Devi pagare l'imposta sulle plusvalenze su una vendita di casa?

La tua casa è probabilmente l'acquisto più grande e più orgoglioso della tua vita. Tutte le scrupolose misure che hai preso, innumerevoli ricerche di proprietà, trattative contrattuali, ispezioni e chiusure, per arrivare al sogno della proprietà della casa. Ora è il momento di vendere. E dopo? Lo sapevi che la tua casa è considerata un bene strumentale, soggetto a guadagni imposta? Se la tua casa si è apprezzata, potresti essere tenuto a pagare le tasse sul profitto. Tuttavia, grazie a Legge sugli sgravi fiscali del 1997, la maggior parte dei proprietari di case sono esenti.

Se sei single, non pagherai alcuna imposta sulle plusvalenze sui primi $ 250.000 di profitto (eccesso sul costo). Le coppie sposate godono di un'esenzione di $ 500.000. Ci sono, tuttavia, alcune restrizioni.

A quanto ammonta l'imposta sulle plusvalenze immobiliari?

Per essere esentata, la casa deve essere considerata una residenza primaria basata su Agenzia delle Entrate (IRS) regole. Queste regole stabiliscono che devi aver occupato la residenza per almeno due degli ultimi cinque anni.

Se acquisti una casa e un drammatico aumento di valore ti porta a venderla un anno dopo, ti verrà richiesto di pagare l'imposta sulle plusvalenze. Se possiedi la tua casa da almeno due anni e soddisfi le regole sulla residenza principale, potresti dover pagare le tasse sul profitto se supera le soglie dell'IRS. Le persone single possono escludere fino a $ 250.000 del guadagno e le persone sposate che presentano una dichiarazione congiunta possono escludere fino a $ 500.000 del guadagno.

Questa regola permette anche di convertire un immobile in locazione in abitazione principale perché il requisito della residenza biennale non deve essere soddisfatto in anni consecutivi.

Supponiamo di acquistare un nuovo condominio per $ 300.000. Ci vivi per il primo anno, affitti la casa per i prossimi tre anni e quando gli inquilini se ne vanno, ti trasferisci per un altro anno. Dopo cinque anni, vendi l'appartamento per $ 450.000. Nessuna imposta sulle plusvalenze è dovuta perché il profitto ($ 450.000 - $ 300.000 = $ 150.000) non supera l'importo dell'esclusione. Considera un finale alternativo in cui i valori delle case nella tua zona sono aumentati in modo esponenziale.

In questo scenario, vendi il condominio per $ 600.000. L'imposta sulle plusvalenze è dovuta su $ 50.000 ($ 300.000 di profitto - $ 250.000 di esclusione dell'IRS). Se il tuo reddito è compreso tra $ 80.000 e $ 441.450, l'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze come singola persona è del 15%.Se hai perdite di capitale altrove, puoi compensare le plusvalenze derivanti dalla vendita della casa con tali perdite e fino a $ 3.000 di tali perdite da altri redditi imponibili.

Tassi delle plusvalenze a lungo termine 2021
Stato di archiviazione	0% aliquota fiscale	15% di aliquota fiscale	20% di aliquota fiscale
Separare	< $40,000	$ 40.000 a $ 441.450	>$441,450
Deposito sposato congiuntamente	< $80,000	$ 80.000 a $ 496.600	>$496,600
Archiviazione sposata separatamente	< $40,000	$ 40.000 a $ 248.300	>$248,300
Capofamiglia	< $53,600	$ 53.600 a 469.050	>$469,050

L'altra grande restrizione è che puoi solo trarre vantaggio da questo esenzione una volta ogni due anni. Pertanto, se hai due case e hai vissuto in entrambe per almeno due degli ultimi cinque anni, non potrai venderle entrambe senza tasse.

Il Taxpayer Relief Act del 1997 è stato vantaggioso per i proprietari di case perché ha modificato in modo significativo le implicazioni delle vendite di case. Prima dell'atto, i venditori dovevano lanciare il valore pieno di una casa in vendita in un'altra casa entro due anni per evitare di pagare l'imposta sulle plusvalenze. Questo, tuttavia, non è più così e il ricavato della vendita può essere utilizzato in qualsiasi modo il venditore ritenga opportuno.

Se soddisfi i requisiti di ammissibilità dell'IRS, sarai in grado di vendere le plusvalenze domestiche esentasse come indicato sopra. Tuttavia, ci sono eccezioni ai requisiti di ammissibilità, che sono delineati sul Sito web dell'IRS.

Quando la vendita di una casa è completamente tassabile?

Non tutti possono usufruire delle esclusioni delle plusvalenze. I guadagni derivanti dalla vendita di una casa sono completamente tassabili quando:

• La casa non è la residenza principale del venditore
• La proprietà è stata acquisita tramite una permuta 1031 entro cinque anni
• Il venditore è soggetto alle tasse all'estero
• La proprietà non è stata di proprietà e utilizzata come residenza principale del venditore per almeno due degli ultimi cinque anni prima della vendita (si applicano alcune eccezioni)
• Il venditore ha venduto un'altra casa entro due anni dalla data della vendita e ha utilizzato l'esclusione delle plusvalenze per tale vendita

Esempio di imposta sulle plusvalenze sulla vendita di case

Considera il seguente esempio. Susan e Robert, una coppia sposata, hanno acquistato una casa per $ 500.000 nel 2015. Il loro quartiere ha registrato una crescita enorme e il valore della casa è aumentato in modo significativo. Vedendo l'opportunità di raccogliere i frutti di questo aumento dei prezzi delle case, hanno venduto la loro casa nel 2020 per $ 1,2 milioni. La plusvalenza dalla vendita è stata di 700.000 dollari.

Poiché una coppia sposata ha presentato una dichiarazione congiunta, sono stati in grado di escludere $ 500.000 dalle plusvalenze, lasciando $ 200.000 soggetti all'imposta sulle plusvalenze. Il loro reddito combinato li colloca nella fascia d'imposta del 20%. Pertanto, la loro imposta sulle plusvalenze era di $ 40.000.

Come evitare l'imposta sulle plusvalenze sulle vendite di case

Vuoi abbassare le tasse sulla vendita della tua casa? Ci sono modi per ridurre ciò che devi o evita le tasse sulla vendita del tuo immobile. Se possiedi e hai vissuto nella tua casa per due degli ultimi cinque anni, puoi escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 per le persone sposate che presentano una dichiarazione congiunta) dal guadagno dalle tasse.

Anche gli adeguamenti alla base dei costi possono aiutare a ridurre il guadagno. La tua base di costo può essere aumentata includendo tasse e spese associate all'acquisto della casa, miglioramenti domestici e aggiunte. Il conseguente aumento della base dei costi riduce quindi le plusvalenze.

Inoltre, le minusvalenze derivanti da altri investimenti possono essere utilizzate per compensare le plusvalenze derivanti dalla vendita della tua casa. Grandi perdite possono anche essere riportate agli anni fiscali successivi. Esploriamo altri modi per ridurre o evitare le imposte sulle plusvalenze sulle vendite di case.

Usa gli scambi 1031 per evitare le tasse

I proprietari di abitazione possono evitare di pagare le tasse sulla vendita della propria casa reinvestendo i proventi della vendita in una proprietà simile attraverso a 1031 scambio. Questo scambio simile, dal nome della sezione 1031 del codice IRS, consente lo scambio di proprietà simili senza altri corrispettivi o proprietà simili, comprese altre considerazioni, come il denaro. La permuta 1031 consente di differire, anziché eliminare, l'imposta sulla plusvalenza dalla vendita di un immobile.

Proprietari, comprese società, individui, trust, partnership e LLC, di proprietà di investimento e aziendali può usufruire della permuta 1031 in caso di scambio di immobili aziendali o di investimento con quelli di simile tipo.

Gli immobili oggetto della permuta 1031 devono essere a scopo commerciale o di investimento, non per uso personale. La parte dello scambio 1031 deve identificare per iscritto le proprietà sostitutive entro 45 giorni dalla vendita e deve completare la permuta per un immobile comparabile a quello indicato nell'avviso entro 180 giorni dal saldi.

Poiché l'esecuzione di uno scambio 1031 può essere un processo complesso, ci sono vantaggi nel lavorare con un affidabile servizio completo 1031 società di cambio. Data la loro portata, questi servizi generalmente costano meno degli avvocati che fanno pagare a ore. Un'azienda che ha una comprovata esperienza nel lavorare con queste transazioni può aiutarti a evitare costosi passi falsi e garantire che il tuo scambio 1031 soddisfi i requisiti del codice fiscale.

Converti la tua seconda casa nella tua residenza principale

Le esclusioni delle plusvalenze sono interessanti per molti proprietari di case, tanto che possono cercare di massimizzarne l'utilizzo per tutta la vita. Poiché i guadagni su residenze non primarie e proprietà in affitto non hanno le stesse esclusioni, più persone hanno cercato modi intelligenti per ridurre l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita delle loro proprietà. Un modo per farlo è convertire una seconda casa o un immobile in affitto in una residenza principale.

Un proprietario di casa può fare della sua seconda casa la sua residenza principale per due anni prima di venderla e approfittare dell'esclusione dall'imposta sulle plusvalenze dell'IRS. Tuttavia, si applicano le disposizioni. Non saranno considerate nell'esclusione le deduzioni per ammortamento su plusvalenze conseguite prima del 6 maggio 1997.

Secondo l'Housing Assistance Tax Act del 2008, un immobile in affitto convertito in residenza principale può avere l'esclusione delle plusvalenze solo durante il periodo in cui l'immobile è stato utilizzato come capitale residenza. Le plusvalenze sono allocate all'intero periodo di possesso. Pur fungendo da proprietà in affitto, la parte assegnata rientra nell'uso non qualificante e non è ammissibile per l'esclusione.

Per impedire a qualcuno di approfittare dello scambio 1031 e dell'esclusione delle plusvalenze, l'American Jobs Creation Act of 2004 prevede che l'esclusione si applica se il bene scambiato è stato detenuto per almeno cinque anni dopo il scambio.

In che modo le vendite rateali riducono le tasse

Realizzare un grande profitto alla vendita di un investimento è il sogno. Tuttavia, l'imposta corrispondente sulla vendita potrebbe non esserlo. Per i proprietari di immobili in affitto e seconde case, c'è un modo per ridurre l'impatto fiscale. Per ridurre il reddito imponibile, il proprietario dell'immobile potrebbe scegliere un'opzione di vendita rateale, in cui una parte del guadagno viene differita nel tempo. Viene generato un pagamento specifico oltre il termine specificato nel contratto.

Ciascun pagamento è costituito da capitale, guadagno e interessi, con il capitale che rappresenta la base del costo non imponibile e gli interessi tassati come reddito ordinario. La quota frazionaria della plusvalenza risulterà in un'imposta inferiore rispetto all'imposta sulla restituzione forfettaria della plusvalenza. Per quanto tempo il proprietario ha tenuto la proprietà determinerà come è tassata: plusvalenze a lungo termine oa breve termine.

Come funzionano le tasse sugli immobili

Come la maggior parte degli acquisti che effettuiamo, le tasse vengono calcolate sul prezzo di acquisto. Lo stesso vale per gli immobili. I governi statali e locali impongono tasse sugli immobili o sugli immobili; queste tasse raccolte aiutano a pagare servizi pubblici, progetti, scuole e altro ancora.

Le tasse sugli immobili sono tasse ad valorem, ovvero tasse valutate in base al valore della casa e del terreno su cui si trova. Non viene valutato sulla base dei costi, ovvero quanto è stato pagato per esso. L'imposta sugli immobili viene calcolata moltiplicando l'aliquota fiscale per il valore stimato dell'immobile. Le aliquote fiscali variano tra le giurisdizioni e possono cambiare, così come il valore stimato della proprietà. Tuttavia, alcune esenzioni e detrazioni sono disponibili per determinate situazioni.

Come calcolare la base dei costi di una casa

Il costo base di una casa è quello che hai pagato (il tuo costo) per questo. Sono inclusi il prezzo di acquisto, alcune spese associate all'acquisto della casa, i costi di miglioramento, alcune spese legali e altro ancora.

Esempio: nel 2010, Rachel ha acquistato la sua casa per $ 400.000. Non ha fatto miglioramenti e non ha subito perdite per i dieci anni in cui ha vissuto lì. Nel 2020, ha venduto la sua casa per $ 550.000. La sua base di costo era di $ 400.000 e il suo reddito imponibile era di $ 150.000. Ha scelto di escludere le plusvalenze e, di conseguenza, non doveva tasse.

Cos'è la base domestica adattata?

La base di costo di una casa può cambiare. Le riduzioni della base dei costi si verificano quando si riceve un rimborso del costo. Ad esempio, hai acquistato una casa per $ 250.000 e in seguito hai subito una perdita a causa di un incendio. Il tuo assicuratore domestico emette un pagamento di $ 100.000, riducendo la base dei costi a $ 150.000 (base di costo originale di $ 250.000 - $ 100.000 di pagamento dell'assicurazione).

Allo stesso modo, alcuni eventi e attività possono aumentare la base dei costi. Ad esempio, spendi $ 15.000 per aggiungere un bagno a casa tua. La tua nuova base di costo aumenterà dell'importo speso per migliorare la tua casa.

Base per ereditare una casa

Se hai ereditato una casa, la base di costo è il valore equo di mercato (FMV) della casa al momento della morte del proprietario originale.Ad esempio, erediti una casa per la quale il proprietario originale ha pagato $ 50.000. La casa è stata valutata a $ 400.000 al momento della morte del proprietario originale. Sei mesi dopo, vendi la casa per 500.000 dollari. Il guadagno imponibile è di $ 100.000 (prezzo di vendita $ 500.000 - base di costo $ 400.000).

Il fair market value è determinato alla data di morte del concedente o alla data di valutazione alternativa se l'esecutore presenta una dichiarazione dei redditi e sceglie tale metodo.

Segnalazione dei proventi della vendita di case all'IRS

È necessario segnalare la vendita di una casa se hai ricevuto un modulo 1099-S che riporta i proventi della vendita o se c'è un guadagno non escludibile. Il modulo 1099-S è un modulo fiscale dell'IRS che riporta la vendita o lo scambio di beni immobili. Questo modulo viene solitamente rilasciato dall'agenzia immobiliare, dalla società di chiusura o dal creditore ipotecario. Se soddisfi i requisiti dell'IRS per non pagare l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita, informa il tuo professionista immobiliare entro febbraio. 15 successivo all'anno dell'operazione.

L'IRS specifica quali transazioni non sono oggetto di informativa:

• Se il prezzo di vendita è di $ 250.000 ($ 500.000 per le persone sposate) o meno e il guadagno è completamente escludibile dal reddito lordo. Il proprietario della casa deve inoltre affermare di soddisfare il requisito della residenza principale. Il professionista immobiliare deve ricevere la certificazione che queste attestazioni sono veritiere.
• Se il cedente è una società, un settore pubblico o governativo, o un cedente di volume esente (qualcuno che ha o venderà 25 o più proprietà immobiliari oggetto di comunicazione a 25 o più parti)
• Non vendite, come regali
• Una transazione per soddisfare un prestito garantito
• Se il corrispettivo totale per la transazione è di $ 600 o meno, si parla di trasferimento de minimis

considerazioni speciali

Cosa succede in caso di divorzio o per il personale militare? Fortunatamente, ci sono considerazioni per queste situazioni. In caso di divorzio, il coniuge a cui è stata assegnata la proprietà di una casa può contare gli anni in cui la casa era di proprietà dell'ex coniuge per beneficiare del requisito d'uso.Inoltre, se il beneficiario ha la proprietà della casa, il requisito d'uso può includere il tempo che l'ex coniuge trascorre vivendo nella casa fino alla data della vendita.

Il personale militare e alcuni funzionari governativi in ​​servizio ufficiale esteso e i loro coniugi possono scegliere di posticipare il requisito di cinque anni fino a dieci anni durante il servizio. In sostanza, fintanto che il militare occupa la casa per 2 su 15 anni, si qualifica per il esclusione delle plusvalenze (fino a $ 250.000 per i contribuenti single e fino a $ 500.000 per i contribuenti sposati congiuntamente).

Imposte sulle plusvalenze sugli investimenti immobiliari

Gli immobili possono essere classificati in modo diverso. Più comunemente, è classificato come investimento o proprietà in affitto o residenze principali. La residenza principale di un proprietario è l'immobile utilizzato come luogo principale in cui vive. Un investimento o una proprietà in affitto è un immobile acquistato o riproposto per generare reddito o profitto per il proprietario (i) o l'investitore (s).

Come è classificato l'immobile influisce su come viene tassato e quali detrazioni fiscali, come le detrazioni sugli interessi ipotecari, possono essere richieste. Sotto il Tagli fiscali e Jobs Act del 2017, possono essere detratti fino a $ 750.000 di interessi ipotecari su una residenza principale. Tuttavia, se un immobile viene utilizzato esclusivamente come investimento immobiliare, non si qualifica per l'esclusione delle plusvalenze.

I differimenti dell'imposta sulle plusvalenze sono consentiti per gli investimenti immobiliari ai sensi della permuta 1031 se i proventi della vendita sono utilizzati per l'acquisto di un investimento simile. E le minusvalenze subite nell'anno fiscale possono essere utilizzate per compensare le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili da investimento. Quindi, sebbene non sia consentita l'esclusione delle plusvalenze, ci sono modi per ridurre o eliminare le tasse sulle plusvalenze per gli investimenti immobiliari.

Proprietà in affitto vs. Casa Vacanze

Le proprietà in affitto sono beni immobili affittati ad altri per generare reddito o profitti. Una casa per le vacanze è un immobile utilizzato a scopo ricreativo e non considerato la residenza principale. Viene utilizzato per soggiorni di breve durata, principalmente per le vacanze.

Spesso i proprietari di case convertono le loro case vacanza in proprietà in affitto quando non sono utilizzate da loro. Il reddito generato dall'affitto può coprire il mutuo e altre spese di manutenzione. Ci sono alcune cose da tenere a mente, tuttavia. Se la casa vacanza viene affittata per meno di 15 giorni, il reddito non è dichiarabile. Se la casa vacanza viene utilizzata dal proprietario della casa per meno di due settimane in un anno e poi affittata per il resto, è considerata un investimento immobiliare.

I proprietari di abitazione possono usufruire dell'esclusione dall'imposta sulle plusvalenze quando vendono la loro casa per le vacanze se soddisfano le regole di proprietà e utilizzo dell'IRS.

Tasse immobiliari vs. Tasse di proprietà

Gli immobili e le proprietà sono spesso usati in modo intercambiabile, così come le tasse sugli immobili e tasse di proprietà. Tuttavia, la proprietà è un termine ampio per descrivere diversi beni, compresi gli immobili, di proprietà di una persona; e non tutte le proprietà sono tassate allo stesso modo.

Le tasse sulla proprietà, per quanto riguarda gli immobili, sono tasse ad valorem valutata dalle amministrazioni statali e locali in cui si trova l'immobile. Il viene calcolata l'imposta sulla proprietà immobiliare moltiplicando l'aliquota dell'imposta sulla proprietà per il valore di mercato della proprietà immobiliare, che include il valore della proprietà immobiliare (ad esempio, case, condomini ed edifici) e il terreno su cui si trova.

Le imposte sugli immobili, in quanto relative ai beni mobili, sono imposte applicate ai beni mobili. Gli immobili, che sono immobili, non sono inclusi nell'imposta sulla proprietà personale. Esempi di proprietà personali includono automobili, moto d'acqua e attrezzature pesanti. Le tasse sulla proprietà vengono applicate a livello statale o locale e possono variare da stato a stato.

Domande frequenti sull'imposta sulle plusvalenze immobiliari

Le vendite domestiche sono esentasse?

Le vendite di case sono esentasse se le condizioni della vendita soddisfano determinati criteri. Il venditore deve aver posseduto la casa e averla utilizzata come residenza principale per due degli ultimi cinque anni (fino alla data di chiusura). I due anni non devono essere consecutivi per qualificarsi. Il venditore non deve aver venduto una casa negli ultimi due anni e ha chiesto l'esclusione dall'imposta sulle plusvalenze. Se i guadagni non superano la soglia di esclusione ($ 250.000 per le persone single e $ 500.000 per le persone sposate che presentano domanda congiuntamente), il venditore non deve tasse sulla vendita della loro casa.

Come posso evitare di pagare le tasse quando vendo la mia casa?

Ci sono diversi modi per evitare di pagare le tasse sulla vendita della tua casa. Qui, ne elencheremo alcuni:

• Compensa le tue plusvalenze con minusvalenze. Le minusvalenze degli anni precedenti possono essere riportate a nuovo per compensare le plusvalenze degli esercizi futuri.
• Considerare l'utilizzo dell'esclusione della residenza primaria dell'IRS. Per i contribuenti single, puoi escludere fino a $ 250.000 delle plusvalenze e per i contribuenti sposati che presentano una dichiarazione congiunta, puoi escludere fino a $ 500.000 delle plusvalenze (si applicano alcune restrizioni).
• Inoltre, con uno scambio 1031, puoi trasformare i proventi della vendita di un affitto o di un investimento immobiliare in un investimento simile entro 180 giorni.

Quante tasse pago quando vendo casa?

La quantità di tasse che paghi dipende dall'importo del guadagno derivante dalla vendita della tua casa e dal tuo scaglione fiscale. Se i tuoi profitti non superano l'importo dell'esclusione e soddisfi le linee guida dell'IRS per richiedere l'esclusione, non devi nulla. Se i tuoi profitti superano l'importo dell'esclusione e guadagni meno di $ 80.000 all'anno, dovrai pagare un'imposta del 15% (in base allo stato di deposito singolo) sui profitti.

L'aliquota fiscale dipende dal reddito. È importante consultare un professionista fiscale per determinare e discutere il proprio obbligo fiscale.

Devo denunciare la vendita della mia casa all'IRS?

È possibile che tu non sia tenuto a segnalare la vendita della tua casa se nessuno delle seguenti sono vere:

• Hai un guadagno imponibile non escludibile dalla vendita della tua casa (> $ 250.000 per i contribuenti single e > $ 500.000 per i contribuenti sposati che presentano una dichiarazione congiunta).
• Ti è stato rilasciato un 1099-S, che riporta i proventi delle transazioni immobiliari.
• Si desidera dichiarare il guadagno come imponibile, anche se tutto o una parte rientra nelle linee guida di esclusione.

La linea di fondo

Le tasse sulle plusvalenze possono essere notevoli. Fortunatamente, il Tax Relief Act del 1997 offre un certo sollievo ai proprietari di case che soddisfano determinati criteri dell'IRS. Per i dichiaranti fiscali singoli, possono essere escluse fino a $ 250.000 delle plusvalenze e per i dichiaranti coniugati che presentano congiuntamente, possono essere esclusi fino a $ 500.000 delle plusvalenze. Per le plusvalenze eccedenti tali soglie si applicano le aliquote delle plusvalenze.

Ci sono eccezioni per determinate situazioni, come il divorzio e lo schieramento militare, e ci sono regole per quando devono essere segnalate le vendite. Comprendere le regole fiscali e rimanere al passo con le modifiche fiscali può aiutarti a prepararti meglio per la vendita della tua casa.