Mutuo di Apprezzamento Condiviso (SAM)

Che cos'è un mutuo di apprezzamento condiviso (SAM)?

Un mutuo apprezzamento condiviso (SAM) è quando il mutuatario o l'acquirente di una casa condivide una percentuale del apprezzamento nel valore della casa con il creditore. In cambio di questo compenso aggiuntivo, il creditore accetta di addebitare un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse di mercato prevalente.

Comprensione dei mutui di apprezzamento condiviso

Un mutuo apprezzamento condiviso (SAM) differisce da un mutuo regolare durante la rivendita della proprietà. Con un mutuo standard, il mutuatario paga al mutuante il capitale dovuto sul prestito più gli interessi per un determinato numero di anni. Quando il mutuatario vende la casa, i proventi della vendita vengono utilizzati per estinguere il mutuo se c'è ancora un saldo dovuto alla banca.

Ad esempio, supponiamo che il proprietario di una casa abbia finanziato $ 300.000 e, alla fine del mutuo, il mutuatario abbia estinto il prestito. Supponiamo che il valore della casa sia aumentato da $ 300.000 a $ 360.000 o 20%. Il mutuatario mantiene il guadagno del 20%, nonché i proventi della vendita.

Con un SAM, il mutuatario accetta di dare una parte del valore apprezzato della casa al mutuante quando il mutuatario vende la casa, oltre a pagare il mutuo. L'importo apprezzato che viene pagato alla banca è chiamato interesse contingente perché stai dando al creditore un interesse sul valore apprezzato della proprietà. L'interesse potenziale è concordato in anticipo ed è dovuto al creditore al momento della vendita della proprietà. La banca di solito offre un tasso di interesse più basso su un SAM.

Usando il nostro esempio precedente, supponiamo che il mutuatario abbia stipulato con la banca un mutuo di apprezzamento condiviso, che ha una clausola contingente del 25%. Se ricordi, il valore della casa si è apprezzato da $ 300.000 a $ 360.000 per un guadagno di $ 60.000 in valore. Secondo le linee guida SAM, il proprietario della casa pagherebbe alla banca il 25% o $ 15.000 dell'apprezzamento di $ 60.000 in valore.

Variazioni dei mutui ad apprezzamento condiviso

I mutui con rivalutazione condivisa possono avere vari contingenti incorporati. Un SAM potrebbe includere una clausola di eliminazione graduale in base alla quale potrebbe eliminare gradualmente o ridurre la percentuale pagata al prestatore nel tempo. La clausola incoraggia il proprietario a non vendere l'immobile ea rimborsare il mutuo ipotecario. Con alcune clausole, l'interesse contingente potrebbe scomparire completamente per cui il proprietario della casa non deve nulla al momento della vendita.

Un'altra variante della clausola di eliminazione graduale può prevedere che il mutuatario paghi una percentuale dell'apprezzamento del prezzo della casa solo se la casa viene venduta entro i primi anni. Un tipico termine graduale stabilirebbe che il 25% dell'apprezzamento del valore sia pagato al prestatore se il mutuatario vende entro cinque anni.

La situazione ideale per il mutuatario sarebbe quella di tenere la casa per cinque anni e se c'è un aumentare di valore, venderlo dopo il quinto anno poiché il mutuatario manterrebbe tutto il prezzo apprezzamento. Tuttavia, ci possono essere rischi per il mutuatario. Se un mutuatario non vende la casa e tiene la proprietà fino alla fine del mutuo, potrebbe comunque dover pagare alla banca la sua parte del valore apprezzato, se non c'è una clausola di eliminazione graduale.

D'altra parte, i SAM aiutano i finanziatori a recuperare gli interessi persi se un mutuatario vende la proprietà prima di estinguere il mutuo. Le banche guadagnano sugli interessi addebitati su un mutuo ipotecario e se un acquirente vende la casa, la banca perde qualsiasi pagamento di interessi futuri. Un mutuo con rivalutazione condivisa aiuta a compensare parte della perdita di interessi sul prestito se la proprietà viene venduta.

Mutui di apprezzamento condiviso in pratica

I mutui di apprezzamento condiviso sono talvolta utilizzati con investitori immobiliari e pinne di casa. pinne sono quegli investitori che acquistano e ristrutturano un immobile nella speranza di realizzare un profitto. I SAM per flipper tendono a funzionare meglio in un mercato immobiliare in crescita. Tuttavia, questo tipo di mutuo per la casa ha spesso un limite di tempo per il rimborso del saldo. Le proprietà non vendute entro la scadenza di solito hanno il rifinanziamento del saldo residuo al tasso di mercato prevalente.

Un altro uso per un mutuo di apprezzamento condiviso è quando un mutuo ipotecario supera il valore della casa, o è sott'acqua. Un mutuo subacqueo può verificarsi se il mercato immobiliare è diminuito in seguito all'acquisto della casa. La banca potrebbe offrire a modifica del prestito ridurre il debito ipotecario in modo che corrisponda al minor valore di mercato della casa. In cambio, la banca potrebbe chiedere che il prestito venga modificato in un mutuo a rivalutazione condivisa.

Tuttavia, possono esserci vari problemi fiscali con i SAM, per cui i finanziatori potrebbero non ottenere lo stesso trattamento fiscale per il guadagno apprezzato dei mutuatari. Di conseguenza, è importante contattare un consulente fiscale o un commercialista per aiutare a capire se vale la pena perseguire un mutuo con rivalutazione condivisa.