Le basi della tassazione REIT

Fondi di investimento immobiliare (REIT) sono un modo popolare per gli investitori di possedere immobili che generano reddito senza dover acquistare o gestire proprietà. Agli investitori piacciono i REIT per i loro generosi flussi di reddito. Per qualificarsi come REIT, il trust deve distribuire almeno il 90% del suo reddito imponibile agli azionisti. A loro volta, i REIT in genere non pagano alcuna imposta sul reddito delle società perché i loro guadagni sono stati trasferiti come dividendo pagamenti.

Mentre un flusso costante di pagamenti può sembrare allettante, i dividendi REIT hanno conseguenze fiscali uniche per gli investitori. Questi pagamenti possono costituire reddito ordinario, guadagni, o a ritorno del capitale—ognuno dei quali riceve un trattamento fiscale diverso. In questo articolo di seguito, spieghiamo come funzionano i REIT e cosa dovrebbero sapere gli investitori sulle potenziali implicazioni fiscali.

Caratteristiche di base dei REIT

Un REIT è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili a reddito. Sono simili ai fondi comuni di investimento, in quanto i REIT raccolgono il capitale di un gran numero di investitori. Questo denaro viene quindi utilizzato per investire in proprietà come edifici per uffici, complessi di appartamenti, centri commerciali, aree industriali, hotel e resort, ecc. I REIT consentono di investire nel settore immobiliare senza i problemi legati al possesso di una proprietà, come la gestione dei contratti di locazione e la manutenzione della proprietà. Ogni unità in un REIT rappresenta la proprietà proporzionale delle proprietà sottostanti.

I REIT sono veicoli di investimento popolari in tutto il mondo. A livello globale, i REIT sono disponibili in ben 37 paesi e hanno superato $ 1,7 trilioni di capitalizzazione di mercato.Negli Stati Uniti, i REIT sono tenuti a pagare almeno il 90% del reddito imponibile a detentori di quote.Ciò rende i REIT attraenti per gli investitori che cercano rendimenti più elevati di quelli che possono essere guadagnati nei tradizionali reddito fisso mercati.

Tre tipi di REIT

I REIT si dividono generalmente in tre categorie:

• REIT azionari: Questi trust investono in immobili e traggono reddito da affitti, dividendi e plusvalenze dalle vendite di immobili. La triplice fonte di reddito rende popolare questo tipo di REIT.
• REIT ipotecari: Questi trust investono in mutui e titoli garantiti da ipoteca. Poiché i REIT ipotecari guadagnano interessi dai loro investimenti, sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse.
• REIT ibridi: Questi REIT investono sia in immobili che in mutui.

Tassazione a livello di fiducia

Un REIT è un'entità che sarebbe tassata come società se non fosse per il suo status speciale di REIT. Per soddisfare la definizione di REIT, la maggior parte del suo patrimonio e del suo reddito deve provenire da immobili. Inoltre, deve versare agli azionisti il ​​90% del reddito imponibile. Questo requisito significa che i REIT in genere non pagano le imposte sul reddito delle società, sebbene eventuali utili non distribuiti sarebbero tassati a livello aziendale. Un REIT deve investire almeno il 75% delle sue attività in immobili e liquidità e ottenere almeno il 75% del reddito lordo da fonti quali affitto e interessi ipotecari.

Tassazione ai Sottoscrittori

I pagamenti di dividendi ricevuti dagli investitori REIT possono costituire reddito ordinario, plusvalenze o rendimento del capitale. Tutto questo sarà ripartito sul 1099-DIV che i REIT inviano agli azionisti ogni anno. In generale, la maggior parte del dividendo è il reddito trasferito dall'attività immobiliare della società e viene quindi trattato come reddito ordinario per l'investitore. Questa parte del dividendo è tassata secondo l'investitore aliquota marginale.

Il REIT può informarti che parte del dividendo è una plusvalenza o una perdita.Ciò si verifica quando il REIT vende un immobile che detiene da almeno un anno. Anche la plusvalenza o la perdita viene trasferita all'investitore, con plusvalenze tassate allo 0%, 15% o 20%, a seconda del livello di reddito dell'investitore per l'anno in cui viene percepito il guadagno.

Inoltre, una parte del dividendo può essere elencata come rendimento del capitale non imponibile. Questo può accadere quando le distribuzioni di cassa del REIT superano i guadagni, ad esempio, quando l'azienda prende grandi dimensioni ammortamento spese. Ci sono due cose da notare su un ritorno di capitale. Uno, questa parte del dividendo non è tassabile nell'anno in cui viene pagato al detentore di quote. Due, viene tassato in seguito. Un ritorno di capitale riduce il detentore di quote base di costo. Questo pagamento viene tassato come plusvalenza o perdita di capitale a lungo oa breve termine quando l'investitore vende le proprie quote. Se all'investitore viene restituito un capitale sufficiente e la base del costo scende a zero, eventuali ulteriori distribuzioni senza dividendi sono tassate come plusvalenza.

La parte del dividendo REIT attribuibile al reddito può ricevere un ulteriore trattamento fiscale preferenziale ai sensi del Legge sui tagli alle tasse e sull'occupazione (TCJA). La legge prevede una nuova detrazione del 20% per il reddito d'impresa passante, che include i dividendi REIT qualificati. La detrazione scade alla fine del 2025.

Non USA i residenti dovrebbero notare che il loro reddito REIT potrebbe essere soggetto a un 30% ritenuta d'acconto. Un'aliquota ridotta e un'esenzione possono essere applicate se esiste un trattato fiscale tra gli Stati Uniti e il paese di residenza del titolare del REIT.

Esempio di calcolo dell'imposta sui titolari di quote

Un investitore acquista un REIT attualmente scambiato a $ 20 per unità. Il REIT genera $ 2 per unità dalle operazioni e distribuisce il 90% (o $ 1,80) ai detentori di quote. Di questo, $ 1,20 del dividendo provengono dagli utili. I restanti $ 0,60 provengono dall'ammortamento e da altre spese ed è considerato un rendimento del capitale non imponibile.

L'investitore pagherebbe le imposte sul reddito ordinarie su $ 1,20 nell'anno in cui è stato ricevuto. Nel frattempo, la base dei costi dell'investitore viene ridotta da $ 0,60 a $ 19,40 per azione. Come affermato in precedenza, questa riduzione della base sarà tassata come guadagno o perdita a lungo oa breve termine al momento della vendita delle unità.

La linea di fondo

I REIT offrono vantaggi fiscali unici che possono tradursi in un flusso costante di reddito per gli investitori e rendimenti più elevati di quelli che potrebbero guadagnare nei mercati del reddito fisso. Tuttavia, gli investitori dovrebbero sapere se questi pagamenti sono sotto forma di reddito, plusvalenza o restituzione di capitale, poiché ciascuno è trattato in modo diverso al momento dell'imposta. Inoltre, i dividendi REIT qualificati possono godere di ulteriori agevolazioni fiscali ai sensi del TCJA.Poiché la situazione fiscale di ogni persona è diversa, gli investitori dovrebbero consultare il proprio consulente finanziario per capire in che modo i dividendi REIT influiranno sui loro obblighi fiscali.