Come trovare il miglior prestatore di mutui?

C'è di più da trovare a creditore ipotecario che semplicemente garantire il tasso di interesse più basso. Basta chiedere al Professore di Economia Aziendale presso la University of Virginia Darden School of Business Elena Loutskina, che ha dichiarato di recente a Investopedia: "Se il consumatore vuole essere protetto, l'istruzione è la cosa più importante".

Loutskina ha parlato a lungo di ciò che i consumatori devono sapere, quali domande porre e come trovare il miglior prestatore di mutui nel mondo complicato e talvolta confuso dell'acquisto di una casa. Segue la nostra conversazione modificata.

I finanziatori sono disponibili in molte forme

Investopedia: Grazie per aver accettato di parlare con noi, Elena. Forse potremmo iniziare dalle basi. Che cos'è un creditore ipotecario?

Loutskina: La domanda è semplice e complessa allo stesso tempo. Abbiamo diversi attori che implementano diverse parti della catena del valore nel mercato ipotecario. Alcuni interagiscono direttamente con i mutuatari, come a Banca, mediatore di mutui, società di mutuio un portale online come Lending Tree.

Altri originare mutui e potrebbe essere la stessa o un'entità diversa. Ad esempio, i broker ipotecari non originano mutui. Diversi attori finanziano mutui o forniscono il denaro che fluisce al mutuatario.

Ci sono poi attori che detengono mutui in bilancio per la durata o la scadenza di quel debito, fino a 30 anni.

Una banca, ad esempio, potrebbe ricoprire tutti questi ruoli. Potrebbe interagire con il mutuatario, originare il prestito, finanziare il prestito e mantenere il mutuo fino alla scadenza. Oppure potrebbe esserci un'entità diversa per ogni ruolo. Ad esempio, il processo può iniziare con un mediatore ipotecario, quindi andare presso una banca che origina il prestito. Questo è il creditore originale. La banca può tenere il prestito in bilancio o venderlo, diciamo a Fannie Mae o Freddie Mac. Invece di una banca, il cedente potrebbe essere una società finanziaria o ipotecaria che prende in prestito denaro in un mercato all'ingrosso o da altre istituzioni finanziarie e origina il mutuo.

È qui che la nozione di chi è il creditore diventa molto confusa. Chi è? È qualcuno con cui interagisci per ottenere il tuo prestito? è qualcuno che sottoscrive esso? È qualcuno che inizialmente lo finanzia? È qui che inizia la confusione.

Investopedia: OK, può essere fonte di confusione di sicuro. Capisco che ci possono essere attori diversi per ogni passaggio. Come può il consumatore risolvere tutto?

Loutskina: Non mi è chiaro il motivo per cui i mutuatari devono risolvere tutte le fasi del processo di creazione di un mutuo. Il mio mutuo, ad esempio, è stato trasferito più volte tra società finanziarie, ma non ha modificato i miei obblighi finanziari. I mutuatari devono concentrarsi sull'identificazione di agenti credibili, ovvero banche o broker ipotecari, che offriranno loro un preventivo e quindi si concentreranno sulle migliori condizioni a loro disposizione.

Problemi con scarsa applicazione e banche ombra

Investopedia: Nel 2015 hai scritto del crisi finanziaria del 2009 e ha menzionato la storia, prima della crisi, di applicazione incoerente delle normative esistenti. Allora, due domande. Qual è lo stato dell'applicazione incoerente e come si confronta con il problema delle banche ombra? Sembra che entrambi potrebbero avere un impatto sui consumatori e sul modo in cui acquistano per un prestatore.

Loutskina: Abbiamo sicuramente osservato differenze nell'esposizione normativa e nell'applicazione delle norme tra banche e società finanziarie. Le società finanziarie non trasportano depositi. E poiché non trasportano depositi e non sono assicurati da Corporazione federale per l'assicurazione dei depositi (FDIC), non sono soggetti allo stesso livello di regolamentazione. Li chiamiamo istituti bancari ombra o intermediari finanziari non depositari che svolgono le stesse funzioni delle banche.

Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPD) che è stato stabilito dopo la crisi finanziaria ha cambiato significativamente l'equazione di applicazione. Ora c'è una minaccia sufficientemente credibile rivolta ai non bancari che i regolamenti possano essere applicati.

Dal punto di vista del consumatore, una delle cose più importanti è essere informato. Credo molto di più nell'educazione dei consumatori sui mercati finanziari che nell'applicazione di qualcosa come l'Home Ownership and Equity Protection Act. Questo perché le normative possono modificare i comportamenti solo ai margini. Se il consumatore vuole essere protetto, l'educazione è la cosa più importante.

Investopedia: Quali sono alcuni esempi di ciò?

Loutskina: I consumatori devono investire nella comprensione del prezzo del mutuo e assicurarsi che si applichino norme sulla divulgazione equa, il che significa che ottengono le informazioni in anticipo prima di ottenere un mutuo. Se sono sorpresi al punto di firmare i documenti del mutuo, questo è probabilmente un brutto segno.

E hanno bisogno di fare molte domande: "Quale sarà il mio pagamento mensile?" "Rimarrà fisso nel tempo?" "Mi serve assicurazione ipotecaria?" "Come funzionerà il conto vincolato?" Questo è qualcosa che è la migliore protezione per il consumatore su un front-end.

Come cercare un finanziatore

Investopedia: In termini di ricerca di un creditore ipotecario, quali sono i tipi di cose a cui dovrebbero pensare gli acquirenti di case durante la ricerca?

Loutskina: Il consiglio più ovvio è non prendere in prestito da individui loschi con un nome che non puoi verificare. Oltre a questo, c'è poca differenza tra Bank of America, University of Virginia Credit Union, banca BBVA o Lending Tree.

È una questione di prezzi. La mia raccomandazione ai consumatori è di lanciare una rete ampia. Contatta la tua banca locale, contatta i portali online, contatta i broker ipotecari locali, chiedi a tutti loro cosa possono offrirti. È una ricerca a basso costo e ti permetterà di capire meglio i prezzi disponibili sul mercato. Questo ampio approccio alla rete ti consentirà anche di negoziare.

Investopedia: C'è qualcos'altro di cui i consumatori dovrebbero essere a conoscenza?

Loutskina: I consumatori devono comprendere i compromessi a loro disposizione in termini di punti iniziali e tasso di interesse ipotecario. I punti rappresentano la commissione anticipata che i mutuatari pagano per l'origine come percentuale dell'importo totale. Alcuni preferiscono pagare una commissione in anticipo e abbassare il tasso di interesse per la durata del mutuo, ad esempio 30 anni. Altri vogliono evitare di pagare la tassa di emissione e persino convincere il prestatore a coprire parte dei costi di chiusura. Ma ciò avverrà a spese di un tasso di interesse più elevato.

Investopedia: E la valutazione dell'immobile che vuoi acquistare? Come si adatta?

Loutskina: Questo è importante. Devi scoprire se il tuo prestatore richiederà una valutazione o una stima del valore della proprietà e quanto pesa nella decisione di prestarti i soldi. In questi giorni, quando hai una buona storia creditizia e un acconto del 20%, i finanziatori spesso non richiedono una valutazione.

Non dovresti farti prendere alla sprovvista quando firmi un contratto per comprare una casa senza imprevisti e poi vai per un valutazione del valore della proprietà e tale valutazione è bassa e il creditore ipotecario si rifiuta di originare il tuo mutuo.

Il costo nascosto di una valutazione

Investopedia: Perché un prestatore non dovrebbe richiedere una valutazione della proprietà?

Loutskina: Le valutazioni sono importanti per il creditore, ma sono costose. Perizie, che implicano che qualcuno venga a casa dei venditori per assicurarsi che il valore della proprietà sia superiore al l'importo del mutuo e quindi proteggere le banche dal rischio di mancato pagamento, è costoso e alla fine un mutuatario copre questo costo.

Il prezzo di una perizia viene caricato nei punti mutuo, o nei costi di chiusura, o nel tasso di interesse. Quando hai un acquirente con un buon punteggio di credito e più del 20% di acconto, i finanziatori potrebbero decidere di non sostenere la spesa aggiuntiva. Un buon punteggio di credito e un acconto del 20% potrebbero essere fattori attenuanti sufficienti quando si tratta di rischio dei finanziatori.

Pre-approvazione come parte del processo

Investopedia: E la pre-approvazione? È una cosa che capita spesso. È un vantaggio per il mutuatario?

Loutskina: Credo di si. La pre-approvazione offre l'opportunità di chiedere se puoi effettivamente ottenere così tanti soldi data la tua storia creditizia e il tuo reddito. La pre-approvazione è un ottimo modo per il prestatore e il mutuatario di raggiungere un consenso senza un impegno formale.

I mutuatari possono pensare alla pre-approvazione come a una conferma provvisoria da parte di un prestatore. Se tutto quello che mi stai dicendo è corretto e la casa vale quanto sei disposto a pagarla, allora sarò disposto a darti questo prestito oggi a queste condizioni. Ma nel mercato dei mutui, i mutuatari cercano spesso di capire quanto puoi prendere in prestito a marzo per chiudere una casa a luglio o agosto. Tra marzo e luglio o agosto passerà un bel po' di tempo. Le situazioni possono cambiare. Le finanze dei finanziatori possono cambiare. L'intenzione dei mutuatari di acquistare una determinata casa potrebbe cambiare.

In genere, un'offerta di pre-approvazione (ma non un impegno) è valida per 90 giorni. La pre-approvazione è una solida indicazione per un mutuatario su quanto può prendere in prestito ea quali condizioni. Ma non sorprenderti se quando sarai pronto per firmare un contratto una banca potrebbe decidere di rinegoziare. Suggerisco ai mutuatari di tenersi in contatto con il loro agente ipotecario (prestatore) che l'impegno ricevuto a marzo è ancora buono a giugno o luglio.

I mutuatari possono bloccare le condizioni del mutuo a un costo aggiuntivo. Essenzialmente possono acquistare un'assicurazione nel caso in cui succeda qualcosa tra oggi e agosto e le condizioni del mercato cambino. Ma i mutuatari devono essere consapevoli che se la loro storia creditizia si deteriora in modo significativo o il valore di valutazione della casa scende al di sotto delle aspettative originali, la banca può ancora modificare le condizioni del mutuo.

Tuttavia, bloccando le condizioni del mutuo un mutuatario è assicurato, salvo eventuali cambiamenti nella storia creditizia o nel valore della casa, può comunque ottenere un prestito alle condizioni pre-approvate. Tuttavia, se, ad esempio, non vendono la casa precedente o se la nuova casa non supera l'ispezione, non devono stipulare un contratto di mutuo ipotecario.

Il tasso di interesse più basso è il Santo Graal?

Investopedia: L'obiettivo nell'acquisto della casa sembra essere quello di ottenere il tasso di interesse più basso possibile. È che in definitiva la cosa più importante nella scelta di un prestatore?

Loutskina: No. Penso che ci siano tre fattori che lavorano di concerto. I due più importanti sono la dimensione del prestito rispetto al valore della proprietà e il tasso di interesse. Maggiore è l'anticipo, minore è il rischio per la banca. È qui che puoi aspettarti tassi di interesse leggermente inferiori. Ma man mano che il tuo anticipo evapora, il tuo tasso di interesse potrebbe salire. A volte non hai scelta, o vuoi ottenere un prestito più grande perché l'ambiente dei tassi di interesse è così amichevole.

Il terzo fattore sono i punti che paghi per un prestito in anticipo. Se hai i soldi in questo momento per un acconto e per coprire i punti, questa è una cosa. Se non lo fai, è un'altra storia. Quindi il secondo compromesso che i mutuatari devono affrontare è punti (commissioni) più alti in anticipo rispetto a tasso di interesse più elevato per tutta la durata del mutuo.

Questi sono i tre fattori più importanti. Altri potrebbero includere il fatto che non tutte le banche sarebbero disposte a darti la pre-approvazione a marzo e chiudere l'affare ad agosto. Devi assicurarti che la banca sia disposta a rispettare i suoi termini originali.

Gli ultimi 18 mesi ci hanno insegnato che le condizioni economiche possono cambiare radicalmente. Penso che le banche saranno caute nell'impegnarsi a emettere un mutuo sei mesi dopo, a determinate condizioni.

COVID-19: lezioni apprese

Investopedia: Hai ragione. Il fatto che le condizioni economiche possano cambiare è qualcosa che abbiamo imparato durante la pandemia. In che modo questo ha influito, dal punto di vista del consumatore, sulla collaborazione con gli istituti di credito?

Loutskina: La pandemia ha decisamente cambiato il mercato immobiliare. Assistiamo a un esodo di persone dalle grandi città alle periferie. Vediamo anche un cambiamento strutturale in ciò che è un must in una casa: le persone vogliono avere un ufficio a casa ora. Si tratta meno di camere da letto. Si tratta di avere uno spazio separato per lavorare per evitare qualsiasi disturbo da parte dei familiari.

Ciò ha creato un'enorme pressione sulla domanda di abitazioni e i prezzi delle case sono aumentati. Secondo alcune stime, vediamo un aumento dal 13 al 15% del prezzo medio delle case negli Stati Uniti le aree metropolitane stanno attraversando un boom edilizio con gli sviluppatori che cercano di capitalizzare su questi tendenze. Ha un odore terribile come il boom prima della crisi finanziaria del 2007.

Ciò di cui le banche e gli acquirenti di case dovrebbero preoccuparsi è se questo effetto è temporaneo o permanente. Se le tendenze si invertono, ad esempio a causa delle società che impongono requisiti "back to office", ciò può invertire la migrazione e causare un calo dei prezzi delle case. Alcuni mutuatari potrebbero trovarsi sott'acqua in possesso di una proprietà valutata al di sotto del loro obbligo di debito.

Pensieri finali

Investopedia: C'è qualche area o qualcosa che è di particolare interesse per te che non ti ho chiesto e che vorresti vedere incluso nella nostra comunicazione ai consumatori?

Loutskina: Uno dei maggiori problemi per gli acquirenti di case è la mancanza di comprensione delle basi del mercato ipotecario. Ciò potrebbe portare a risultati negativi anche quando gli agenti di prestito non hanno intenzioni malvagie.

Quando stai prendendo una decisione finanziaria così importante nella tua vita, come comprare una casa e ottenere un prestito, lo sarai ripagando per 30 anni, il mio consiglio più grande è: dedica del tempo per assicurarti di comprendere i termini di base del mutuo prestito.

Se vedi o senti qualcosa che non capisci, parla con il tuo agente di prestito. Non aver paura di fare domande in qualsiasi momento del processo. Anche con tutta la mia istruzione e conoscenza del settore, quando ho ottenuto il mio mutuo per la prima volta, il volume di scartoffie era schiacciante. È fondamentale porre domande fino in fondo per assicurarsi che le tue aspettative sul prodotto che stai ricevendo siano soddisfatte.