Jumbo contro Mutui convenzionali: qual è la differenza?

Jumbo contro Ipoteche convenzionali: una panoramica

I mutui jumbo e convenzionali sono due tipi di finanziamento utilizzati dai mutuatari per l'acquisto di case. Entrambi richiedono che i proprietari di case soddisfino determinati requisiti di ammissibilità, incluso il minimo punteggi di credito, soglie di reddito, capacità di rimborso, nonché minimo acconto requisiti. Imprese sponsorizzate dal governo (GSE), come Fannie Mae e Freddie Mac, il Amministrazione federale degli alloggi (FHA), il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA), o il Servizio di alloggi rurali USDA non rimborsare né il prodotto ipotecario. Sebbene possano essere utilizzati per lo stesso scopo, per proteggere una proprietà, sono intrinsecamente diversi.

I mutui jumbo sono usati per acquistare proprietà con cartellini dei prezzi alti, spesso quelli che arrivano a milioni di dollari. I mutui convenzionali, invece, sono più in linea con le esigenze dell'acquirente medio e possono essere conformi o non conformi. Continua a leggere per saperne di più su questi due tipi di prodotti ipotecari.

Mutui Jumbo

Come sopra annotato, mutui jumbo sono prestiti utilizzati per finanziare acquisti di immobili. A differenza dei normali mutui, questi prestiti sono pensati per proprietà ad alto prezzo. Case di lusso e quelle che si trovano in locali altamente competitivi immobiliare i mercati sono generalmente finanziati con mutui jumbo.

Questi mutui, chiamati anche prestiti jumbo, non sono conformi. Questo significa che cadono fuori Agenzia federale delle finanze per l'edilizia abitativa (FHFA) restrizioni sui prestiti e, quindi, non sono supportati da Fannie Mae o Freddie Mac. Nonostante ciò, molti ancora aderiscono alle linee guida per i mutui qualificati come stabilito dal Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB). Inoltre, superano il limite massimo di prestito conforme nelle rispettive contee. Altri fattori che li squalificano dall'essere prestiti conformi possono includere mutuatari benestanti con esigenze uniche o mutui a soli interessi che culminano in pagamenti in mongolfiera, dove l'intero saldo del prestito è dovuto alla fine della durata del prestito.

Per poter beneficiare di un prestito jumbo, i mutuatari devono avere un eccellente punteggio di credito. I mutuatari dovrebbero anche essere in una fascia di reddito più elevata. Dopotutto, ci vogliono un sacco di soldi per stare al passo con i normali pagamenti del mutuo e altri costi connessi. E poiché i requisiti di prestito sono diventati più severi a seguito della crisi finanziaria, i mutuatari devono avere un basso debito-reddito (DTI) rapporti.

Nel passato, tassi di interesse per i prestiti jumbo erano molto più alti dei tassi ipotecari tradizionali. Sebbene il divario si sia ridotto, sono ancora leggermente più alti. Anche i requisiti per l'acconto erano strutturati in modo simile, arrivando a un certo punto fino al 30%. Ma ora è più comune vedere prestiti jumbo che richiedono un acconto compreso tra il 10% e il 15% circa. I tassi di interesse e gli acconti più elevati del passato sono stati generalmente messi in atto principalmente per compensare il maggior grado di rischio interessati da tali prodotti ipotecari in quanto non garantiti dai GSE sopra citati.

Mutui Convenzionali

Mutui convenzionali sono prestiti offerti da istituti di credito privati ​​come banche e altri istituzioni finanziarie ad esempio cooperative di credito e società di mutuo. Proprio come i prestiti jumbo, i mutuatari richiedono un acconto, un punteggio di credito minimo, un certo livello di reddito e un rapporto DTI basso e non sono nemmeno supportati da GSE.

A differenza dei prestiti jumbo, i mutui convenzionali possono essere conformi o non conformi. I prestiti conformi sono quelli i cui limiti sono fissati dalla FHFA. Le linee guida per la sottoscrizione di questi prestiti sono stabilite anche da Fannie Mae e Freddie Mac. Per il 2021, il massimo nazionale per la concessione di prestiti convenzionali è di $ 548.250 per un'abitazione singola, rispetto ai $ 510.400 del 2020. Tuttavia, più di 200 contee negli Stati Uniti sono designate come aree competitive e ad alto costo e i limiti massimi di prestito in queste aree possono arrivare fino a $ 822.375 nel 2021, rispetto ai $ 765.600 nel 2020. New York, Los Angeles e Nantucket sono alcune di queste località.

Tuttavia, non tutti i mutui sono conformi a queste linee guida e quelli che non lo sono sono considerati prestiti convenzionali non conformi. Questi tendono ad essere più difficili da qualificare rispetto ai mutui conformi perché non sono supportati dal governo, quindi l'ammissibilità e i termini sono lasciati ai finanziatori. Un aspetto positivo è che spesso costano meno.

considerazioni speciali

Fannie Mae e Freddie Mac acquisteranno, pacchettizzeranno e rivenderanno praticamente qualsiasi mutuo purché rispetti le loro linee guida di prestito conformi. Queste linee guida tengono conto del punteggio di credito e della storia di un mutuatario, del rapporto debito/reddito (DTI), del mutuo prestito a valore (LTV) e un altro fattore chiave: l'entità del prestito. Queste cifre massime sono fissate dal governo.

Poiché i prestiti jumbo non sono supportati dalle agenzie federali, i finanziatori si assumono maggiori rischi quando li offrono. Dovrai affrontare requisiti di credito più rigorosi se stai cercando di assicurarne uno. Come accennato in precedenza, dovrai soddisfare alcuni requisiti minimi per qualificarti, tra cui:

• Prova di reddito: Vieni preparato con due anni di documentazione fiscale o documenti simili per dimostrare di avere una fonte di reddito affidabile e coerente. I finanziatori vorranno anche vedere che hai abbastanza liquidità a portata di mano per coprire il valore di sei mesi di rate del mutuo o più.
• Punteggio di credito e storia: Avrai generalmente bisogno di un punteggio di credito di almeno 580 (considerato "equo") prima che un prestatore ti approvi per un convenzionale mutuo, ma c'è una probabilità molto bassa che i finanziatori ti approvino per un mutuo jumbo se il tuo punteggio di credito scende al di sotto 670.
• Rapporto debito/reddito (DTI): Il tuo rapporto debito/reddito (i tuoi debiti mensili rispetto al tuo reddito mensile) dovrebbe essere del 43% o meno per poter beneficiare di un mutuo convenzionale. I finanziatori cercheranno in genere un DTI ancora più basso per i mutui jumbo poiché i prestiti sono così grandi.