Sfide ipotecarie inverse quando ci si trova in una struttura di cura

UN mutuo inverso può consentire a un proprietario di casa di sfruttare una parte dell'equità nella propria casa mentre ci vive ancora. Il prestito non ha bisogno di essere rimborsato fino a quando non accade una delle tre cose che possono innescare un mutuo inverso evento di maturità: il mutuatario vende la casa, il mutuatario muore o il mutuatario si trasferisce per un certo numero di mesi. I primi due sono abbastanza chiari, ma il terzo può essere fonte di notevole confusione. Questo articolo spiega cosa succede con un mutuo inverso quando il mutuatario si trasferisce in una struttura di cura.

Si noti che questo articolo copre le regole per gli assicurati federali mutui per la conversione del capitale sociale (HECM), il tipo più comune di mutuo inverso. Se hai un mutuo inverso proprietario (chiamato anche mutuo inverso jumbo) o mutuo ipotecario unidirezionale, rivedi attentamente la stampa fine sul documento di prestito per vedere se, e, in caso affermativo, per quanto tempo, un'assenza attiva un evento di scadenza per il tuo prestito particolare.

Quando il mutuatario ipotecario inverso è single

Una sola persona con un'ipoteca inversa che vive da sola deve in genere rimborsare il prestito se non ha vissuto nella casa come residenza principale per più di 12 mesi consecutivi. Quindi, ad esempio, qualcuno che va in una struttura di riabilitazione per alcuni mesi, ma poi torna a casa, può mantenere il proprio mutuo inverso. Se si trasferiscono in una struttura e rimangono oltre la scadenza di 12 mesi, tuttavia, si considera che si siano trasferiti definitivamente e devono rimborsare il prestito.

Le regole sono diverse se il mutuatario è single e ha un co-mutuatario e/o se il mutuatario è sposato.

Quando c'è un co-mutuatario sul mutuo

Un mutuo inverso può avere più di un mutuatario. Co-mutuatari possono essere coniugi (vedi sezione successiva) o qualcun altro.

Indipendentemente dalla loro relazione, se c'è un co-mutuatario sul mutuo, quella persona può rimanere in casa e continuare a riscuotere i proventi dell'ipoteca dopo la morte del co-mutuatario o il trasferimento in una struttura di cura per 12 mesi o più a lungo. L'ipoteca diventerà quindi esigibile solo dopo la morte o il trasferimento del secondo mutuatario.

Quando il mutuatario ipotecario inverso è sposato

Ai fini delle ipoteche temporanee, i coniugi si dividono in tre categorie:

Coniuge co-mutuatario—Se il coniuge è indicato come co-mutuatario del prestito, può rimanere a casa e continuare a riscuotere i pagamenti dell'ipoteca inversa. Queste sono le stesse regole che si applicano se un co-mutuatario non è il coniuge dell'altro mutuatario.
Coniuge idoneo non mutuatario—Se un coniuge aveva meno di 62 anni quando il coniuge ha stipulato l'ipoteca inversa, non si qualificava per essere co-mutuatario del prestito. Tuttavia, per i mutui ipotecari emessi dopo il 10 agosto 4, 2014, potrebbero essere elencati nei documenti di prestito come coniuge non mutuatario. Se lo erano e se soddisfano determinati altri criteri, possono rimanere in casa dopo che l'altro coniuge si è trasferito per più di 12 mesi.

Gli altri requisiti sono che:

• Il prestito non può essere inadempiente per motivi quali il mancato pagamento delle tasse sulla proprietà o dei premi assicurativi.
• Il coniuge non mutuatario deve essere stato legalmente sposato con il coniuge mutuatario al momento della chiusura dell'ipoteca ed essere ancora legalmente sposato con lui.
• Nei casi in cui alla chiusura del mutuo fosse vietato per legge a una coppia in base al sesso, il convivente non mutuatario potrebbe essere idoneo se fosse in una "relazione impegnata" con il mutuatario al momento della chiusura del mutuo e successivamente legalmente sposato ("prima della morte del mutuatario" è ciò che il lingua dice) e "rimane coniugato con il mutuatario HECM, in situazioni in cui il mutuatario HECM ha risieduto in un istituto sanitario per più di dodici mesi consecutivi”.
• Il coniuge non mutuatario deve aver abitato nell'immobile al momento della chiusura del mutuo e deve essere ancora la sua residenza principale.

Coniuge non mutuatario non idoneo—I coniugi che non soddisfano i criteri per essere considerati "idonei" non possono rimanere in casa se il loro il coniuge si trasferisce per più di 12 mesi a meno che non sia in grado di trovare un accordo con il prestatore. A quel punto, il mutuo inverso scade. Anche altri membri della famiglia o chiunque altro che potrebbe vivere nella casa deve trasferirsi in quella situazione oppure acquistare la casa e pagare il mutuo.

Mutui inversi e idoneità Medicaid

Molti americani usano aiuto medico per pagare la casa di cura o altre spese di assistenza a lungo termine. (Medicare fornisce copertura solo in circostanze molto limitate.)

Medicaid ha severi limiti di reddito e patrimonio, che possono variare a seconda dello stato. I pagamenti di un'ipoteca inversa non sono considerati reddito, sebbene potrebbero essere considerati attività se non vengono spesi.

La casa di un richiedente Medicaid è un bene esente (o "non numerabile") fino a determinati limiti (generalmente $ 636.000 o $ 955.000 in equità, a seconda dello stato). Se una sola persona con un mutuo inverso va in una struttura di cura per 12 mesi consecutivi o più, loro (oi loro eredi) dovrebbero vendere la casa e pagare il mutuo inverso. Se rimane del denaro, diventerebbe una risorsa non esente e verrà conteggiata ai fini dell'idoneità a Medicaid. Avrebbero quindi bisogno di spendere quei soldi per pagare le proprie cure al fine di diventare nuovamente idonei.

Nel caso di coppia sposata, la persona che rimane in casa è denominata "coniuge comunitario". Il coniuge della comunità può rimanere in casa per il resto del la loro vita, sebbene lo stato possa mettervi un pegno e tentare di recuperare le spese pagate da Medicaid per la cura del coniuge istituzionalizzato dopo che il coniuge della comunità muore.

La linea di fondo

Un mutuo inverso deve generalmente essere rimborsato quando l'ultimo mutuatario muore, vende la casa o si trasferisce per 12 mesi consecutivi o più. Tale regola può presentare una complicazione quando un mutuatario si trasferisce in una struttura di cura e non può tornare entro 12 mesi. Tuttavia, eventuali co-mutuatari possono rimanere nella casa senza che il prestito diventi dovuto. E se il mutuatario aveva un coniuge non mutuatario che viveva nella casa, quella persona potrebbe essere in grado di rimanere nella casa se soddisfa determinati criteri.