賃貸物件：キャッシュカウまたはマネーピット？
に投資する人 不動産、他の資産と同様に、購入、売却、または保有のいずれかを常に決定する必要があります。 そして、それらの決定は、問題のプロパティを評価することに依存します。 を使用して不動産を評価する 割引キャッシュフロー また キャピタライゼーション 方法は、株式や債券の評価に似ています。 唯一の違いは、キャッシュフローが製品やサービスの販売ではなく賃貸スペースから得られることです。
不動産 投資会社 洗練された 評価モデル 彼らの決定を助けるために。 ただし、スプレッドシートツールを使用することにより、個人は、収入を生み出すほとんどの不動産（住宅用不動産を含む）について適切な評価を行うことができます。 住宅賃貸物件.
投資家がどのように作成できるかを知るために読んでください 評価 将来の投資機会を通じて雑草を取り除くのに十分満足できる。
個人の評価
一部の個人は、認定された場合、評価を作成する必要はないと感じています 鑑定 完了しました。 ただし、投資家の評価は、 鑑定士いくつかの理由があります。
投資家は、物件の誘致能力について異なる意見を持っている可能性があります テナント または リース料 テナントが喜んで支払うこと。 将来の購入者としてまたは 売り手、投資家は、不動産が鑑定士よりも多かれ少なかれリスクを持っていると感じるかもしれません。
鑑定士は、価値の個別の評価を実施します。 それらは、プロパティを交換するためのコスト、最近の比較と 同等のトランザクション と 収入アプローチ. これらの方法のいくつかは、一般的に市場に遅れをとっており、 上昇傾向、および下降トレンドの資産を過大評価します。
不動産市場で機会を見つけることは、によって誤って評価された不動産を見つけることを含みます 市場. これはしばしば意味します プロパティの管理 市場の期待を超えるレベルに。 評価は、真の推定値を提供する必要があります 所得-プロパティの可能性を生み出す。
不動産鑑定
不動産を評価するための収入アプローチは、株式、債券、またはその他の収入を生み出す投資を評価するプロセスと似ています。 多くの アナリスト 使用 割引キャッシュフロー（DCF）法 資産を決定する 正味現在価値 （NPV）.
NPVは、投資家の リスク調整後リターン. NPVは、によって決定されます。
割引 投資家が所有者に利用できる定期的なキャッシュフロー 必要な収益率（RROR）. RRORは、関連するリスクに対する投資家の必要な収益率であるため、導出される値は、その個々の投資家のリスク調整後の値です。 この値を市場価格と比較することにより、投資家は購入、保留、または売却の決定を下すことができます。株式価値は配当を割り引くことによって導き出され、債券価値は利息を割り引くことによって導き出されます クーポン 支払い。 プロパティは割引によって評価されます ネットキャッシュ 賃貸収入からすべての費用が差し引かれた後、所有者が利用できるフローまたは現金。 プロパティの評価には、すべての賃貸料の見積もりが含まれます 収入 次に、それらのリースを実行および維持するために必要なすべての費用を差し引きます。
リースの内訳
すべての収入の見積もりは、リースから直接得られます。 賃貸借は、テナントとの間の契約上の合意です。 家主. すべての家賃と家賃の契約上の増加（エスカレーション）は、リース、およびスペースと家賃の譲歩のオプションで詳しく説明されます。 所有者はまた、テナントから不動産費用の一部または全部を回収します。 この収入が集められる方法は、リース契約にも記載されています。 リースには主に3つのタイプがあります。
- フルサービスリース
- ネットリース
- トリプルネット（NNN）リース
フルサービスの賃貸では、テナントは家賃以外に何も支払いません。 ネットリースでは、入居後の期間の費用増額分をテナントが負担します。 トリプルネットリースでは、テナントは 比例して すべての財産費用のシェア。
以下は、所得評価を準備する際に考慮しなければならない費用の種類です。
- 賃貸料
- 管理費
- 資本コスト
賃貸借費用とは、テナントの誘致や賃貸借の実行に必要な費用のことです。 管理費とは、光熱費、清掃費、税金などの不動産レベルの費用を指します。 だけでなく、プロパティを管理するための費用。 収入が少ない 営業経費 等しい 純営業利益（NOI）. NOIは、物件の通常の運営から得られるキャッシュフローです。 キャッシュフローは、NOIから資本コストを差し引くことによって導き出されます。 資本コストは、資産を維持するための定期的な資本支出です。 これらには、賃貸手数料、テナントの改善、または 資本準備金 将来のプロパティのアップグレードのために。
評価例
定期的なキャッシュフローが決定されると、それらを割り引いて資産価値を決定することができます。 図1は、ほとんどのプロパティを評価するように調整できる単純な評価設計を示しています。
| 予測 | 価値 | 予測 | 価値 |
| 収入の伸びYr1-10（g） | 4% | 収入の伸びYr11 +（g） | 3% |
| RROR（K） | 13% | 収入の費用％ | 40% |
| 資本支出 | $10,000 | 復帰キャップレート（K-g） | 10% |
図1。
この評価では、1年目に年間賃貸収入が$ 100,000で、10年後には毎年4％、3％増加する物件を想定しています。 費用は収入の40％と見積もられています。 資本準備金は、年間10,000ドルでモデル化されています。 NS 割引率、またはRRORは13％に設定されています。 10年目の不動産の返還価値を決定するための還元利回りは10％と見積もられています。 金融用語では、これは 還元利回り K-gに等しくなります。ここで、Kは投資家のRROR（必要な収益率）であり、予想される収入の伸びです。 K-gは、投資家の必要な所得収益、または トータルリターン それは収入によって提供されます。
10年目の不動産の価値は、11年目の推定NOIを取得し、それを還元利回りで割ることによって導き出されます。 投資家の必要な収益率が13％のままであると仮定すると、資本化は10％、つまりK-g（13％-3％）に等しくなります。 図2では、11年目のNOIは88,812ドルです。 定期的なキャッシュフローが計算された後、割引率（13％）で割り引かれ、58,333ドルのNPVが導き出されます。
| アイテム | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | 6年目 | 7年目 | Yr8 | 9年目 | 10年 | 11年目 |
| 所得 | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116.99 | 121.67 | 126.54 | 131.60 | 136.86 | 142.33 | 148.02 |
| 経費 | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50.62 | -52.64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| 純営業利益（NOI） | 60 | 62.40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75.924 | 78.96 | 82.116 | 85.398 | 88.812 |
| 資本 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | - |
| キャッシュフロー（CF） | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 75.40 | - |
| 復帰 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| 総キャッシュフロー | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 963.52 | - |
| 配当利回り | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | - |
図2（数千ドル）
図2は、収入を生み出す不動産や賃貸物件を評価するために使用できる基本的な形式を示しています。 賃貸物件として住宅用不動産を購入する投資家は、請求されている賃貸料が 購入金額 プロパティの。 鑑定士はデフォルトで10年のキャッシュフローを使用することがよくありますが、投資家は不動産が購入されると想定される仮定を反映したキャッシュフローを生み出す必要があります。 この形式は単純化されていますが、複雑さに関係なく、任意のプロパティを評価するように調整できます。 ホテルでさえ、このように評価することができます。 毎晩の部屋のレンタルを1日のリースと考えてください。
購入、販売、または保留
不動産を購入するとき、投資家の場合 評価された価値 売り手のオファーよりも大きい、または 評価額、その後、RRORを受け取る可能性が高いプロパティを購入できます。 逆に、物件を売却する際に、査定額が購入者の申し出よりも少ない場合は、物件を売却する必要があります。 さらに、評価された価値が市場と一致しており、RRORが関連するリスクに対して適切なリターンを提供する場合、所有者は、 不均衡 評価と市場価値の間。
価値は、誰かが不動産に喜んで支払うであろう最大額として定義することができます。 資産を購入するとき、 融資 各購入者は利用可能な異なる資金調達オプションを持っているので、プロパティの最終的な価値に影響を与えるべきではありません。
ただし、これは、融資を受けた不動産をすでに所有している投資家には当てはまりません。 次のような資金調達構造のため、販売する適切な時期を決定する際には資金調達を考慮する必要があります。 前払いペナルティ、投資家から売却代金を奪うことができます。 これは、投資家が市場で入手できなくなった有利な資金調達条件を受け取った場合に重要です。 との既存の投資 借金 将来の売上高を再投資するときに達成できるよりも優れたリスク調整後リターンを提供する可能性があります。 リスクRRORを調整して、 モーゲージ 借金。
結論
購入するか販売するかにかかわらず、意思決定プロセスを支援するのに十分正確な評価モデルを作成することが可能です。 モデルの作成に関連する計算は比較的簡単で、ほとんどの投資家が理解できます。 現地の市場基準、賃貸構造、およびさまざまな種類の不動産での収入と支出の仕組みに関する基本的な知識を習得すると、将来のキャッシュフローを予測できるようになります。