Definizione del certificato di partecipazione al mutuo
Che cos'è un certificato di partecipazione ipotecaria?
Un certificato di partecipazione ipotecaria è un tipo di titolo che raggruppa le ipoteche detenute dal Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), un'impresa sponsorizzata dal governo. I certificati di partecipazione al mutuo sono garantiti da Freddie Mac ma non dal governo federale stesso, e sono tassabili dai governi federale, statale e locale.
I certificati di partecipazione ipotecaria, che Freddie Mac chiama PC, sono anche chiamati "titoli pass-through" perché i pagamenti degli interessi e del capitale vengono trasferiti periodicamente agli investitori dai debitori dopo la commissione di servizio detrazioni.
Punti chiave
- Un certificato di partecipazione ipotecaria è un titolo costituito da un gruppo di mutui detenuti da Freddie Mac, un'entità sponsorizzata dal governo.
- I certificati sono garantiti da Freddie Mac piuttosto che dal governo federale stesso e sono considerati investimenti abbastanza sicuri.
- Questi certificati sono noti come titoli pass-through come gli interessi e i pagamenti del capitale vengono trasferiti agli investitori dai debitori, meno eventuali detrazioni per le commissioni di servizio.
Comprensione dei certificati di partecipazione ai mutui
I certificati di partecipazione al mutuo in una forma o nell'altra sono stati una parte essenziale dell'attività di Freddie Mac sin dalla sua fondazione da parte del Congresso nel 1970. L'obiettivo originale di Freddie Mac era aumentare la liquidità per banche dell'usato, che all'epoca emetteva la maggior parte dei mutui a privati e famiglie. Freddie Mac ha acquistato mutui dai risparmi, fornendo alle banche contanti da prestare come nuovi mutui, quindi li ha confezionati e rivenduti sul mercato secondario.
Fino al 1990, Freddie Mac pagava gli investitori di PC con un sistema noto come "garanzia modificata", che significa il pagamento è stato ritardato fino al settantacinquesimo giorno dopo che il pagamento del mutuo era dovuto dall'originale mutuatario.
I tempi di pagamento sono cambiati dopo il 1989 Legge sulla riforma, il recupero e l'applicazione delle istituzioni finanziarie (FIRREA) quando Freddie Mac è stata ristrutturata come entità aziendale orientata al mercato che è stata posta sotto il controllo normativo del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). Poco dopo, Freddie Mac ha introdotto il suo cosiddetto programma Gold, che paga gli investitori di PC il 45°.
I certificati di partecipazione ipotecaria sono tassabili a livello locale, statale e federale.
La stragrande maggioranza dei certificati di partecipazione ipotecaria riguarda pool di ipoteche convenzionali di 15 e 30 anni su case unifamiliari. Tuttavia, Freddie Mac rilascia certificati anche per gruppi di mutui a tasso variabile (Braccia). La dimensione minima del pool è generalmente di $ 1 milione. In passato, Freddie Mac vendeva la maggior parte dei PC in contanti, ma oggi la maggior parte dei PC viene scambiata con nuovi mutui bancari.
considerazioni speciali
Poiché Freddie Mac li garantisce, i certificati di partecipazione ipotecaria sono considerati investimenti relativamente sicuri, ma comportano alcuni rischi. Ad esempio, mentre l'HUD rimane il regolatore di Freddie Mac sui problemi di prestito equo, dal momento che il Crisi degli alloggi subprime del 2008, le operazioni finanziarie dell'organizzazione sono ora sotto la tutela del nuovo Agenzia federale delle finanze per l'edilizia abitativa (FAFA).
È possibile, anche se improbabile, che la FHFA possa revocare le garanzie di Freddie Mac. Un altro rischio è la liquidità poiché i PC Freddie Mac non vengono scambiati in nessuna borsa. Se Freddie Mac dovesse ridurre il suo portafoglio di investimenti ipotecari, il mercato secondario dei suoi PC potrebbe risentirne.