エクイティストリッピングは債権者を手ぶらで残す

エクイティストリッピング–削減のプロセスエクイティ不動産資産の価値–最も古い資産保護戦略の1つです。本質的に、それは債権者が取得するためのエクイティがほとんどまたはまったくない程度に負債で不動産を妨害することを伴います。他の当事者に資産に対する請求を与えることにより、所有者はキャッシュフローと使用の管理を維持しますあらゆる種類の合法的なものを完成させようとしている人々にとって魅力のない資産を作りながら、資産の判定。これは一見簡単なアプローチですが、その有効性を確保するために満たす必要のある特定の要件があります。この戦略を実行するさまざまな方法は、所有者にますます多くのレベルの利益を提供します。

エクイティストリッピングの基本

差し押さえ救済詐欺、株式ストリッピング、または担保化と混同しないように、不動産資産の所有権を保護するために、それらの資産の株式を価値のないものにします。債権者。さまざまなエクイティストリッピング戦略がありますが、それらはすべて、大きなエクイティ持分を持たずに不動産資産を管理することを伴います。所有者は、不動産の所有権を取得するのが困難または費用がかかるようにすることで、自分の家やその他の不動産を訴訟手続きでの添付から隔離することを望んでいます。考え方は単純です。資産の管理と楽しみを維持しますが、債権者が取得するための資本をほとんどまたはまったく残しません。（詳細については、 差し押さえ詐欺の回避.)

同時に、他の種類の資産保護戦略と同様に、保護が必要な時期よりもかなり前に株式ストリッピングを実行する必要があります。法的手続き中に資産予測戦略を実行することは、通常、裁判所によって不適切であると見なされます。たとえば、資産を他人の名前にしようとすることは、資産を隠すことのみを目的として行われる詐欺的譲渡と見なされます。

伝統的に、エクイティストリッピング（配偶者ストリッピングとして知られている）の最も一般的な形式は、経済的理由で訴えられる可能性が低い配偶者に所有権を放棄することでした。離婚は現在、法的責任よりも資産に対する大きな脅威であるため、この以前は効果的だった戦略は使用されなくなりました。

HELOCの使用

最近、愛着の可能性を減らすための最も一般的な方法は、資産に対して借り入れ、他の当事者に債務のリーエンを与えることです。借り入れの最も一般的な形式は

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ホームエクイティクレジットライン（HELOC）。 HELOCを使用すると、貸し手は、ローンの担保として機能するプロパティのエクイティに対するリーエンを与えられます。未実行のエクイティローンでさえ、借り手に重大なリスクをもたらすことなく、帳簿上のエクイティを大幅に削減します。ほとんどのエクイティクレジットラインは、資金を使用しないための手数料を請求せず、設定するのに非常に安価です（無料ではないにしても）。 HELOCは、債権者が不動産の実際の資本を取得することをはるかに困難かつコストのかかるものにします。多くの場合、債権者が法的手続きを開始することを思いとどまらせますが、借り手。

資金のないHELOCを不動産に配置することは、あらゆる資産の最初の防衛線です。また、緊急事態やその他の予期しない財政的義務に使用できる資金源も提供します。資金がないままである場合、HELOCは必要な利息または元本の返済という形で財務リスクを追加しません。債権者は実際に銀行に支払うべき金額を知ることができないため、この戦略は当事者が財産を追いかけることを思いとどまらせるが、債権者が行くことを決定した場合は効果が低くなる裁判所へ。

2番目の住宅ローンを引っ張る

より効果的ですが、リスクは高くなりますが、保護の手段は、HELOCまたは2番目の住宅ローンの形で融資を受けたローンを使用することです。ローンの資金が調達されると、貸し手は優先リーエン、つまり借りた金額のエクイティに対する請求を受け取ります。これは、債権者の判断に優先します。この場合、不動産の資本は実際には借り入れた資本の額だけ減少しますが、これは法的手段では回収できず、債権者の訴訟への動機がさらに低下します。

ホームステッド免除の使用

多くの州がホームステッド免除、これは、債権者が金銭的義務を果たすために差し押さえることができる住宅の資本の額を制限します。しかし、ほとんどの人にとって、家屋敷の免除は家の株式価値のほんの一部しか保護しません。たとえば、住宅ローンのない$ 400,000の住宅と$ 100,000の住宅免税は、潜在的な法的請求にさらされる$ 300,000の株式を持ちます。この状況では、資産に何らかの種類のローンを保持することは理にかなっているので、資本は$ 100,000を超えることはありません。何かが起こって判決が下された場合、債権者は不動産の記録を見て、家の価値を評価し、費用のかかる訴訟によって得られるものはほとんどないと判断します。

ただし、ローンの資金調達に関する問題は2つあります。 1つは、不動産所有者は、不動産への投資と同じかそれ以上の生産性を備えた資本の用途を見つける必要があります。第二に、所有者は、必要な毎月の元本と利息の支払い、またはリスクを介してローンを維持することができなければなりません差し押さえ貸し手によって。不動産所有者が自分の資産を資本のために剥奪し、それを株式市場に投資しているという多くの報告があります。強気市場で祝われたこの戦略は、長期にわたる市場の下落の際に差し押さえ率を高めました。この戦略を検討するとき、ほとんどの人は、自分の資産から引き出した収益を適切に使用または投資する方法を考えていません。（背景情報については、 Investopedia特集：サブプライム住宅ローン.)

フレンドリーローン戦略

差し押さえのリスクを減らすために、一部の所有者は、個人的に知っている誰かによって管理されている企業または信託から友好的なローンを取得します。個人的な関係のために、所有者は、ローンの支払いが遅いか存在しない期間の場合に貸し手が差し押さえをしないと想定します。これらの友好的なローンの多くは、本物ではないように見えるため、最終的には詐欺として却下されます。

すべての管轄区域には独自の特定の規制がありますが、召集を通過するには、特定の経済的目的のためにローンを組んで、適切に文書化し、住宅ローンのリーエンを提出する必要があります。さらに重要なことに、元本と利息の支払いは、期限内にローン文書に従って行われる必要があります。借り手が住宅ローンの支払いを行ったり文書化したりしたことがないため、財産の保護のために行われた多くのローンは裁判所によって却下されます。

相互担保化

クロス-担保化は、プロパティのエクイティを妨げる別の資産保護戦略であり、そのエクイティは他の複数の資産の担保として使用されます。未払いのリーエンがない場合でも、別のローンや保証の利益を保護するために添付することはできません。

これがその仕組みです。同じグループが所有する2つの会社が資産を持っていると仮定します。会社＃1は会社＃2にローンを組んで、その資産を担保として使用します。次に、会社＃2はローンの収益を使用して、会社＃1に同等のローンを提供し、その資産を担保として差し入れます。同じ所有権グループの外にお金が出ない場合、両方のプロパティにはプロパティリーエンがあり、債権者から保護されています。会社＃1が訴えられ、物件に対して判決が下された場合でも、後者は問題なく使用することができます。

最終的に、それが売却されると、収益は既存の住宅ローンの返済に使用され、債権者は不動産に対して償還請求権を持ちません。これは非常に単純で透過的な例ですが、より複雑な構造を使用していますオフショア事業体や私募信託は、債権者が真の所有権を判断したり、取引が誠実でないことを証明したりすることを困難にするためによく使用されます。

不動産LLC

賃貸不動産を所有することはリスクの高い取り組みです。資産を所有および管理する法的責任から資産を保護することは非常に困難です。しかし、不動産の使用を通じて LLC、所有者は、他の資産を不動産活動から保護する方法を見つけました。逆もまた同様です。単一資産のLLC内で資産を所有することにより、資産自体のみを訴えることができ、他の資産の所有者を添付から保護します。

LLCは法人であるため、所有者を訴えることを希望する債権者は、LLCに対する所有者の利益のみを追求することができます。資産をさらに絶縁するために、単一資産のLLCは、多くの場合、管理されたLLCによって所有されます。持ち株会社ネバダ州のような州で登録されており、充電順序エンティティを攻撃する唯一のモードとして。課金命令では、債権者はメンバーとしてのみ参加できるため、債権者はマネージャーから収入の分配を受け取ることはありませんが、納税義務が発生します。これは財政的に受け入れられません。興味深いことに、ほとんどのLLCベースの戦略では、HELOCを介して株式を剥奪し、その資金を使用して他の不動産に投資したり更新したりすることも提案されています。

結論

考え抜かれたよく練られた計画の一部として行われる場合、エクイティストリッピングは非常に強力な資産保護ツールになり得ます。多くの場合、不動産と所有者を同様に保護する不動産LLC構造など、他の保護戦略と組み合わせて使用するのが最適です。これらの戦略は、裁判所による不正な譲渡と見なされないように、ローン収益の戦略的使用を考慮し、それらが必要になる前に十分に実行する必要があります。他の資産保護戦略と同様に、ローンや法的文書を実行する前に、この分野の知識を持つ弁護士に相談する必要があります。（詳細については、 住宅ローンの基本チュートリアル.)