Definizione del mercato ipotecario primario

Qual è il mercato ipotecario primario?

Il mercato ipotecario primario è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore primario. Banche, mediatori di mutui, banchieri ipotecarie le cooperative di credito sono tutti istituti di credito primari e fanno parte del mercato ipotecario primario.

Come funziona il mercato ipotecario primario

I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con i principali istituti di credito quando acquistano un prestito ipotecario contattando la propria banca locale. Per la maggior parte dei mutuatari, non noteranno che stanno trattando nel mercato ipotecario primario poiché interagiranno con il loro rappresentante del mutuo presso la loro banca locale durante l'intero processo. Il professionista del mutuo istruirà il mutuatario sui vari tipi di mutui disponibili e citerà il tasso di interesse a seconda del tipo scelto. La filiale locale sarà di solito il luogo per la chiusura del prestito, dove vengono firmati i documenti.

Molti mutuatari iniziano anche il processo di acquisto della casa contattando un banchiere ipotecario o cedente ipotecario. I cedenti e i banchieri di mutui non sono banche di per sé, ma aiutano invece a facilitare la transazione e indirizzano la richiesta di mutuo a una banca per chiudere il prestito. I broker ricevono una commissione per il loro servizio poiché indirizzano l'attività a istituti di credito primari. I mutuatari, d'altra parte, possono ottenere un tasso migliore facendo in modo che il broker si curi dell'affare migliore a seconda del credito del mutuatario e delle condizioni desiderate.

Tuttavia, è importante notare che il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha implementato regolamenti in materia di compensazione per i mediatori di mutui. Prima della crisi finanziaria, i broker potevano ricevere un risarcimento sia dal mutuatario che dal prestatore. I consumatori non erano consapevoli del fatto che il broker veniva pagato dal prestatore quando pagavano la loro commissione. Inoltre, i broker avevano incentivi per indirizzare i consumatori verso prodotti o mutui più costosi e, a volte, tassi di interesse più elevati. Dalla Grande Recessione del 2008 e del 2009 e dai regolamenti che ne sono seguiti, il numero di intermediari ipotecari è diminuito.

Vantaggi del mercato ipotecario primario

Ci sono alcuni vantaggi disponibili per i mutuatari che effettuano transazioni nel mercato ipotecario primario, che possono includere:

Bassi costi di chiusura

I finanziatori primari sono in genere banche di proprietà locale, il che significa che svolgono l'analisi del credito e il processo di sottoscrizione. Sottoscrittori rivedere le informazioni finanziarie e la storia creditizia di un mutuatario per decidere se estendere il credito o negare il prestito. Inoltre, le banche locali preparano internamente tutte le pratiche burocratiche e la documentazione invece di passare attraverso un'unità centralizzata fuori dallo stato, come avviene per alcune grandi banche. Il risultato può essere commissioni inferiori con una banca locale poiché hanno meno spese generali rispetto a una banca più grande. Inoltre, se un broker ipotecario è coinvolto nella ricerca della banca, verrà calcolata anche una commissione. In breve, optare per una banca locale per un mutuo primario può aiutare a ridurre i costi di chiusura.

Piccoli acconti

In genere, il acconto per un mutuo è il 20% del prezzo di acquisto della casa. Tuttavia, un mutuatario può versare meno soldi e molti istituti di credito primari offrono un acconto del 10 percento.

Per i mutuatari con reddito da basso a moderato, un prestito FHA offre un anticipo a partire dal 3,5% del valore della casa. FHA è il Amministrazione federale degli alloggi, che offre un'assicurazione ai prestatori in modo che possano concedere prestiti a mutuatari a basso reddito.

Tuttavia, un acconto inferiore al 20% fa scattare la necessità per il mutuatario di acquistare assicurazione mutui privata o PMI. PMI protegge banche e istituti di credito in caso di insolvenza del mutuatario sul mutuo. PMI è un canone mensile addebitato al mutuatario fino a quando il 20% del mutuo ipotecario è stato estinto.

Flessibilità

Poiché gli originatori del prestito sono tipicamente banche di proprietà locale, è più probabile che i mutuatari sarà in grado di comunicare con le persone che hanno l'ultima parola, il che è improbabile che accada a una nazionale Banca. Il contatto diretto può fornire flessibilità se i mutuatari hanno una situazione finanziaria unica.

La flessibilità può includere l'offerta di un mutuo a tasso fisso di 15 anni rispetto a un mutuo di 30 anni se il mutuatario sta cercando di estinguere il prestito prima. Alcuni dei vantaggi a 15 anni l'ipoteca include meno interessi totali poiché viene estinta prima. Inoltre, i mutuatari di solito possono negoziare un tasso di interesse più basso poiché c'è meno rischio che il mutuatario sia inadempiente o non ripaghi il prestito a causa di difficoltà finanziarie. Certo, un grande vantaggio a 30 anni mutuo è che offre pagamenti inferiori poiché sono distribuiti su un periodo più lungo rispetto ad altri termini.

Mutui a tasso variabile sono un'opzione flessibile che di solito viene offerta a titolo oneroso. I prestiti ARM di solito vengono forniti con un tasso di interesse fisso per un determinato periodo di tempo e quindi adeguati annualmente su un indice predeterminato dal prestatore e dal mutuatario. In genere, gli ARM hanno un limite all'aumento del tasso di interesse durante la durata di un prestito, il che semplifica il calcolo e il budget per il pagamento mensile massimo.

Mercato ipotecario primario vs. Mercato ipotecario secondario

Il mercato primario è costituito da istituti di credito primari. I prestatori primari in genere mantengono i prestiti che originano come parte del loro portafoglio e li servono per la durata del prestito. Tuttavia, la banca che ha effettuato il mutuo ipotecario può vendere il prestito nel mercato secondario dei mutui, che è un mercato in cui gli investitori possono acquistare e vendere mutui ipotecari precedentemente emessi. Un mutuo può essere venduto a un altro prestatore o società di servizi, che elabora i pagamenti per il prestito. Il nuovo prestatore o fornitore di servizi guadagna denaro dalle tasse e dagli interessi sul mutuo.

Molti mutui vengono acquistati da Fannie Mae o dal Associazione nazionale federale dei mutui (Fannie Mae, o FNMA). Fannie Mae si gira e impacchetta i prestiti e li vende come investimenti chiamati titoli garantiti da ipoteca (MBS), che sono simili ai fondi comuni di investimento ma contengono mutui invece di azioni. Gli investitori guadagnano il tasso di interesse dai mutui per detenere l'MBS.

Se il tuo mutuo viene venduto, sappi che è una pratica comune nel settore finanziario. Le banche hanno limiti di prestito, il che significa che hanno limiti a quanto della loro base di deposito possono prestare. La vendita di un mutuo ipotecario a Fannie Mae oa un fornitore di servizi rimuove il prestito dai libri contabili della banca consentendole di prestare più denaro. Se le banche non potessero vendere i loro mutui, raggiungerebbero i loro limiti di prestito e non sarebbero in grado di offrire più mutui, il che rallenterebbe l'economia. Tuttavia, a meno che tu non sia un investitore che desidera acquistare un MBS, non ti occuperai del mercato secondario. Invece, avrai a che fare con una banca o un broker nel mercato ipotecario primario.