menentukan berapa banyak Anda akan membayar setiap bulan. Semakin lama jangka waktunya, semakin rendah pembayaran bulanan Anda biasanya. Imbalannya adalah semakin lama Anda melunasi hipotek Anda, semakin tinggi biaya pembelian keseluruhan untuk rumah Anda karena Anda akan membayar bunga untuk jangka waktu yang lebih lama.

Tarif Tetap vs. Hipotek dengan Tarif yang Dapat Disesuaikan

Bank dan pemberi pinjaman terutama menawarkan dua jenis pinjaman dasar:

• Tarif Tetap: Tingkat bunga tidak berubah.
• Tingkat yang Dapat Disesuaikan: Tingkat bunga akan berubah di bawah kondisi yang ditentukan (juga disebut tingkat variabel atau pinjaman hibrida).

Inilah cara kerja kedua jenis tersebut.

Hipotek Tingkat Tetap

Dengan hipotek jenis ini, tingkat bunga dikunci selama masa pinjaman dan tidak berubah. Pembayaran bulanan juga tetap sama selama masa pinjaman. Pinjaman sering kali memiliki jangka waktu pembayaran kembali 30 tahun, meskipun jangka waktu yang lebih pendek, 10, 15, atau 20 tahun, juga tersedia secara luas. Pinjaman yang lebih pendek memiliki pembayaran bulanan yang lebih besar tetapi total biaya bunga yang lebih rendah.

Contoh: Hipotek suku bunga tetap $200,000 selama 30 tahun (pembayaran bulanan 360) dengan tingkat bunga tahunan 4,5% akan memiliki pembayaran bulanan sekitar $1.013. (Pajak properti, asuransi hipotek pribadi, dan asuransi pemilik rumah adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Tingkat bunga tahunan 4,5% diterjemahkan menjadi tingkat bunga bulanan 0,375% (4,5% dibagi 12). Jadi setiap bulan Anda akan membayar bunga 0,375% atas saldo pinjaman Anda.

Saat Anda melakukan pembayaran pertama sebesar $1,013, bank akan menerapkan $750 untuk bunga pinjaman dan $263 untuk pokok pinjaman. Pembayaran bulanan kedua, karena pokoknya sedikit lebih kecil, akan menghasilkan bunga yang lebih sedikit, jadi sedikit lebih banyak dari pokok akan dilunasi. Dengan pembayaran 359 hampir semua pembayaran bulanan akan diterapkan ke pokok.

Hipotek Tarif yang Dapat Disesuaikan (ARM)

Karena suku bunga pada hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan tidak terkunci secara permanen, pembayaran bulanan akan berubah selama masa pinjaman. Sebagian besar ARM memiliki batasan atau batasan seberapa besar tingkat suku bunga dapat berfluktuasi, seberapa sering dapat diubah, dan seberapa tinggi tingkat bunga dapat meningkat. Ketika tarif naik atau turun, pemberi pinjaman menghitung ulang pembayaran bulanan Anda, yang kemudian akan tetap stabil sampai penyesuaian tarif berikutnya terjadi.

Seperti hipotek dengan suku bunga tetap, ketika pemberi pinjaman menerima pembayaran bulanan Anda, ia akan menerapkan sebagian untuk bunga dan sebagian lagi untuk pokok.

Pemberi pinjaman sering menawarkan suku bunga yang lebih rendah untuk beberapa tahun pertama ARM, kadang-kadang disebut a tingkat penggoda, tetapi tarif dapat berubah setelah itu– sesering setahun sekali. Tingkat bunga awal pada ARM cenderung jauh lebih rendah daripada tingkat bunga hipotek tetap. Oleh karena itu, ARM dapat menarik jika Anda berencana untuk tinggal di rumah hanya untuk beberapa tahun.

Jika Anda mempertimbangkan ARM, cari tahu bagaimana tingkat bunganya ditentukan; banyak yang terikat pada indeks tertentu, seperti tarif pada tagihan Treasury AS satu tahun, ditambah persentase tambahan tertentu, atau margin. Juga tanyakan seberapa sering tingkat bunga akan menyesuaikan. Misalnya, ARM lima banding satu tahun memiliki tarif tetap selama lima tahun. Setelah itu, tingkat bunga akan menyesuaikan setiap tahun untuk sisa jangka waktu pinjaman.

Contoh: Hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan senilai $200,000 selama 30 tahun (pembayaran bulanan 360) mungkin dimulai dengan tingkat bunga tahunan 4% selama lima tahun, setelah itu tingkat diperbolehkan berubah sebanyak 0,25% setiap tahun. Jumlah pembayaran untuk bulan 1 sampai 60 akan menjadi $955 per bulan. Jika kemudian naik sebesar 0,25%, pembayaran untuk bulan 61 sampai 72 akan menjadi $980, dan pembayaran untuk bulan 73 sampai 84 akan menjadi $1.005. (Sekali lagi, pajak dan asuransi dan tidak termasuk dalam angka-angka ini.)

Pinjaman Bunga Saja

Pilihan ketiga yang jauh lebih jarang—biasanya disediakan untuk pembeli rumah kaya atau mereka yang berpenghasilan tidak tetap—adalah sebuah hipotek hanya bunga. Sesuai dengan namanya, jenis pinjaman ini memberi Anda pilihan untuk hanya membayar bunga untuk beberapa tahun pertama, sehingga pembayaran bulanan menjadi lebih rendah. Ini mungkin pilihan yang masuk akal jika Anda berharap untuk memiliki rumah untuk waktu yang relatif singkat dan berniat untuk menjual sebelum pembayaran bulanan yang lebih besar dimulai. Namun, Anda tidak akan membangun ekuitas apa pun di rumah, dan jika nilai rumah Anda menurun, Anda bisa berutang lebih dari nilainya.

Pinjaman KPR Jumbo

Hipotek jumbo biasanya untuk jumlah di atas sesuai batas pinjaman, saat ini $548.250 untuk semua negara bagian kecuali Hawaii dan Alaska, yang nilainya lebih tinggi. Batasnya juga lebih tinggi di pasar perumahan harga tinggi yang ditetapkan oleh pemerintah federal tertentu, seperti New York City dan San Francisco. Batas pinjaman maksimum yang sesuai saat ini adalah $822,375.

Pinjaman jumbo dapat berupa tetap atau disesuaikan. Suku bunga pada mereka cenderung sedikit lebih tinggi daripada pinjaman yang lebih kecil dari jenis yang sama.

Pinjaman jumbo hanya dengan bunga juga tersedia, meskipun biasanya untuk orang yang sangat kaya. Mereka terstruktur mirip dengan ARM dan periode bunga saja berlangsung selama 10 tahun. Setelah itu, tarif menyesuaikan setiap tahun dan pembayaran digunakan untuk melunasi pokok pinjaman. Pembayaran bisa naik secara signifikan pada saat itu.

Jangan Lupa Pajak, Asuransi, dan Biaya Lainnya

Jika Anda membeli rumah, Anda juga perlu mempertimbangkan beberapa item lain yang secara signifikan dapat menambah pembayaran hipotek bulanan Anda, bahkan jika Anda berhasil mendapatkan tingkat bunga yang besar untuk pinjaman itu sendiri. Misalnya, pemberi pinjaman Anda mungkin mengharuskan Anda membayar pajak dan asuransi real estat sebagai bagian dari pembayaran hipotek Anda. Uang akan masuk ke rekening escrow, dan pemberi pinjaman Anda akan membayar tagihan saat jatuh tempo. Biaya ini tidak tetap dan dapat meningkat seiring waktu. Pemberi pinjaman Anda akan merinci biaya tambahan sebagai bagian dari perjanjian hipotek Anda dan menghitung ulang secara berkala.