同種交換の定義

同種交換とは何ですか？

同種交換は、資産の処分と買収を可能にする税金繰延取引です。 別の同様の資産 最初の資産の売却からキャピタルゲイン税債務を発生させることなく。

2017年12月に税法が成立するまでは、税法の交換が含まれていた可能性があります。 別のビジネス、またはアートワークや重機などの有形資産の1つ 別。 2017年以降、同種交換は、事業または不動産投資不動産の別の不動産への交換にのみ適用されます。

同種交換のしくみ

商業用不動産または投資用不動産が利益のために売却される場合、投資家は得られた利益に対してキャピタルゲイン税を支払う必要があります。 すべてのキャピタルゲインは、1回以内の売却で得られた利益に対して10％から37％の短期キャピタルゲイン率で課税されます。 年または長期レート。最初の購入から1年後に販売で得られた利益の場合は10％から20％の範囲になります。 日にち。

でも、 セクション1031 内国歳入法（IRC）の規定により、投資家は、売却による収入または 資産の処分は、適格な同種の一部として、同等またはそれ以上の価値のある同様の資産に再投資されます。 両替。 個人の住居を除くすべての不動産は、他の不動産と同種と見なされます。 一般に、貿易または事業での生産的使用または投資のために保有されている不動産は、同種交換の対象となります。

定められた期限内に投資不動産を売却し、別の不動産を購入する納税者は、最初の処分に対して税金を支払う必要はありません。 別の同種交換が行われない限り、2番目の物件の売却または処分時に税金を支払う必要があります。交換が行われた場合、税金の支払いは再度延期されます。

同種交換で心に留めておくべきいくつかの重要な考慮事項があります。 納税義務 最初の資産の売却時に作成されない：

1. 売却される資産は投資不動産でなければならず、個人の住居であってはなりません。
2. 収益とともに購入される資産は、販売される資産と類似している必要があります。
3. 売却による収益は、最初の資産の売却から180日以内に他の資産を購入するために使用する必要があります。 ただし、同種交換で購入している資産または資産を、 セール。

税が繰り延べられるキャピタルゲインの金額にはいくつかの制限があるため、同種交換を進める前に、最新の税規則を確認してください。

特別な考慮事項

税の延期のメリットに加えて、同種交換により、売り手は減価償却を延期することができます 再取得–減価償却可能な資本資産の売却から受け取った利益で、収入の収入として報告する必要があります 税務上の目的。 納税者は、同種交換に対する州税を回避することもできます。

たとえば、一部の州では、買い手または売り手のいずれかが支払う必要があります 州の所得税 不動産が売却されたとき、州の強制源泉徴収として知られています。 ただし、同種交換で譲渡された資産は免除を受けることができます。 免税を申請するには、納税者は州から提供された免税フォームまたは証明書に署名する必要があります。 一部の州では、売り手が閉鎖の20日前に免税を提出する必要がありますが、他の州では、閉鎖時に免税フォームを提出することを許可している場合があります。

同種交換の長所と短所

同種交換の最も明白な利点は、 優遇税制. この交換では、課税対象のイベントをトリガーすることなく、資産を同種の資産に置き換えることができます。 交換は、交換される資産と同一の資産である必要はありません。 同じ資産クラスに属している必要があります。

IRSは、誰かが行う頻度に制限を設けていません 1031交換を行うことができます. したがって、投資家は継続的により有利な機会を探すことができます。 また、キャピタルゲイン税の支払いに使用されたであろうお金は、再投資に利用できます。

同種交換は税制上の優遇措置を提供しますが、それらは一時的なものです。 税金は繰り延べられるのではなく、繰り延べられます。 ある時点で、キャピタルゲイン税が課せられます。 また、所定の期間内またはIRSの規則に従って交換が行われない場合、取引は課税対象となります。

キャピタルゲイン税が繰り延べられるのと同じように、損失も繰り延べられます。 損失を含む同種交換は繰り越されなければなりません。

同種交換の例

同種の取引所は、自分の事業を売却して別の事業に投資しようとしている事業主や、賃貸物件を売却して同様の物件を購入しようとしている不動産投資家にとって理想的です。 取引条件の詳細を記載した8824フォームを内国歳入庁（IRS）に提出する必要があります。 ブート—現金、負債、または同種ではないその他の資産であるために認識される利益 同種交換で与えられた、または受け取られた—受け取られたのはフォーム8949、スケジュールD（フォーム1040）で報告されます。 また フォーム4797、 該当します。 減価償却を取り戻す必要がある場合、この認識された利益は次のように報告する必要があります。 経常利益.

同種交換に関するFAQ

延期された同種交換における第三者仲介人の目的は何ですか？

サードパーティの仲介者、または資格のある仲介者は、文書化の要件を満たし、 交換が完了するまで販売収益が保持され、交換がIRSに準拠していること ガイドライン。 これらのトランザクションの複雑さを考えると、フルサービスで作業することには利点があります 1031交換会社 確立された実績を持つ。

2課税年に該当する同種交換をどのように報告しますか？

2年間にまたがる同種交換を成功させるために、納税者はIRSフォーム8824で取引を報告します。交換は、交換が開始された年について報告されます。 次の課税年度に受け取った交換資金については、納税者はそれらの収益をIRSフォーム6252で報告します。

2課税年にまたがる同種交換が失敗した場合、納税者は分割払い方式で利益を報告する必要がある場合があります。同種交換の資格がない場合でも、利益を1年間延期できる可能性があります。

同種交換で実現損失が認識されるのはいつですか？

取引が課税対象となるまで、損失は実現されません。 同種交換では、キャピタルロスはキャピタルゲインと同じように税金が繰り延べられます。

結論

同種交換は、資格のある人に有利な税制上の優遇措置を提供します。 納税者はキャピタルゲイン税を無期限に延期することができ、同種交換を実行できる頻度に制限はありません。 IRSは、何をいつ交換できるかについて厳格なガイドラインを設定しています。 その利点にもかかわらず、納税者は同種交換の下での損失が延期され、税金が避けられないことを認識しなければなりません。