Definizione di cedola media ponderata (WAC)

Qual è il coupon medio ponderato (WAC)?

La cedola media ponderata (WAC) è una misura del tasso di rendimento su un pool di mutui che viene venduto agli investitori come titolo garantito da ipoteca (MBS). I mutui sottostanti vengono rimborsati in periodi di tempo diversi, quindi il WAC rappresenta il suo rendimento nel momento in cui è stato emesso e può differire dal suo WAC in seguito.

Comprensione di una cedola media ponderata (WAC)

Le banche vendono abitualmente i mutui che emettono su un mercato ipotecario secondario. Gli acquirenti sono investitori istituzionali come hedge fund e banche di investimento. Questi acquirenti impacchettano i mutui in titoli negoziabili che possono essere scambiati con gli investitori sul mercato aperto come

titoli garantiti da ipoteca (MBS).

I titolari di MBS ricevono interessi o pagamenti coupon che sono calcolati come media ponderata della cedola sottostante dei mutui a garanzia del MBS.

Calcolo del WAC

La cedola media ponderata (WAC) è calcolata al lordo dei tassi di interesse dovuti sul sottostante mutui della MBS e ponderandoli in base alla percentuale della garanzia che ogni mutuo rappresenta.

Il WAC rappresenta il tasso di interesse medio di diversi pool di mutui con tassi di interesse variabili. Nel calcolo della media ponderata, come fattore di ponderazione viene utilizzato il saldo principale di ciascuna ipoteca sottostante.

Per calcolare il WAC, il tasso cedolare di ogni mutuo o MBS viene moltiplicato per il suo saldo capitale residuo. I risultati vengono sommati e la somma totale viene divisa per il saldo rimanente.

Un altro modo per calcolare la cedola media ponderata consiste nel prendere i pesi di ciascun pool di mutui, moltiplicandoli per i rispettivi tassi di cedola e sommando il risultato per ottenere il WAC.

Ad esempio, supponiamo che un MBS sia composto da tre diversi pool di mutui con un saldo principale di $ 11 milioni. Il primo pacchetto di mutui, o tranche, è costituito da 4 milioni di dollari di mutui che rendono il 7,5%. Il secondo pool ha un saldo ipotecario di $ 5 milioni a un tasso del 5%. Il terzo pool ha 2 milioni di dollari di mutui con un tasso del 3,8%.

Utilizzando il primo metodo descritto sopra:

WAC = [($4 milioni x 0,075) + ($5 milioni x 0,05) + ($2 milioni x 0,038)] / $11 milioni.

WAC = ($ 300.000 + $ 250.000 + $ 76.000) / $ 11 milioni.

WAC = $ 626.000/$ 11 milioni = 5,69%

In alternativa, il WAC può essere calcolato valutando prima il peso di ciascuna delle tranche di mutuo:

Peso pool 1: $ 4 milioni / $ 11 milioni = 36,36%

Peso pool 2: $ 5 milioni / $ 11 milioni = 45,45%

Peso pool 3: $ 2 milioni / $ 11 milioni = 18,18%

La somma dei pesi è 100%. Il WAC è quindi calcolato come:

WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)

WAC = 2,727 + 2,2725 + 0,6908 = 5,69%

Il tasso cedolare medio ponderato può variare nel corso della vita dell'MBS, in quanto vari titolari di mutui pagano i propri mutui a tassi di interesse e tempistiche differenti.

Quando un MSB diventa rischioso

Nessuna menzione dei titoli garantiti da ipoteca è completa senza un riferimento alla crisi finanziaria del 2007-2008, che è stata in gran parte addebitata a loro.

Molti degli investimenti MBS di quel periodo erano garantiti da mutui emessi durante la bolla immobiliare nazionale e, in molti casi, emessi a mutuatari che non potevano permettersi di rimborsarli. Quando la bolla è scoppiata, molti di questi mutuatari sono stati costretti al default e il valore della cartolarizzazione di queste attività si è dissolto.

Erano, infatti, collateralizzati con prestiti subprime.