Che cos'è un contratto di locazione del terreno?

Che cos'è un contratto di locazione del terreno?

Un contratto di locazione del terreno è un contratto in cui un inquilino è autorizzato a sviluppare un pezzo di proprietà durante il locazione periodo, dopo il quale il terreno e tutte le migliorie vengono consegnate al proprietario.

Come funziona un contratto di locazione di un terreno

Un contratto di locazione del terreno indica che i miglioramenti saranno di proprietà del proprietario dell'immobile a meno che non ci sia un'eccezione creato e stabilisce che tutte le tasse relative sostenute durante il periodo di locazione saranno pagate dal inquilino. Poiché un contratto di locazione del terreno consente al proprietario di assumere tutti i miglioramenti una volta scaduto il termine del contratto di locazione, il proprietario può vendere l'immobile a un prezzo più alto. Le locazioni di terreni sono spesso chiamate anche locazioni di terreni, poiché i proprietari affittano solo la terra.

Sebbene siano utilizzati principalmente nello spazio commerciale, i contratti di locazione dei terreni differiscono notevolmente da altri tipi di contratti di locazione commerciale come quelli che si trovano nei complessi commerciali e negli edifici per uffici. Questi altri contratti di locazione in genere non assegnano al locatario la responsabilità dell'unità. Invece, a questi inquilini viene addebitato l'affitto per gestire le loro attività. Un contratto di locazione del terreno prevede la locazione di un terreno per un periodo a lungo termine, in genere da 50 a 99 anni, a un inquilino che costruisce un edificio sulla proprietà.

Un contratto di locazione di 99 anni è generalmente il termine di locazione più lungo possibile per un pezzo di proprietà immobiliare. Era il più lungo possibile secondo il diritto comune. Tuttavia, i contratti di locazione di 99 anni continuano ad essere comuni, ma non sono più i più lunghi possibili secondo la legge.

Il contratto di locazione del terreno definisce chi possiede il terreno e chi possiede l'edificio e le migliorie sulla proprietà. Molti proprietari utilizzano i contratti di locazione del terreno come un modo per mantenere la proprietà della loro proprietà per motivi di pianificazione, per evitare qualsiasi guadagni, e per generare reddito e fatturato. Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutte le spese. Ciò include la costruzione, le riparazioni, le ristrutturazioni, i miglioramenti, le tasse, l'assicurazione e qualsiasi costo di finanziamento associato alla proprietà.

Esempio di locazione di un terreno

I contratti di locazione dei terreni sono spesso utilizzati da franchising e negozi di grandi dimensioni, nonché da altre entità commerciali. La sede aziendale normalmente acquisterà il terreno e consentirà all'inquilino/costruttore di costruire e utilizzare la struttura. Ci sono buone probabilità che un McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts vicino a te sia vincolato da un contratto di locazione.

Nel luglio 2016, la società di investimento con sede a New York AllianceBernstein ha acquistato un contratto di locazione di 99 anni da BLDG Management per il George Washington Hotel di New York City in un affare del valore di 100,4 milioni di dollari. BLDG ha originariamente acquistato l'hotel quando era in preclusione nel 1994. Sebbene l'edificio fosse utilizzato dalla School of Visual Arts di Manhattan come dormitorio per studenti, BLDG ha presentato piani nell'aprile 2016 per ripristinare la proprietà in un hotel con ristorante, bar e piano terra I negozi. La struttura attualmente opera come Freehand Hotel, un boutique hotel, nel Flatiron District di New York City.

Alcuni dei fondamenti di qualsiasi locazione di terreno dovrebbero includere:

• Termini del contratto di locazione
• Diritti sia del proprietario che dell'inquilino
• Condizioni sul finanziamento
• Utilizzare le disposizioni
• Commissioni
• Assicurazione del titolo
• Predefinito

Subordinato vs. Locazione di terreni non subordinati

Locazione del terreno inquilini spesso finanziano i miglioramenti indebitandosi. In una locazione subordinata del terreno, il locatore accetta una priorità inferiore dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. In altre parole, un locatore subordinato consente essenzialmente che l'atto di proprietà funga da garanzia in caso di inadempimento del conduttore su qualsiasi prestito migliorativo. Per questo tipo di locazione del terreno, il locatore può negoziare canoni di locazione più elevati in cambio del rischio assunto in caso di inadempienza del conduttore. Questo può anche avvantaggiare il proprietario perché costruire un edificio sul suo terreno aumenta il valore della sua proprietà.

Al contrario, un contratto di locazione di un terreno non subordinato consente al proprietario di mantenere la massima priorità dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. Poiché il creditore potrebbe non assumere la proprietà del terreno se il prestito non viene pagato, i professionisti del prestito potrebbero essere riluttanti a estendere un mutuo per miglioramenti. Sebbene il proprietario mantenga la proprietà della proprietà, in genere deve addebitare all'inquilino un importo inferiore dell'affitto.

Vantaggi e svantaggi di un contratto di locazione del terreno

Un contratto di locazione del terreno può avvantaggiare sia l'inquilino che il proprietario.

Vantaggi per gli inquilini

Il contratto di locazione del terreno consente a un inquilino di costruire su una proprietà in una posizione privilegiata che non potrebbe acquistare da solo. Per questo motivo, le grandi catene di negozi come Whole Foods e Starbucks utilizzano spesso i terreni in affitto nei loro piani di espansione aziendale.

Un contratto di locazione del terreno, inoltre, non richiede che l'inquilino abbia un acconto per mettere in sicurezza il terreno, come richiederebbe l'acquisto della proprietà. Pertanto, meno equità è coinvolta nell'acquisizione di un contratto di locazione del terreno, che libera denaro per altri scopi e migliora il rendimento sull'utilizzo del terreno.

Eventuali affitti pagati su un contratto di locazione di un terreno possono essere deducibili dalle imposte sul reddito statali e federali, il che significa una riduzione dell'onere fiscale complessivo dell'inquilino.

Vantaggi del proprietario

Il proprietario terriero guadagna un flusso costante di reddito dall'inquilino pur mantenendo la proprietà della proprietà. Un contratto di locazione del terreno in genere contiene un clausola di escalation che garantisca incrementi di canone e diritti di sfratto che forniscano tutela in caso di morosità dell'affitto o di altre spese.

Ci sono anche risparmi fiscali per un proprietario che utilizza i contratti di locazione del terreno. Se vendono una proprietà a un inquilino a titolo definitivo, realizzeranno un guadagno sulla vendita. Eseguendo questo tipo di locazione, evitano di dover segnalare eventuali guadagni. Ma potrebbero esserci delle implicazioni fiscali sull'affitto che ricevono.

A seconda delle disposizioni inserite nel contratto di locazione del terreno, un proprietario può anche essere in grado di mantenere un certo controllo sulla proprietà, compreso il suo utilizzo e il modo in cui viene sviluppata. Ciò significa che il proprietario può approvare o negare qualsiasi modifica al terreno.

Svantaggi dell'inquilino

Poiché i proprietari possono richiedere l'approvazione prima che vengano apportate modifiche, l'inquilino può incontrare ostacoli nell'uso o nello sviluppo della proprietà. Di conseguenza, potrebbero esserci più restrizioni e meno flessibilità per l'inquilino.

I costi associati al processo di locazione del terreno possono essere più alti che se l'inquilino dovesse acquistare una proprietà a titolo definitivo. Gli affitti, le tasse, i miglioramenti, i permessi e tutti i tempi di attesa per l'approvazione del proprietario possono essere costosi.

Svantaggi del proprietario

I proprietari che non inseriscono le disposizioni e le clausole appropriate nei loro contratti di locazione rischiano di perdere il controllo a favore degli inquilini le cui proprietà sono in fase di sviluppo. Questo è il motivo per cui è sempre importante che entrambe le parti facciano rivedere i loro contratti di locazione prima di firmare.

A seconda di dove si trova la proprietà, l'utilizzo di un contratto di locazione di un terreno può avere implicazioni fiscali più elevate per un proprietario. Sebbene non possano realizzare un guadagno da una vendita, l'affitto è considerato reddito. Quindi l'affitto è tassato all'aliquota ordinaria, che può aumentare il carico fiscale.