ニューヨーク市に住む：協同組合対。 コンドミニアム

協同組合対。 コンドミニアム：概要

コンドミニアムと協同組合は類似点を共有していますが、居住者にさまざまなオプションを提供する独自の特徴もあります。 多くの点で、ニューヨーク市 不動産 市場は米国の他のどの市場とも異なります。 最大の違いの1つは、ニューヨークで販売されているアパートがコンドミニアムまたは協同組合であるということです。

ほとんどの場所で、コンドミニアムがルールですが、ビッグアップルではそうではありません。 協同組合はニューヨークのコンドミニアムを上回っていますが（ほとんどの見積もりで約75％）、常により多くのコンドミニアムが活発な市場に出回っています。

協同組合とコンドミニアムの違いについて簡単に説明することから始めましょう。 あなたが買うとき コンドミニアム、あなたのアパート、および共有エリアの割合はあなたのものです。 協同組合を購入するとき、実際にアパートを購入するわけではありません。 代わりに、あなたはあなたの建物である会社の株を購入しています。 あなたのシェアのサイズはあなたのアパートのサイズに依存します。 株式を購入すると、協同組合の建物内のユニットを占有することができます。 コンドミニアムの閉店時に、 証書; 協同組合の締めくくりに、あなたは独占権を手に入れます リース.

ほとんどの場合、コンドミニアムと協同組合の両方にドアマンとスタッフの監督がいます。 他の2人がやらないことをすべて行うコンシェルジュを追加する人もいます。 NS アメニティ 控えめなもの（地下室の保管室）でも、手入れの行き届いたテラス、ビリヤードルーム、ピアノルーム、スクリーニングルーム、子供用プレイルーム、ジムなど、すべてを網羅したものにすることもできます。

コンドミニアム

かつては外れ値と見なされていたが、現在はヒップと見なされている新しい地区には、コンドミニアムがあります。 ニューヨークの不動産仲介業者であるCitiHabitatsの社長であるGaryMalin氏は、次のように述べています。 ニューヨーク市では1970年代までコンドミニアムの建物が一般的にならなかったため、協同組合よりも近代的であることがよくあります。」

「マンハッタンでは新しいコンドミニアムの建物に利用できる土地が限られているため、最新の マンションは、極東と西の新進気鋭の周辺地域で見つかる可能性があります 側面。 クイーンズとブルックリンでは、以前に建設された多くの新築コンドミニアムを見てきました ロングアイランドシティとウィリアムズバーグ、そしてダウンタウンのウォーターフロント沿いの工業地帯 ブルックリン。」

頭金と価格

多くの場合、コストは不動産購入の意思決定プロセスを促進する可能性があり、コンドミニアムは魅力的です 頭金、通常、購入価格の10％のみが必要です。 ただし、コンドミニアムは協同組合よりも価格が高くなる傾向があります。

クロージングコスト

コンドミニアムの閉鎖費用は、協同組合よりも高くなります。 詳細については、ニューヨークの不動産弁護士アダムストーンに2つを比較してもらいました。 これが彼が思いついたものです。 800,000ドルの住宅ローンを備えた100万ドルのコンドミニアムの場合、 クロージングコスト だろう：

• タイトル保険 購入者の場合、4,500ドル
• 貸し手のためのタイトル保険、$ 1,000
• タイトル検索, $700
• 録音料, $700
• ニューヨーク州の邸宅税、10,000ドル
• ニューヨーク州の住宅ローン記録税、15,370ドル
• 総計：32,270ドル（貸し手によって異なる貸し手の手数料なし）

マンション税とは何か疑問に思っている人のために、ストーンは次のように説明しています。 流通税 販売価格の0.4％の 売り手 住宅用不動産の また、100万ドル以上の価格の住宅物件にのみ適用されるため、「マンション税」とも呼ばれる1％の購入者の流通税があります。」

月額料金

マンションの所有者は、「共有料金」と呼ばれる毎月の請求書を持っています。これは、建物の維持管理に使用されます。共有エリア、造園、スタッフの支払い、そして多くの場合、一部のユーティリティ。

マンションの所有者は毎月2つの小切手を書きます（1つは建物の維持管理用、もう1つは固定資産税用）が、多くの場合、マンション所有者の合計は生協所有者の維持費よりも低くなります。

ボード

コンドミニアムボードは、協同組合ボードよりも要求が少ない傾向があります。 協同組合には、面接を含む、より長い承認プロセスがあります。 取締役会は、将来の買い手が生協を購入できるかどうかを決定します。

ワーナーMによると。 ハルステッドプロパティのルイスオブハルコフルイスチームは、「コンドミニアムがあれば、建物は購入者にパッケージをリクエストできます」とルイスは言います。 最初の拒否の権利 （つまり、彼らがそれを承認する必要があるか、コンドミニアムがそれを自分で購入する必要があります）、つまりあなたが 買い手（または資金調達）に何かが起こらない限り、契約書に署名します。 終わり。"

ルール

マンションは、購入のための外国資金の使用の制限を含む、より少ない規則を持っている傾向があります。 コンドミニアムは、国際的な投資家が自分のスペースを購入して貸し出すことを可能にします。 通常、いくつかの注意点がありますが、面倒なことはありません。 コンドミニアムでは、協同組合の転貸プロセスと比較して、アパートを転貸したり、他の当事者に比較的簡単に賃貸したりすることもできます。 ただし、一部のコンドミニアム協会は他の協会よりも多くの規則を課す場合があります。 結果として、見込み客が何が許可され、何が許可されていないかを判断するために調査を行うことが重要です。

購入者の好み

CitiHabitatsの社長であるGaryMalin氏は、次のように述べています。「自分のドラマーのビートに合わせて行進したい場合、そして柔軟性を重視する場合は、コンドミニアムが賢明な選択かもしれません。 ただし、この自由には代償が伴うことを理解してください。 コンドミニアムは、ほとんどの場合、同等の協同組合よりも高価です。 さらに、エレベーターで定期的に新しい顔を見ることが問題になる場合は、他の場所を見てください。 賃貸人は、マンションの建物で一般的である可能性があります。 所有者は、コンドミニアムのよりリベラルなポリシーを利用することがよくあります。」

協同組合

一般的に言って、古くて確立された住宅地は協同組合が優勢です。 ゲイリー・マリンは次のように説明しています。「歴史的建造物が好きな場合は、戦前のほとんどすべての建物がこのように編成されているため、協同組合になってしまう可能性があります。 また、協同組合の建物はコンドミニアムの開発よりも古い傾向があるため、より中心的な場所に配置されることがよくあります。 たとえば、アッパーイーストサイド（とにかく一等地）のパークアベニューに並ぶほぼすべての住宅は協同組合です。」

頭金と価格

コンドミニアムと同様に、頭金のためにいくら使うことができ、節約できるかによって決定が下される可能性があります。 の10％だけを置くことは可能ですが 購入金額 コンドミニアムの場合、協同組合は、購入価格の20％から50％の範囲で、はるかに高い頭金を必要とする場合があります。 幸いなことに、協同組合の購入価格はコンドミニアムよりも安くなる傾向があります。 ただし、料金は関係する地域によって異なる場合があります。

クロージングコスト

ニューヨークの不動産弁護士アダムストーンによると、協同組合はより低い閉鎖コストを持っています。 コストが32,000ドルを超えるコンドミニアムについて上記で引用した例では、協同組合には10,000ドルのマンション税があります。 大きな違いは、コンドミニアムが 不動産、協力株は 動産.

「それは一部の人にとっては意味論かもしれませんが、クロージングコストを計算するときはそうではありません」とストーンは付け加えます。

月額料金

協同組合の所有者は、「メンテナンス」料金と呼ばれる月に1つの小切手を書きます。 マンションと同様に、月額料金は、建物を適切に運営し続けるために必要な物件とスタッフの基本的な維持費に充てられます。 協同組合の手数料は、多くの場合、建物の住宅ローンの少なくとも一部が含まれているため、コンドミニアムの手数料よりも高くなる傾向があります。 月額料金は建物の大きさによって異なりますが。

ただし、メンテナンスと一般的な料金は確定されていないことに注意することが重要です。 新しい屋根、新しいロビー、より多くのスタッフなどの主要な費用があれば、評価がトリガーされる可能性があります。これは、取締役会のメンバーが決定するものであり、元に戻すことはめったにありません。

ボード

先に述べたように、ほとんどの協同組合ボードには、厳格で多くの場合長い申請プロセスがあり、 財務情報を引き渡し、雇用確認に提出し、場合によっては個人的な経歴を提出するバイヤー 小切手。

ワーナーM。 ハルステッドプロパティのルイスオブハルコフルイスチームは、次のように要約しています。 そのための資金調達）、申請書を提出した後、理事会の承認を受ける必要があります。これは通常、非常に詳細で、 時間がかかる。 そうすれば、理由がほとんどないかまったくないのに、購入者は、パッケージに何かが入っているという理由だけで、面接後、またはその前でさえ拒否される可能性があります。 私は取引をしたことがあり、韻や拒否の理由がない取引を見てきました。」

ルール

協同組合のボードはコンドミニアムよりもルールが多い傾向があり、トロンボーンを練習できる時期、ドアに休日の装飾を付けることができるかどうか、ペットが一緒に移動できるかどうかを義務付ける場合があります。 ほとんどの規則は、調和、落ち着き、そして協同組合生活の礼儀正しさを促進することを目的としています。

しかし、一部の国内購入者、およびほぼすべての海外購入者を思いとどまらせる規則は、転貸に対する協力的な制限です。 ポリシーは建物によって異なりますが、一般的に、協同組合が許可する場合 株主 彼らのアパートを転貸することは、5年ごとに1年か2年などの限られた基準で行われます。 所有者は通常、転貸する前に一定期間（場合によっては3年も）物件に居住している必要があります。 所有者は通常、転貸を許可するために料金を支払います。転貸の可能性がある場合は、申請書に記入する必要があり、身元調査の対象となる場合があります。 取締役会の承認は必須です。

国際的な個人による購入を不可能にする協同組合のもう一つのルールは、彼らが米国外に資金を持っている人を受け入れる可能性が低いということです。

ルイスによれば、「協同組合とは、安定した長期的な住民グループを設立することです。 コンドミニアムはそれほど心配していないようです。」

購入者の好み

あなたの好みを選ぶことになると、ゲイリー・マリンはそれを次のように言います：

協同組合は、安定性を重視し、建物に根を植えたい人にとって賢い選択です。 「長い間そこにいるのか」と自問してみてください。 協同組合はコンドミニアムよりも一時的ではないので、近所の人と知り合いになりたい場合は、住むのに最適な場所です。 分析、突っ込み、そして提案する準備をしてください。しかし、このプロセスが協同組合を安定した非常に安全な投資に保つものであることを理解してください。