Obbligo ipotecario garantito (CMO)

Che cos'è un'obbligazione ipotecaria garantita?

Un'obbligazione ipotecaria garantita (CMO) si riferisce a un tipo di titolo garantito da ipoteca che contiene un pool di ipoteche raggruppati e venduti come investimento. Organizzati per scadenza e livello di rischio, i CMO ricevono flussi di cassa quando i mutuatari rimborsano i mutui che fungono da garanzia su questi titoli. A loro volta, i CMO distribuiscono i pagamenti di capitale e interessi ai propri investitori in base a regole e accordi predeterminati.

Comprensione delle obbligazioni ipotecarie garantite (CMO)

Le obbligazioni ipotecarie garantite consistono in più tranche, o gruppi di mutui, organizzati dai loro profili di rischio. In quanto strumenti finanziari complessi, le tranche hanno in genere saldi di capitale, tassi di interesse, date di scadenza e potenziali inadempienze di rimborso diversi. Le obbligazioni ipotecarie garantite sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse nonché alle variazioni di condizioni economiche, come i tassi di preclusione, i tassi di rifinanziamento e i tassi ai quali le proprietà sono venduto. Ogni tranche ha una data di scadenza e dimensioni diverse e contro di essa vengono emesse obbligazioni con cedole mensili. La cedola effettua pagamenti mensili del capitale e del tasso di interesse.

Per illustrare, immagina che un investitore abbia un CMO composto da migliaia di mutui. Il suo potenziale di profitto si basa sul fatto che i titolari dei mutui ripaghino i loro mutui. Se solo pochi proprietari di case sono inadempienti sui loro mutui e il resto effettua i pagamenti come previsto, l'investitore recupera il suo capitale e gli interessi. Al contrario, se migliaia di persone non riescono a pagare il mutuo e vanno in preclusione, il CMO perde denaro e non può pagare l'investitore.

Investitori in CMO, a volte indicati come Condotti di investimento ipotecario immobiliare (REMIC), vogliono ottenere l'accesso ai flussi di cassa dei mutui senza dover originare o acquistare una serie di mutui.

Obblighi ipotecari collateralizzati vs. Obblighi di debito collateralizzati

Come i CMO, obbligazioni di debito garantite (CDO) consistono in un gruppo di prestiti raggruppati e venduti come veicolo di investimento. Tuttavia, mentre i CMO contengono solo mutui, i CDO contengono una gamma di prestiti come prestiti auto, carte di credito, prestiti commerciali e persino mutui. Sia i CDO che i CMO hanno raggiunto il picco nel 2007, poco prima della crisi finanziaria globale, e i loro valori sono diminuiti drasticamente dopo quel periodo. Ad esempio, al suo apice nel 2007, il mercato dei CDO valeva $ 1,3 trilioni, rispetto a $ 850 milioni nel 2013.

Obblighi ipotecari garantiti e la crisi finanziaria globale

Emessi per la prima volta da Salomon Brothers e First Boston nel 1983, i CMO erano complessi e coinvolgevano molti mutui diversi. Per molte ragioni, era più probabile che gli investitori si concentrassero sui flussi di reddito offerti dai CMO piuttosto che sulla salute dei mutui sottostanti stessi. Di conseguenza, molti investitori hanno acquistato CMO pieni di mutui subprime, mutui a tasso variabile, mutui detenuti da mutuatari il cui reddito non è stato verificato durante il processo di richiesta e altri mutui rischiosi ad alto rischio di predefinito.

L'uso dei CMO è stato criticato come un fattore scatenante nella crisi finanziaria del 2007-2008. L'aumento dei prezzi delle case ha fatto sembrare i mutui investimenti a prova di fallimento, invogliando gli investitori ad acquistare CMO e altri MBS, ma le condizioni economiche e di mercato hanno portato a un aumento dei pignoramenti e dei rischi di pagamento che i modelli finanziari non hanno accuratamente prevedere. Le conseguenze della crisi finanziaria globale hanno portato a un aumento delle normative per i titoli garantiti da ipoteca. Più di recente, nel dicembre 2016, la SEC e FINRA introdotto nuove normative che mitigano il rischio di questi titoli creando requisiti di margine per le operazioni delle agenzie coperte, comprese le obbligazioni ipotecarie garantite.