Divario di ricchezza razziale e ipoteche inverse

I mutui inversi sono strumenti finanziari che consentono ai proprietari di case di accedere al capitale utilizzando il proprio patrimonio immobiliare come garanzia. Rappresentano un modo per le persone di età pari o superiore a 62 anni di attingere al valore della propria casa, in contrasto con altri metodi, come un mutuo per la casa o a linea di credito di equità domestica (HELOC). Mutui per la conversione di azioni domestiche (HECM) sono il tipo più comune di mutuo inverso. Questi prestiti, sostenuti dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti, sono diventati sempre più popolari come un modo per i proprietari di case più anziani con un'equità significativa nella loro casa di aumentare il loro reddito.

I gruppi di difesa dei consumatori e il governo federale hanno messo in guardia contro le truffe e i prestiti predatori legati ai mutui inversi, soprattutto perché questi prodotti sono destinati alle persone anziane. Inoltre, i ricercatori hanno segnalato lacune razziali nell'accesso e nell'uso di questo strumento finanziario. Dato il crescente divario di ricchezza razziale e il forte legame tra proprietà e ricchezza negli Stati Uniti, le questioni su quale parte i mutui inversi giocano nel plasmare questa situazione e stanno iniziando a manifestarsi il modo in cui riflettono altre differenze sociali e strutturali ricercato.

Utilizzo di ipoteche inverse per razza

Un articolo del 2020 dell'Urban Institute, un think tank sulla politica sociale con sede a Washington, DC, esponeva i dati demografici dei mutuatari HECM, basandosi sui dati rilasciati nell'ambito dell'Home Mortgage Disclosure Act, una legge approvata dal Congresso nel 1975 per consentire ai consumatori l'accesso ai mutui dati.

I ricercatori dell'Urban Institute Karan Kaul, Laurie Goodman e Sarah Strochak hanno scoperto che la popolarità dei mutui inversi varia in base alla razza. In particolare, nel 2018, i proprietari di case bianchi e neri costituivano una quota maggiore di prestiti ipotecari inversi rispetto ai prestiti immobiliari a termine. I proprietari di case ispanici e asiatici, al contrario, costituivano una quota maggiore del capitale proprio a termine rispetto ai mutui inversi.

I ricercatori hanno anche sottolineato che il numero di mutui inversi era sorprendentemente basso. Con i proprietari di case più anziani che detenevano una grande quantità di ricchezza immobiliare e ansiosi per le finanze, hanno notato che il calo dei mutui inversi dal 2011 al 2018 è stato controintuitivo.

Dal 2018 al 2020, l'apprezzamento dei prezzi delle case e dei bassi tassi di interesse sui mutui domestici ha invogliato più proprietari di case a sbloccare l'equità nelle loro case, ha indicato un altro rapporto dell'Urban Institute. Ma quasi tutto l'aumento del prestito azionario è andato ai proprietari di case bianche. Al contrario, i prestiti azionari ai proprietari di case neri sono diminuiti, minacciando di intensificare il divario di ricchezza razziale.

Effetti disparati?

I mutui inversi possono essere sottovalutati, affermano i ricercatori, ma c'è motivo di credere che ci sia un impatto razziale disparato.

In un'altra revisione dei dati rilasciati dall'Home Mortgage Disclosure Act, i ricercatori affiliati alla Howard University hanno riscontrato "significative disparità di prestito" nel sottoscrizione decisioni sui mutui inversi relativi a razza/etnia, nonché altri fattori, come il sesso e l'età. Le probabilità che venga negato un prestito erano rispettivamente del 107% e del 48% superiori per i proprietari di case neri e ispanici rispetto ai proprietari di case bianchi, secondo il rapporto.

Al di là della possibilità di smentite disparate, i ricercatori ipotizzano che invertano ulteriormente i mutui sociali disuguaglianze, in parte perché i motivi per stipulare un'ipoteca inversa variano da persona a persona.

Un documento di ricerca di Yale di Danya Keene ha rilevato, ad esempio, che la decisione di stipulare un mutuo ipotecario può "riprodurre" le disuguaglianze sociali. La struttura strutturale sottostante della società influenza le decisioni individuali sull'opportunità di eliminare un'inversione ipotecario, indicava lo studio, mettendo in gioco preoccupazioni sulla ricchezza intergenerazionale e strutturale ostacoli.

Per alcuni, i mutui inversi sono strumenti che possono essere utili per ottenere il più possibile dal proprio patrimonio immobiliare, conclude il rapporto. Citava Cathy, una proprietaria di casa nera a cui era stato negato un tradizionale mutuo per la casa e che usava un mutuo inverso per "goditi la sua stessa equità". Per altri, afferma il rapporto, i mutui inversi sono l'ultimo rifugio, utilizzato per evitare di perderli casa. Su questo punto, ha citato Adanna, una vedova nera che aveva stipulato un mutuo inverso per evitare la preclusione.

La linea di fondo

I mutui inversi sono un modo per i proprietari di case di accedere al capitale utilizzando il proprio patrimonio immobiliare. Ce ne sono altri, tra cui una linea di credito di equità domestica (HELOC), rifinanziamento cash-out mutui, e mutui per la casa. Dato il numero crescente di anziani negli Stati Uniti, questo strumento probabilmente rimarrà rilevante per qualche tempo. Poiché ci sono segnali che la razza possa avere un impatto sulla concessione di questi prestiti, l'argomento merita ulteriori approfondimenti.