Definizione del modello di valutazione automatizzata (AVM)

Che cos'è un modello di valutazione automatizzato (AVM)?

Un modello di valutazione automatizzato (AVM) è un termine per un servizio che utilizza metodi matematici o statistici modellazione combinata con database di proprietà esistenti e transazioni per calcolare immobili i valori. La maggior parte dei modelli di valutazione automatizzati confronta i valori di proprietà simili nello stesso momento.

Molti periti, e anche Wall Street istituzioni, utilizzare questi AVM per valutare gli immobili residenziali. Gli AVM pronti per il consumatore esistono anche su siti di annunci immobiliari come Zillow e Trulia.

Come funzionano i modelli di valutazione automatizzati (AVM)?

I report del modello di valutazione automatizzato (AVM) sono guidati dalla tecnologia, inclusi algoritmi proprietari, e possono essere ottenuti in pochi secondi da istituti di credito e agenti. Di solito contengono sia a edonico modello (un tipo di statistica analisi di regressione) e un indice delle vendite ripetute, che vengono sia ponderati che analizzati per generare la stima del prezzo. Gli AVM di solito includono il valore del perito fiscale, tutte le informazioni pertinenti sulla proprietà in questione, come la cronologia delle vendite, e un'analisi delle vendite di proprietà simili.

Sono anche utilizzati per supportare la sottoscrizione di mutui e prestiti per la casa, decisioni di rifinanziamento e aiuto nella mitigazione delle perdite e nel rischio di credito attività di gestione come il mark-to-market di partecipazioni immobiliari in investimenti istituzionali portafogli. Mentre inizialmente gli AVM venivano utilizzati per valutare gli immobili residenziali, il loro uso si è esteso ad altri tipi, inclusi gli immobili commerciali.

(AVM) offrono i loro servizi a una varietà di clienti, inclusi agenti immobiliari e broker, istituti di credito ipotecario e importanti istituzioni finanziarie. I principali fornitori di AVM includono CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue ed Equifax. Il pubblico può utilizzarli attraverso siti immobiliari di consumo gratuiti.

Pro e contro dei modelli di valutazione automatizzati (AVM) nel settore immobiliare

Nonostante il loro uso diffuso al giorno d'oggi, gli AVM suscitano un dibattito, in particolare su come si confrontano con le tradizionali valutazioni di persona.

Vantaggi degli AVM

I vantaggi dell'utilizzo di AVM rispetto alle valutazioni fisiche sono simili a quelli di qualsiasi sistema automatizzato rispetto allo sforzo umano. Fondamentalmente, risparmiano tempo, denaro e fatica. Possono fare numerosi calcoli e confronti in pochi secondi e non hanno bisogno di uscire fisicamente per visualizzare una proprietà o proprietà simili ("comp" essere un fattore chiave nella valutazione e nella determinazione del prezzo di un particolare immobile).

Tutto ciò abbassa il costo di valutazione di un immobile o di più immobili. Gli AVM sono particolarmente utili per valutare il valore di un intero portafoglio immobiliare. Una volta configurati, gli AVM possono essere utilizzati con poca spesa.

Oltre ad essere più economici e più veloci, gli algoritmi non sono soggetti a errori umani o abusi. Come automi oggettivi, rimuovono pregiudizi e soggettività dall'equazione. Quindi c'è meno rischio di frode o deliberato errore di prezzo, anche se, naturalmente, i programmi per computer possono essere violati o manipolati.

Svantaggi degli AVM

Perché un AVM funzioni bene, ha bisogno di dati di alta qualità in quantità sufficiente per essere rappresentativo. Ecco dove sta la sua vulnerabilità.

L'inconveniente più spesso citato nei confronti degli AVM è che, nel determinare il valore, non tengono conto (e non possono) tener conto delle condizioni effettive della proprietà. Presumono solo uno stato medio, che può essere accurato o meno. Non possono notare dettagli o variazioni nella condizione.

Gli AVM sono ottimi per i confronti, ma cosa succede se c'è una carenza di? immobili comparabili o dati transazionali registrati? Per questo motivo, le proprietà di nuova costruzione sono particolarmente difficili da valutare e gli AVM, essendo piuttosto letterali, tendono a non avere l'immaginazione per inventare qualcosa che serva come comp. E poiché un AVM funziona in base a fattori noti, il record storico, perde elementi immateriali che possono aumentare o diminuire una stima.

Infine, un AVM può funzionare solo con i dati che gli vengono forniti e c'è sempre il pericolo che i dati vengano inseriti in modo errato. Anche le informazioni di cui dispone potrebbero non essere aggiornate, rendendo gli AVM inaffidabili nei mercati immobiliari in rapida evoluzione.

La linea di fondo

I principali fornitori di modelli di valutazione automatizzati ne vantano accuratezza, copertura completa e risparmio di tempo. Gli AVM trattano in media. Quindi sono particolarmente efficaci dove lo stock immobiliare è molto generico. Nelle regioni con una gamma più ampia di tipi e stili, potrebbero essere meno precisi e utili.

Mentre il loro uso è in crescita, gli AVM non hanno soppiantato le stime di valutazione umana, anche perché la maggior parte gli istituti di credito ipotecario richiedono che una valutazione personalizzata di un immobile sia effettuata da un perito certificato, in persona. A causa delle preoccupazioni sulla loro accuratezza, alcuni partecipanti al settore suggeriscono di visualizzare i risultati di più AVM come un modo per ottenere un quadro più completo e aumentare la fiducia nei loro report.