Che cos'è un miglioramento del contratto di locazione?

Che cos'è un miglioramento del contratto di locazione?

Il termine miglioramento su beni di terzi si riferisce a qualsiasi modifica apportata per personalizzare un noleggio proprietà per soddisfare le particolari esigenze di uno specifico inquilino. Questi cambiamenti e alterazioni possono includere la verniciatura, l'installazione di pareti divisorie, la modifica del pavimento o l'installazione di lampade personalizzate. I miglioramenti possono essere intrapresi dal proprietario o l'inquilino e può essere pagato dall'inquilino. Sebbene la vita economica utile della maggior parte delle migliorie su beni di terzi sia compresa tra cinque e 10 anni, il Codice delle entrate interne (IRC) richiede che l'ammortamento per tali miglioramenti avvenga durante la vita economica dell'edificio.

Come funziona un miglioramento del contratto di locazione

I miglioramenti su beni di terzi sono comunemente indicati come miglioramenti del tenant o build-out. Queste modifiche sono generalmente apportate dai proprietari di proprietà commerciali e può essere fornito per un inquilino esistente o nuovo. Eventuali modifiche apportate sono adattate alle esigenze specifiche di un inquilino e rendono lo spazio più attraente e attraente per loro.

Ci sono alcuni criteri che devono essere soddisfatti affinché le modifiche possano essere qualificate come migliorie su beni di terzi. Le modifiche devono essere apportate all'interno per soddisfare le esigenze specifiche del inquilino, compreso uno dei seguenti:

• Modifiche strutturali
• Nuovo muro a secco e pavimentazione
• Aggiornamenti agli impianti illuminotecnici, elettrici, tecnologici
• Aggiunta di stanze, cubicoli, pareti divisorie
• Scaffalature e controsoffitti

Non tutte le modifiche sono considerate miglioramenti su beni di terzi. Le modifiche apportate per un inquilino non si qualificano per altri inquilini, compresi i loro vicini. Edificio esterno ristrutturazioni, come l'abbellimento del paesaggio, le riparazioni del parcheggio o il tetto non si qualificano neanche. Anche le modifiche interne come gli aggiornamenti apportati all'ascensore di un edificio o ai sistemi HVAC non sono considerati miglioramenti dei beni di terzi. Questo perché non avvantaggiano un inquilino specifico.

una volta che locazione fini, i miglioramenti generalmente appartengono al locatore, se non diversamente specificato nel contratto. Se l'inquilino è in grado di prenderli, deve rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.

Tipi di migliorie su beni di terzi

Indennità di miglioramento dell'inquilino

Questo tipo di miglioramento del contratto di locazione conferisce all'inquilino l'autorità di supervisionare il progetto, togliendo l'onere al proprietario, soprattutto se il processo richiede molto tempo. Il proprietario normalmente mette in atto disposizioni nel contratto di locazione che coprono il budget del miglioramento dell'indennità dell'inquilino. Questo di solito è elencato come a forfettario o su una base per piede quadrato. I proprietari possono pagare direttamente l'impresa di ristrutturazione/costruzione o rimborsare direttamente l'inquilino. Se i budget del progetto vengono superati, l'inquilino copre il saldo.

Sconto sull'affitto

Il proprietario può offrire all'inquilino affitto sconti per migliorie su beni di terzi. Se questa opzione è inclusa nel contratto di locazione, l'inquilino può ottenere una riduzione dell'affitto di qualche tipo, come un mese gratuito o un canone ridotto per determinati periodi all'anno. Ciò consente all'inquilino di risparmiare sulle alterazioni dello spazio. Proprio come con il TIA, l'inquilino supervisiona il progetto e controlla i miglioramenti del contratto di locazione. L'inquilino è anche responsabile se i costi superano il budget.

Indennità standard di costruzione

Questa opzione è anche chiamata build-out. In questo caso, il proprietario presenta un pacchetto di miglioramento o altre opzioni all'inquilino. Il proprietario è in genere colui che gestisce il progetto, consentendo all'inquilino più tempo da dedicare alla propria attività. Nella maggior parte dei casi, gli inquilini potrebbero non ritrovarsi con le modifiche che in realtà vogliono aiutare loro attività commerciale crescere. Se scelgono di aggiungere le modifiche, devono coprire il costo aggiuntivo.

Gira la chiave

Questo tipo di miglioramento della proprietà in affitto viene normalmente effettuato all'inizio del contratto di locazione. Nella maggior parte dei casi, le stime ei piani dei costi sono presentati dall'inquilino mentre il proprietario è colui che supervisiona e paga tutti i lavori.

Regole di miglioramento dei beni di terzi

Nel dicembre 2015, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato il Proteggere gli americani dagli aumenti delle tasse (PATH) Act, che ha modificato ed esteso molte disposizioni fiscali relative all'ammortamento, comprese le migliorie su beni di terzi. Il disegno di legge ha reso permanente una disposizione di risparmio fiscale che ha consentito il recupero dei costi a quote costanti di 15 anni su miglioramenti qualificati dei beni di terzi. In base a tali linee guida:

• Proprietari e inquilini non potevano essere imparentati
• Miglioramenti qualificati solo se sono stati fatti all'interno dell'edificio con solo quell'inquilino che occupa lo spazio
• I miglioramenti sui beni di terzi dovevano essere completati dopo tre anni dall'occupazione dell'edificio per la prima volta

Il passaggio del Tagli fiscali e Jobs Act nel 2017 ha cambiato il modo in cui i proprietari e gli inquilini possono richiedere le detrazioni relative alle migliorie sui beni di terzi. La nuova legge ha modificato alcuni dei requisiti. Devono ancora essere apportati miglioramenti all'interno dell'edificio, il che significa ampliamenti agli edifici, ascensori e scale mobili, tetti, sistemi antincendio, di allarme e di sicurezza e sistemi HVAC ancora non funzionano qualificarsi.

La proprietà di miglioramento qualificata non richiede più che entrambe le parti (locatori e inquilini) siano indipendenti. Ha inoltre eliminato il requisito del triennio, stabilendo che tutte le migliorie possono essere apportate "dopo la data di prima messa in servizio dell'immobile", secondo il Agenzia delle Entrate (IRS).

Il Legge sugli aiuti, gli aiuti e la sicurezza economica per il coronavirus (CARES) ha apportato alcune modifiche alla proprietà di miglioramento qualificato (QIP) quando è stata approvata nel 2020. L'atto prevedeva un periodo di recupero di 15 anni per QIP e consentiva ai filer di richiedere l'ammortamento del primo anno per qualsiasi QIP.

Contabilità per miglioramenti su beni di terzi

L'IRS non lo consente detrazioni per miglioramenti. Ma poiché i miglioramenti sono considerati parte dell'edificio, sono soggetti a deprezzamento. L'IRS consente ammortamento detrazioni, purché siano soddisfatte queste condizioni. Chi fa il lavoro può prendere la detrazione di ammortamento, che sia il proprietario o l'inquilino. La nuova legge fiscale ha aumentato l'importo massimo consentito a $ 1 milione da $ 500.000.

Gli esperti contabili suggeriscono di spendere eventuali miglioramenti apportati che ammontano a meno del limite di capitalizzazione della società durante lo stesso periodo. Se superano tale importo, il totale dovrebbe essere in maiuscolo e ammortizzato durante la durata del contratto di locazione o nel periodo più breve della vita delle migliorie.

Miglioramento di beni di terzi vs. Miglioramento dell'edificio

Sebbene possano effettivamente essere miglioramenti edilizi, i miglioramenti su beni di terzi sono nettamente diversi. Questo perché hanno davvero un impatto sullo spazio solo per un inquilino specifico. I miglioramenti dell'edificio, d'altra parte, avvantaggiano tutti nella proprietà e generalmente modificano la struttura complessiva dell'edificio stesso.

Esempi di miglioramenti dell'edificio includono la costruzione di un nuovo tetto, la pavimentazione di un vialetto e/o di un parcheggio, l'aggiunta di a parcheggio, ristrutturazione della hall, aggiunta di un nuovo ascensore o riparazione di un ascensore esistente e aggiornamento del sistema HVAC. Pertanto, i miglioramenti dell'edificio aiutano a prolungare la vita complessiva della struttura.

Esempi di miglioramento su beni di terzi

I proprietari possono pagare per i miglioramenti dei contratti di locazione per incoraggiare gli inquilini ad affittare gli spazi per periodi di tempo più lunghi, soprattutto nel industria al dettaglio. Ad esempio, un imprenditore affitta un edificio per il proprio negozio di disc golf. Il proprietario può scegliere di aggiungere quattro pareti all'area affittata per creare display integrati e aree di stoccaggio per i dischi. Queste modifiche sono considerate migliorie su beni di terzi.

Prendiamo un altro esempio dal settore della vendita al dettaglio. Il proprietario del negozio A decide di affittare lo spazio tramite la società B. Il negozio ha solo quattro pareti e nessun altro servizio. Attraverso il contratto di locazione negoziazione, l'azienda B, il proprietario, accetta di installare scaffalature, un banco di servizio per i registratori di cassa e un'unità espositiva con illuminazione speciale prima che il negozio A apra le sue porte.

Domande frequenti sui miglioramenti dei beni di terzi

Quali sono esempi di miglioramenti su beni di terzi?

Un miglioramento della proprietà in affitto è tutto ciò che avvantaggia un inquilino specifico, di solito in una proprietà commerciale. Ciò include la pittura, l'aggiunta di nuove pareti, l'installazione di scaffali, la modifica del pavimento e dell'illuminazione e l'aggiunta di uffici, pareti e pareti divisorie.

Chi paga per le migliorie su beni di terzi?

I proprietari stabiliscono e pagano i miglioramenti offrendo un'indennità per il miglioramento dell'inquilino o tramite sconti sull'affitto. Possono anche pagare offrendo all'inquilino un pacchetto di modifiche tra cui scegliere. L'inquilino è normalmente responsabile di eventuali costi aggiuntivi che superano il budget.

Le migliorie su beni di terzi sono deducibili dalle tasse?

Non puoi detrarre miglioramenti su beni di terzi. Ma l'IRS consente ai proprietari di edifici di rendere conto del loro ammortamento perché qualsiasi miglioramento apportato è considerato parte dell'edificio.