Come calcolare capitale e interessi
Se possiedi una casa, probabilmente sai che una parte di ciò che paghi al prestatore ogni mese va verso l'importo del prestito originale mentre una parte viene applicata agli interessi. Ma capire come le banche li dividono effettivamente può sembrare fonte di confusione.
Potresti anche chiederti perché il tuo pagamento rimane straordinariamente coerente, anche se il saldo dovuto continua a diminuire. Se comprendi il concetto di base di come i prestatori calcolano il tuo pagamento, tuttavia, il processo è più semplice di quanto potresti pensare.
Da asporto chiave
- I pagamenti ipotecari sono costituiti da due componenti. Il capitale è l'importo del prestito stesso e l'interesse è l'importo mensile che il prestatore ti addebita in aggiunta al capitale.
- Con i mutui a tasso fisso, la tua rata mensile è coerente grazie a un processo chiamato ammortamento.
- Oltre al capitale e agli interessi che paghi al prestatore, il tuo pagamento mensile può includere anche altre spese come i premi dell'assicurazione ipotecaria e le tasse detenute in deposito a garanzia.
Capitale e interesse
Ogni rata del mutuo che si effettua è composta da due componenti principali: capitale e interessi.
Principal è l'importo del prestito originale. Supponiamo di acquistare una casa da $ 350.000 e di versare $ 50.000 in contanti. Ciò significa che stai prendendo in prestito $ 300.000 di capitale dal prestatore, che, ovviamente, vuole che tu restituisca quei soldi.
Ma la banca addebita anche una commissione per il prestito di quei fondi, che è rappresentata dalla parte degli interessi del pagamento. Diciamo che stai pagando un mutuo di 30 anni con un tasso di interesse annuo del 4%.
Poiché stai effettuando pagamenti mensili, anziché annuali, durante tutto l'anno, il tasso di interesse viene diviso per 12 e moltiplicato per il capitale residuo del tuo prestito.
In questo esempio, il tuo primo pagamento mensile includerebbe $ 1.000 di interessi ($ 300.000 x 0,04 tasso di interesse annuo ÷ 12 mesi).
Come funziona l'ammortamento
Ti starai chiedendo, quindi, perché la tua rata del mutuo, se hai a prestito a tasso fisso—rimane uguale da un mese all'altro. In teoria, quel tasso di interesse viene moltiplicato per un saldo principale in contrazione. Quindi la tua bolletta mensile non dovrebbe ridursi nel tempo?
Il motivo per cui non è il caso è perché usano gli istituti di credito ammortamento durante il calcolo del pagamento, che è un modo per mantenere coerente la fattura mensile. Il gestore di mutui compensa il fatto che stai pagando una commissione di interessi più alta nei tuoi primi anni consentendoti di effettuare un pagamento inferiore contro il capitale.
Se inserisci il prezzo di acquisto, l'acconto, la durata del prestito e il tuo aprile (vedi di più su questo sotto in "Tasso di interesse vs. aprile") nel Calcolatore di ipoteche di Investopedia, vedrai che i tuoi pagamenti mensili al prestatore sarebbero pari a $ 1.432,25. (Puoi anche pagare per cose come assicurazione sul mutuo e le tasse sugli immobili trattenute depositare in garanzia, anche se quelli non vanno al prestatore effettivo.) Come abbiamo notato in precedenza, $ 1.000 del tuo primo pagamento copre rigorosamente il costo degli interessi. Ciò significa che i restanti $ 432,25 stanno pagando il saldo del prestito o il capitale in sospeso.
Supponendo che tu non rifinanziare, il pagamento del prestito sarà lo stesso 15 anni dopo. Ma ormai hai scheggiato il tuo saldo principale. Ora devi circa $ 193.000 del capitale sul tuo prestito. Quando moltiplichi quel saldo per il tuo tasso di interesse (0,04 ÷ 12 mesi), scoprirai che la parte degli interessi del tuo pagamento ora è di soli $ 643,43. Ma stai pagando una parte maggiore del tuo capitale: $ 786,82.
Durante gli ultimi anni del tuo mutuo, stai pagando un importo capitale ancora maggiore ogni mese man mano che la tua commissione per interessi diminuisce. Livellando i tuoi pagamenti in questo modo, gli istituti di credito stanno effettivamente rendendo i tuoi pagamenti più gestibili. Se hai pagato lo stesso importo in capitale nel corso del prestito, dovresti guadagnare molto di più mensilmente pagamenti subito dopo aver preso il prestito, e poi vedere quegli importi precipitare alla fine del rimborso.
Se ti stai chiedendo quanto pagherai per il capitale rispetto agli interessi nel tempo, il calcolatore di ipoteche di Investopedia mostra anche la ripartizione dei tuoi pagamenti per la durata del tuo prestito.
Mutui a tasso variabile
Se accendi un mutuo a tasso fisso e paghi solo l'importo dovuto, la tua rata mensile totale rimarrà invariata per tutta la durata del tuo prestito. La parte del tuo pagamento attribuita agli interessi diminuirà gradualmente, man mano che una parte maggiore del tuo pagamento viene assegnata al capitale. Ma l'importo totale che devi non cambierà.
Tuttavia, non funziona in questo modo per i mutuatari che stipulano un mutuo a tasso variabile, o ARM. Pagano un determinato tasso di interesse durante il periodo iniziale del prestito. Ma dopo un certo periodo di tempo, diciamo un anno o cinque anni, a seconda del prestito, il mutuo si "reimposta" su un nuovo tasso di interesse. Spesso, il tasso iniziale è fissato al di sotto del tasso di mercato al momento del prestito, per poi aumentare dopo il ripristino.
All'improvviso, noterai che la tua rata mensile è cambiata. Questo perché il tuo capitale in sospeso viene moltiplicato per un tasso di interesse diverso (di solito più alto).
Tasso di interesse vs. aprile
Quando ricevi un'offerta di prestito, potresti imbatterti in un termine chiamato tasso percentuale annuo, o aprile. Il TAEG e il tasso di interesse effettivo che il prestatore ti addebita sono due cose separate, quindi è importante capire la distinzione.
A differenza del tasso di interesse, il TAEG tiene conto del costo annuo totale della sottoscrizione del prestito, comprese le spese come l'assicurazione ipotecaria, punti di sconto, prestito tasse di origine e alcuni spese di chiusura. Calcola la media del costo totale del prestito durante la durata del prestito.
È importante rendersi conto che il pagamento mensile si basa sul tasso di interesse, non sul tasso percentuale annuo. Tuttavia, i finanziatori sono tenuti per legge a rivelare l'APR sul preventivo di prestito forniscono dopo aver inviato una domanda, in modo che tu possa avere un quadro più accurato di quanto stai effettivamente pagando per prendere in prestito quei soldi.
Alcuni istituti di credito potrebbero addebitarti un tasso di interesse inferiore ma addebitare commissioni anticipate più elevate, quindi l'inclusione del TAEG aiuta a fornire un confronto più olistico tra diverse offerte di prestito. Poiché l'APR include le commissioni associate, è superiore al tasso di interesse effettivo.
Come viene calcolato il mio pagamento degli interessi?
I finanziatori moltiplicano il saldo dovuto per il tasso di interesse annuale, ma dividono per 12 perché stai effettuando pagamenti mensili. Quindi, se devi $ 300.000 sul tuo mutuo e il tuo tasso è del 4%, inizialmente dovrai $ 1.000 di interessi al mese ($ 300.000 x 0,04 ÷ 12). Il resto della rata del mutuo viene applicato al tuo principale.
Che cos'è l'ammortamento?
L'ammortamento di un mutuo consente ai mutuatari di effettuare pagamenti fissi sul prestito, anche se il saldo dovuto continua a diminuire. All'inizio, la maggior parte del pagamento mensile va verso gli interessi, con solo una piccola percentuale che riduce il capitale. Alla fine del rimborso, ciò cambia: una parte maggiore del tuo pagamento riduce il saldo dovuto e solo una piccola percentuale copre gli interessi.
Qual è la differenza tra tasso di interesse e aprile?
Il tasso di interesse è l'importo effettivamente addebitato dal prestatore come percentuale dell'importo del prestito. Al contrario, il tasso percentuale annuo, o TAEG, è un modo per esprimere il costo totale del prestito. Pertanto, l'APR incorpora spese come le commissioni di origine del prestito e l'assicurazione sui mutui. Alcuni prestiti offrono un tasso di interesse relativamente basso, ma hanno un aprile più alto a causa di altre commissioni.
La linea di fondo
Probabilmente sai quanto stai pagando ogni mese al gestore dei mutui. Ma capire come quel denaro sia diviso tra capitale e interessi può sembrare misterioso. In effetti, capire quanto stai pagando in interessi è semplice come moltiplicare il tuo tasso di interesse per il saldo dovuto e dividerlo per 12. È solo perché gli istituti di credito regolano l'importo accreditato sul saldo del prestito originale che i pagamenti rimangono notevolmente coerenti nel corso degli anni.