Dominio eminente: cosa succede a un mutuo inverso?
Il diritto di dominio eminente viene utilizzato da un ente governativo quando una casa o altra proprietà viene sequestrata per far posto a un progetto pubblico come una nuova strada, un ponte o una scuola.
La clausola sugli incassi del Quinto Emendamento alla Costituzione degli Stati Uniti richiede che il proprietario debba essere giustamente risarcito per la perdita. I tribunali hanno ritenuto che ciò significhi che il proprietario dell'immobile deve essere pagato valore di mercato della proprietà.
In un tipico mutuo, l'importo può essere sufficiente per pagare una nuova casa, perché il patrimonio netto del proprietario della casa aumenta man mano che pagano il mutuo. Tuttavia, la situazione potrebbe essere leggermente diversa se il proprietario della casa ha preso a mutuo inverso.
Da asporto chiave
- Casi eminenti di dominio su proprietà ipotecate inverse sono rari, ma possono verificarsi e possono causare complicazioni per i mutuatari.
- A differenza di dentro mutui a termine tradizionali, di un proprietario di casa equità diminuzioni dei mutui ipotecari, lasciando potenzialmente poco più di quanto necessario per rimborsare il prestito e non abbastanza per una nuova casa, anche se viene ricevuto un valore di mercato equo per la proprietà condannata.
- La proporzione del valore della casa è presa in prestito e se i valori si stanno apprezzando in un particolare mercato interno sono due fattori critici.
Come funziona il dominio eminente
Dominio eminente è il potere di un governo, federale, statale o municipale, di prendere proprietà privata per uso pubblico, a seguito del pagamento di giusto compenso. Questa pratica si verifica in molti paesi diversi con nomi diversi. Potrebbe non sembrare giusto nei confronti dei proprietari della proprietà e casi di domini eminenti, specialmente quando i proprietari ritengono di non essere stati giustamente risarciti, sono abbastanza comuni.
Dominio eminente e ipoteca inversa
Il pagamento dell'indennizzo, se combinato con l'equità della casa, può essere sufficiente per pagare una nuova casa o almeno prevedere un acconto su un nuovo mutuo. Ma se il proprietario della casa ha un'ipoteca inversa, il proprietario della casa potrebbe non avere abbastanza capitale residuo nella casa per estinguere il prestito e acquistare una nuova residenza utilizzando il pagamento dell'indennizzo.
Le loro possibilità possono essere più favorevoli se il proprietario della casa ha un'equità significativa nella proprietà. La casa potrebbe averlo aumentato di valore poiché è stata ottenuta l'ipoteca inversa, oppure il proprietario della casa potrebbe aver mantenuto un'equità significativa nella casa prendendo in prestito solo un importo limitato.
Lo scenario peggiore si verifica quando il proprietario della casa ha preso una parte sostanziale del valore della proprietà inversione dei pagamenti del mutuo e non ha avuto abbastanza tempo (o abbastanza fortuna) per godere di un aumento sostanziale del valore della proprietà. In questi casi, il pagamento del governo potrebbe essere ben inferiore al costo della sostituzione.
Importante
I proprietari di abitazione possono dover affrontare costi aggiuntivi, ad esempio per valutazioni e traslochi, che non sono necessariamente coperti in tutti i casi di domini eminenti.
Valore domestico
Il problema sorge quando l'importo preso in prestito lascia il proprietario della casa con poca equità nella proprietà e quindi poco denaro reale dall'accordo con l'autorità di condanna.
In un caso nel 2012, a un proprietario di una casa dell'Oregon è stato offerto il denaro sufficiente per rimborsare il suo mutuo inverso quando il Dipartimento dei trasporti dello stato aveva bisogno della sua casa per un progetto stradale. L'agenzia statale alla fine ha accettato di lasciare che la donna, allora sulla metà degli anni '80, vivesse in una casa di proprietà dell'agenzia senza affitto per tutto il tempo che ne aveva bisogno.
In un periodo di rapido apprezzamento della casa, tali situazioni sono meno probabili. È probabile che il valore di una casa superi l'importo preso in prestito anni prima, osserva David Henson, socio dirigente di Henson e Fuerst di Raleigh, Carolina del Nord, specialista in domini eminenti e diritto di proprietà correlato.
Tuttavia, si verificano oscillazioni al ribasso nei mercati immobiliari. Sebbene la legge vari tra gli stati, è improbabile che le autorità di condanna e i tribunali considerino il debito del proprietario della casa.
Valore della proprietà vs. Debito
"Il fattore rilevante è davvero qual è il valore della proprietà prima che la prendano, qual è il valore della proprietà e quali sono i danni che ne derivano", afferma Henson. "Il debito è irrilevante per quanto riguarda il modo in cui i danni vengono negoziati o processati se va davanti a una giuria".
Molti proprietari di case in una situazione del genere devono affrontare costi aggiuntivi, ad esempio valutazione tasse e spese di trasloco, che non sono necessariamente coperte nei casi di dominio eminente.
Come nei tradizionali mutui a termine, la lingua del relativo contratto di prestito è fondamentale. Dovrebbe precisare cosa succede in caso di a condanna della proprietà. Dovrebbe anche affermare che i proventi devono andare al proprietario della casa, anche se il prestatore dovrà approvare l'accordo finale.
Come funziona il dominio Eminent?
Il dominio eminente è il diritto di un governo locale, statale o federale di acquisire proprietà ritenute necessarie per il bene pubblico. Il quinto emendamento alla Costituzione degli Stati Uniti richiede che i proprietari di tali proprietà siano giustamente risarciti. Ciò generalmente si ritiene significhi che i proprietari di immobili riceveranno un equo valore di mercato.
In che modo un eminente procedimento di dominio influisce su un mutuo inverso?
L'impatto è sostanzialmente lo stesso di un mutuo tradizionale o a termine. Cioè, il governo paga il proprietario dell'immobile, che dovrà poi pagare l'eventuale saldo residuo del mutuo per la casa.
Nella migliore delle ipotesi, un proprietario che ha un'equità significativa nella proprietà può sostituirla, utilizzando il pagamento del governo.
In un'ipoteca inversa, il patrimonio netto del proprietario è stato ridotto dell'importo preso in prestito più gli interessi e altri costi di rimborso. In questi casi, l'equità e il pagamento del governo combinati potrebbero non essere sufficienti per acquistare una casa sostitutiva.
Come posso proteggere la mia proprietà da Eminent Domain?
Non c'è molto per cui chiunque possa fare proteggi la tua proprietà da eminente dominio. Non è possibile anticipare i bisogni futuri del pubblico o del governo. Può sembrare ingiusto, ma i proprietari di immobili non hanno molte opzioni per proteggere le loro proprietà dal sequestro da parte del governo.
La linea di fondo
Una condanna di dominio eminente può complicare gravemente la situazione finanziaria e abitativa di proprietari di abitazione che utilizzano un mutuo inverso, in particolare se è stata una gran parte del patrimonio netto della casa ritirato.