Comprare una casa con gli inquilini: una guida rapida

Se sei interessato all'acquisto di una casa da utilizzare come Residenza principale o un investimento immobiliare, è possibile che l'immobile sia attualmente occupato da inquilini. In tal caso, ci sono alcune cose che dovresti considerare prima di decidere di procedere con l'acquisto. Continua a leggere per una rapida introduzione ai diritti degli inquilini, agli obblighi del proprietario e a come limitare i rischi quando si acquista una casa con gli inquilini.

Diritti dell'inquilino

Per cominciare, è importante capire che una vendita di proprietà non cambia i termini dei contratti di locazione degli inquilini. Proprio come servitù (e altro alleanze) che "corrono con la terra" - nel senso che sono legati alla terra e non al proprietario - i contratti di locazione rimangono "attaccati" alla casa, anche quando la proprietà cambia. Il takeaway: il contratto di locazione in vigore prima dell'acquisto della proprietà rimane in vigore anche dopo la chiusura, quindi non è possibile aumentare legalmente l'affitto, modificare le clausole o gli accordi o cacciare un inquilino prima della scadenza del contratto solo perché sei il nuovo proprietario.

Se vuoi assolutamente che gli inquilini se ne vadano, hai un paio di opzioni. Uno è quello di presentare un'offerta sulla casa che è subordinata al fatto che la casa sia libera (cioè senza inquilini) quando si chiude. Ciò impone al venditore l'onere di interrompere il contratto di locazione o offre un incentivo agli inquilini a partire anticipatamente. Se il venditore non è in grado (o non vuole) di farlo, puoi andartene e iniziare a cercare un'altra casa. L'altra opzione è acquistare la proprietà e quindi rompere il contratto di locazione, rinegoziare i termini o "acquistare" l'inquilino da soli. Ma in questo scenario, tieni presente che un inquilino non ha l'obbligo di accettare nuovi termini se lo hanno un contratto di locazione valido in atto e potresti aprirti a una causa se rompi il contratto di locazione o cerchi di forzare un sfratto.

Obblighi del proprietario

Come nuovo proprietario, erediti gli obblighi del proprietario. Una parte importante dell'essere un proprietario di casa è mantenere una proprietà sicura e abitabile per i tuoi inquilini. In generale, devi (almeno):

• Mantieni tutte le aree comuni, come corridoi e scale, in condizioni sicure e pulite.
• Assicurarsi che gli elementi strutturali siano sicuri e intatti (pavimenti, pareti, scale, ascensori, tetti).
• Garantire la corretta manutenzione degli impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento/aria condizionata (HVAC), di ventilazione e sanitari.
• Assicurati che gli inquilini abbiano accesso ad acqua corrente, acqua calda e riscaldamento in quantità ragionevoli in tempi ragionevoli.
• Fornire contenitori per la spazzatura e organizzare la rimozione dei rifiuti.
• Gestire le tossine ambientali note, tra cui la polvere di vernice al piombo e l'amianto.
• Stermina i roditori e altre infestazioni di parassiti.

Le leggi locali potrebbero richiedere ulteriori requisiti relativi all'abitabilità: esaminali per assicurarti di essere conforme. Inoltre, è fondamentale leggere il contratto di locazione per scoprire eventuali altri obblighi specifici che potresti avere, come falciare il prato o pagare le utenze.

Modifica o risoluzione di un contratto di locazione

In generale, se l'inquilino ha un locazione mensile, tu (come nuovo proprietario) puoi rescindere il contratto di locazione o aumentare l'affitto prima dell'inizio di un nuovo mese, a condizione che tu dia il preavviso adeguato (in genere 30 giorni, ma questo varia in base allo stato e al numero di mesi in cui l'inquilino ha occupato la proprietà). Se è in corso un contratto di locazione a tempo determinato (ad esempio, sei mesi o 12 mesi), tuttavia, l'inquilino ha un diritto legale diritto (nella maggior parte dei casi) di occupare l'abitazione per tutto il tempo in cui il contratto di locazione è attivo, indipendentemente da chi ne sia proprietario casa.

Ci sono alcuni casi in cui il contratto di locazione può essere risolto anticipatamente. Uno è se c'è una lingua nel contratto di locazione che specifica che il proprietario (venditore) ha il diritto di rescindere il contratto di locazione se vende o trasferisce la proprietà; in tal caso, il contratto di locazione può essere risolto legalmente al momento dell'acquisto della casa. L'altra eccezione è se si acquista la proprietà a seguito di a preclusione, nel qual caso puoi seguire le regole del tuo stato in merito all'avviso di vacanza. Nello stato di Washington, ad esempio, è necessario dare agli affittuari un preavviso di 60 giorni per liberare una proprietà pignorata prima di poter avviare un'azione di sfratto. In alcuni casi, gli inquilini accetteranno di andarsene in anticipo con un'offerta di "contanti per le chiavi" da parte del nuovo proprietario, fiduciario o banca.

Infine, se prevedi di utilizzare la casa come residenza principale (e non come proprietà in affitto), potresti essere in grado di utilizzare uno sfratto per trasloco del proprietario (OMI) per convincere un inquilino a trasferirsi. Le regole per questo variano a seconda dello stato, ma in generale è necessario trasferirsi in casa entro un numero prestabilito di giorni dal sfratto (spesso da 60 a 90 giorni) e viverci come residenza principale per un numero minimo di anni (spesso da uno a cinque).

La linea di fondo

Un primo passo importante è rivedere i documenti di locazione prima di chiudere in modo da sapere cosa stai entrare e così puoi assicurarti che il contratto di locazione sia ben scritto e strutturato per seguire il locale leggi sugli affitti. Se qualcosa sembra sbagliato, chiedi al venditore di correggere la lingua come condizione per la chiusura. È anche importante ottenere non solo i registri per eventuali canoni di locazione prepagati e depositi cauzionali, ma anche il denaro (dovrebbe essere trasferito a te nell'estratto conto). Probabilmente dovrai conservare il deposito cauzionale in un conto fiduciario (a seconda del tuo stato) e l'agente di chiusura dovrebbe pro-quota l'attuale pagamento dell'affitto tra te e il venditore.

Inoltre, assicurati che il venditore fornisca la documentazione relativa alle condizioni della proprietà prima dell'inquilino trasferito in: se ci sono danni, avrai difficoltà a dimostrare che l'inquilino è responsabile senza un check-in rapporto. Se possibile, incontra gli inquilini prima della chiusura in modo da poter verificare le condizioni attuali della casa e discutere i termini di locazione.

Infine, assicurati di essere adeguatamente assicurato. uno standard politica del proprietario di casa in genere non farà il lavoro. Informa il tuo assicuratore che la casa è stata affittata in modo da essere coperto in caso di lesioni dell'inquilino, negligenza e altre perdite.