Come funzionano i mutui a soli interessi?

Se vuoi un pagamento mensile sul tuo mutuo è inferiore a quello che puoi ottenere con un prestito a tasso fisso, potresti essere allettato da un mutuo solo interessi. Non effettuando pagamenti del capitale per diversi anni all'inizio della durata del prestito, avrai un flusso di cassa mensile migliore.

Ma cosa succede quando il periodo di soli interessi è scaduto? Chi offre questi prestiti? E quando ha senso averne uno? Ecco una breve guida a questo tipo di mutuo.

Come sono strutturati i mutui a soli interessi

Nella sua forma più elementare, un mutuo a soli interessi è quello in cui si pagano gli interessi solo per il primo diversi anni - in genere cinque o dieci - e una volta terminato quel periodo, inizi a pagare sia il capitale che interesse. Se si desidera effettuare i pagamenti del capitale durante il periodo di soli interessi, è possibile, ma questo non è un requisito del prestito.

Di solito vedrai prestiti a soli interessi strutturati come 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1

mutui a tasso variabile (Braccia). I finanziatori affermano che le scelte 7/1 e 10/1 sono più popolari tra i mutuatari. In genere, il periodo di soli interessi è pari al periodo a tasso fisso per i prestiti a tasso variabile. Ciò significa che se hai un ARM 10/1, ad esempio, pagheresti gli interessi solo per i primi dieci anni.

Su un ARM di soli interessi, al termine del periodo introduttivo, il tasso di interesse si adeguerà una volta all'anno (da qui deriva l'"1") in base a un tasso di interesse di riferimento come LIBOR più un margine determinato dal prestatore. Il tasso di riferimento cambia al variare del mercato, ma il margine è predeterminato al momento della stipula del prestito.

I rate cap limitano le variazioni dei tassi di interesse. Questo è vero per tutti gli ARM, non solo per gli ARM di soli interessi. Il limite di tasso di interesse iniziale su 3/1 ARM e 5/1 ARMS è di solito due, afferma Casey Fleming, un funzionario di prestito con C2 Financial Corp a San Diego e autore di "La guida al prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile." Ciò significa che se il tuo tasso di interesse iniziale è del tre percento, poiché il periodo di soli interessi termina nell'anno quattro o sei, il tuo nuovo tasso di interesse non sarà superiore al cinque percento. Su ARM 7/1 e ARM 10/1, il limite di tasso iniziale è solitamente cinque.

Dopodiché, gli aumenti dei tassi sono generalmente limitati al due percento all'anno, indipendentemente da quale sia stato il periodo introduttivo dell'ARM. Tappi a vita sono quasi sempre del cinque percento al di sopra del tasso di interesse iniziale del prestito, afferma Fleming. Quindi, se il tuo tasso di partenza è del tre percento, potrebbe aumentare al cinque percento nell'ottavo anno, al sette percento nell'anno nove e fino all'otto percento nell'anno dieci.

Una volta terminato il periodo di soli interessi, dovrai iniziare a rimborsare il capitale per il resto della durata del prestito, su un completamente ammortizzato base, in mutuante parlare. I prestiti a soli interessi di oggi non hanno pagamenti in mongolfiera; in genere non sono nemmeno consentiti dalla legge, dice Fleming. Quindi, se la durata completa di un ARM 7/1 è di 30 anni e il periodo di soli interessi è di sette anni, nell'ottavo anno, il tuo pagamento mensile sarà essere ricalcolato in base a due elementi: primo, il nuovo tasso di interesse, e secondo, il rimborso del capitale sui restanti 23 anni.

Prestiti a tasso fisso a tasso fisso

I mutui solo a tasso fisso non sono così comuni. Con un prestito di soli 30 anni a tasso fisso, potresti pagare gli interessi solo per dieci anni, quindi pagare gli interessi più il capitale per i restanti 20 anni. Supponendo che tu non abbia versato nulla al capitale durante quei primi dieci anni, il tuo pagamento mensile aumenterebbe notevolmente nel corso dell'anno 11, non solo perché inizieresti a rimborsare il capitale, ma perché ripagheresti il ​​capitale in soli 20 anni anziché 30 anni. Poiché non stai pagando il capitale durante il periodo di soli interessi, quando il tasso si azzera, il tuo nuovo pagamento di interessi si basa sull'intero importo del prestito. Un prestito di $ 100.000 con un tasso di interesse del 3,5 percento costerebbe solo $ 291,67 al mese durante i primi dieci anni, ma $ 579,96 al mese durante i restanti 20 anni (quasi il doppio).

In 30 anni, il prestito di $ 100.000 ti costerebbe $ 174.190,80, calcolato come ($ 291,67 x 120 pagamenti) + ($ 579,96 x 240 pagamenti). Se avessi contratto un prestito a tasso fisso di 30 anni allo stesso tasso di interesse del 3,5% (come menzionato sopra), il tuo costo totale su 30 anni sarebbe di $ 161.656,09. Sono $ 12.534,71 in più di interessi sul prestito a soli interessi, e quel costo aggiuntivo di interessi è il motivo per cui non vuoi mantenere un prestito a soli interessi per l'intero periodo. Il tuo reale interessi passivi sarà inferiore, invece, se si prende la detrazione fiscale degli interessi ipotecari.

Questi tipi di prestiti sono ampiamente disponibili?

Dal momento che così tanti mutuatari hanno avuto problemi con i prestiti a soli interessi durante il bolla anni, le banche esitano a offrire il prodotto oggi, afferma Yael Ishakis, vicepresidente di FM Home Loans a Brooklyn, New York, e autore di "La guida completa all'acquisto di una casa."

Fleming dice che la maggior parte sono prestiti jumbo a tasso variabile con un periodo fisso di cinque, sette o dieci anni. Un prestito jumbo è un tipo di prestito non conforme. A differenza dei prestiti in regola, i prestiti in regola non sono generalmente idonei per essere venduti a imprese sponsorizzate dal governo, Fannie Mae e Freddie Mac — i maggiori acquirenti di mutui conformi e una ragione per cui i prestiti conformi sono così ampiamente disponibili.

Quando Fannie e Freddie acquistano prestiti da istituti di credito ipotecario, mettono a disposizione più denaro per concedere prestiti aggiuntivi. I prestiti non conformi come i prestiti a soli interessi hanno un limitato mercato secondario dei mutui, quindi è più difficile trovare un investitore che voglia acquistarli. Più istituti di credito si aggrappano a questi prestiti e li prestano internamente, il che significa che hanno meno soldi per fare prestiti aggiuntivi. I prestiti a soli interessi non sono quindi così ampiamente disponibili. Anche se un prestito a soli interessi non è un prestito jumbo, è comunque considerato non conforme.

Poiché i prestiti a soli interessi non sono così ampiamente disponibili come, ad esempio, i prestiti a tasso fisso a 30 anni, "il modo migliore per trovare un buon prestito di soli interessi il prestatore è tramite un broker rispettabile con una buona rete, perché ci vorrà un po' di shopping serio per trovare e confrontare le offerte ", Fleming dice.

Confrontando i costi

"L'aumento del tasso per la funzione di soli interessi varia in base al prestatore e al giorno, ma calcola che pagherai almeno un premio dello 0,25 percento nel tasso di interesse", afferma Fleming.

Allo stesso modo, Whitney Fite, presidente di Angel Oak Home Loans ad Atlanta, afferma che il tasso su un mutuo a soli interessi è circa dallo 0,125 allo 0,375 percento in più rispetto al tasso di un prestito a tasso fisso ammortizzante o ARM, a seconda del particolari.

Ecco come apparirebbero i tuoi pagamenti mensili con un prestito di $ 100.000 a soli interessi rispetto a un prestito a tasso fisso o a un ARM completamente ammortizzato, ciascuno a un tasso tipico per quel tipo di prestito:

• ARM di 7 anni, solo interessi, 3,125 percento: pagamento mensile di $ 260,42
• Prestito convenzionale a tasso fisso di 30 anni (non solo interessi), 3,625 percento: pagamento mensile di $ 456,05
• ARM di 7 anni, completamente ammortizzante (ammortamento di 30 anni), 2,875%: pagamento mensile di $ 414,89

A questi tassi, a breve termine, un ARM di soli interessi ti costerà $ 195,63 in meno al mese per $ 100.000 presi in prestito per il primi sette anni rispetto a un prestito a tasso fisso di 30 anni e $ 154,47 in meno al mese rispetto a un 7/1 completamente ammortizzato BRACCIO.

È impossibile calcolare l'effettivo costo della vita di un prestito a tasso variabile quando lo stipuli perché non puoi sapere in anticipo a quanto verrà ripristinato il tasso di interesse ogni anno. Non c'è nemmeno un modo per calcolare il costo, dice Fleming, anche se puoi determinare la durata limite di tasso di interesse e il pavimento dal tuo contratto. Ciò ti consentirebbe di calcolare il costo minimo e massimo della durata e sapere che il tuo costo effettivo cadrebbe da qualche parte nel mezzo. "Sarebbe comunque una gamma enorme", afferma Fleming.

La linea di fondo

I mutui basati sui soli interessi possono essere difficili da comprendere e i tuoi pagamenti aumenteranno notevolmente una volta terminato il periodo di soli interessi. Se il tuo prestito di soli interessi è un ARM, i tuoi pagamenti aumenteranno ancora di più se i tassi di interesse aumentano, il che è una scommessa sicura nell'ambiente a basso tasso di oggi. Questi prestiti sono i migliori per i mutuatari sofisticati che comprendono appieno come funzionano e quali rischi stanno correndo.