賃貸物件：長所と短所

賃貸物件を所有することは経済的にやりがいがあります。 このタイプの不動産を投資として検討している場合は、リスクと責任に注意してください。

賃貸物件：概要

家やアパートを買うという考え 利益のために貸し出す 魅力的に聞こえるかもしれません。 しかし 収入のために賃貸物件を購入する 長期的な資本増価には浮き沈みがあります。 たとえば、住宅市場は、場所、需要と供給、および経済によって変動する可能性があります。

経済的に言えば、賃貸物件が本当に利益を上げるためには、あなたが得る利益 債券や 配当金の支払い 優良株、実際のリスクが伴うため。 そして人間の側では、誰もができるわけではありません 物件やテナントの管理.

賃貸物件の長所

賃貸物件を所有することにはいくつかの利点があります。 それらが含まれます：

税制上の優遇措置

内国歳入庁では、次のカテゴリの賃貸物件に関連する多くの費用を差し引くことができます。

• 通常および必要な費用
• 改善点
• 減価償却

これはあなたが差し引くことができることを意味します あなたの保険、住宅ローンへの関心、維持費、および資産の物理的な損耗。

減価償却により、 名目損失、それはあなたが他の収入から差し引くかもしれません。 言い換えれば、賃貸収入から費用を差し引いた正味の正のキャッシュフローを達成しても、税務上の純損失が発生する可能性があります。 ただし、減価償却により、不動産を売却する際のキャピタルゲインを計算するための不動産のコスト基準も削減されることに注意してください。

加えて 2017年税制改革法 家主に多くの税制上の優遇措置を提供します。 フロースルーエンティティ（パススルービジネスとも呼ばれます）を所有し、それを個人事業主として運営している場合、有限責任 会社、パートナーシップ、またはS法人の場合、合計である限り、正味賃貸収入の20％に相当する金額を差し引くことができます。 控除後のすべての源泉からの課税対象年収は、独身者の場合は250,000ドル未満、申告する夫婦の場合は500,000ドル未満です。 共同で。

季節のレンタル

季節ごとに物件を借りる場合は、年間14日間、またはその10％を自分で使用できます。 公正な市場価格で他の人に賃貸し、それでもあなたの 費用。

1031交換

で 1031交換、キャピタルゲイン税を支払うことなく、賃貸物件を売却し、「同種」の別の物件に投資することができます。

余分なスペースを借りる

ガレージ、地下室、または 付属住宅ユニット—レンタルのように、 住宅ローンの利子 地域のゾーニング規則を含め、余分なスペースを貸し出すことの潜在的な落とし穴に注意する必要がありますが、その収入に対するその他の費用。

賃貸物件の短所

賃貸物件を所有することには欠点もあります。 それらが含まれます：

流動性の欠如

不動産は 流動資産. 最も暑い市場でも、販売が完了するまでに数か月かかる場合があります。 そして、あなたのタイミングが緊急事態または他の予期しない出来事によって動かされるならば、あなたの速く売る必要性は最高の価格を獲得しないかもしれません。

増税と保険料

住宅ローンの利子と元本は固定されている場合がありますが、家賃を上げるよりも早く税金が上がらないという保証はありません。 保険料 自然災害の結果として、急上昇する可能性もあります。

難しいテナント

あなたにもかかわらず 適当な注意 将来の賃借人を審査する際に、理想的ではないテナントになってしまう可能性があります。 たとえば、彼らは困窮している、または要求が厳しい、遅れて支払う、水を切るのを忘れるなどの可能性があります。 またはそれらは破壊的である可能性があり、その場合、 減価償却費 税法の中でひどく不十分かもしれません。 ただし、居住、ペット、喫煙、テナント保険などに関する規則を詳しく説明した標準のリースフォームにいつでもライダーを追加できます。 保証金もここで役立ちます。

近所の衰退

理想的なシナリオでは、あなたの投資不動産は他の手入れの行き届いた住居の中で繁栄し、地元の設備が改善されます。 その結果、あなたの 現金流量 着実に増加し、コストは安定したままになります。 ただし、近隣地域は変化する可能性があり、投資は時間の経過とともに減価する可能性があります。 住んでいる場所と同じように、投資する地域の政治にも注意を払う必要があります。 ある程度の注意を払えば、これを最小限に抑えることができます 暴露.

税法の不利な変更

税法は変更の影響を受けません。 それは、住宅所有およびフロースルー事業の税制上の優遇措置の一部またはすべてを削減または排除する方法で変化する可能性があります。

家主の役割

家主であること すべての人のためではありません。 あなたは家賃の値上げに恥ずかしがり屋であるか、他の人があなたの財産を扱う方法を保護しているかもしれません。それは対立につながる可能性があります。 あなたはあなたのテナントと友達になるかもしれませんし、彼らはすでに家族や友達かもしれません。 たとえば、家賃の値上げや物件の手入れについて確信が持てない場合は、市場価格を大幅に下回る家賃を徴収したり、過小評価されている物件を所有したりする可能性があります。

維持

プロパティを維持する際に、マイナーおよびメジャーの修理が発生します。 一部の不動産所有者は、自分で仕事をすることでお金を節約できます。 ただし、ほとんどの場合、家の修理のための時間、ツール、またはスキルが不足しています。 定期的な請負業者の料金を支払うことを期待してください。

特別な考慮事項

あなたが一次住宅または賃貸物件を購入するかどうかにかかわらず、住宅ローンの金利で何が起こっているかを考慮することが重要です。 低い 固定金利の住宅ローン 債務は一般的にインフレに対する良いヘッジです。 あなたが家主である場合、定期的な家賃の値上げは、不動産維持費のインフレ上昇を相殺する1つの方法です。

2021年8月の30年固定住宅ローンの金利は2.875％に達しました。 住宅ローンの利率は過去50年間で平均約8％です。 これらのレートはチャンスを表していますが、住宅ローンのレートは通常、従来の住宅よりも投資不動産の方が高いことを覚えておくことも重要です。