不動産を評価するために収入アプローチを使用する方法

収入アプローチとは何ですか？

時価総額アプローチと呼ばれることもある所得アプローチは、不動産の一種です。 投資家が不動産の収入に基づいて不動産の価値を見積もることができる評価方法 を生成します。 徴収した家賃の純営業利益（NOI）を、 還元利回り.

インカムアプローチの仕組み

収入アプローチは、通常、収入を生み出す不動産に使用され、不動産を評価するための3つの一般的なアプローチの1つです。 他は、コストアプローチと比較アプローチです。 不動産評価の収益アプローチは、金融の割引キャッシュフロー（DCF）に似ています。 インカムアプローチは、家賃の将来価値を還元利回りで割り引きます。

賃貸物件の購入に収入アプローチを使用する場合、投資家は収入額を考慮します 現在の市況の下で不動産がいくら売れるかを決定するために生成されたその他の要因。 投資家が賃貸物件から利益を得ることができるかどうかを判断することに加えて、貸し手はその潜在的なリスクを知りたいと思うでしょう 返済 それが投資家に住宅ローンを拡張する場合。

特別な考慮事項

賃貸物件の購入にインカムアプローチを使用する場合、投資家は物件の状態も考慮する必要があります。 必要となる可能性のある大規模な修理の可能性は、将来の利益を大幅に削減する可能性があります。

さらに、投資家は、不動産がどれだけ効率的に運営されているかを考慮する必要があります。 たとえば、家主は、庭仕事やその他の責任を完了することと引き換えに、テナントに家賃の減額を与える場合があります。 おそらく、特定のテナントは、今後数か月で好転するはずの経済的困難に直面しており、家主はそれらを追い出すことを望んでいません。 徴収されている家賃が現在より大きくない場合 費用、投資家はおそらく不動産を購入しないでしょう。

投資家はまた、いつでも平均して何ユニットが空であるかを確認する必要があります。 すべてのユニットから完全な家賃を受け取らないと、不動産からの投資家の収入に影響します。 これは、物件の修理が非常に必要であり、多くのユニットが空いている場合に特に重要です。これは、低い占有率を示唆しています。 ユニットが定期的に満たされていないと、家賃の徴収額がそれよりも低くなり、物件の購入が投資家の最善の利益にならない可能性があります。

収入アプローチの例

インカムアプローチでは、投資家は還元利回りを選択するために比較対象の市場売上高を使用します。 たとえば、特定の郡の4ユニットのアパートを評価する場合、投資家は同じ郡の同様の物件の最近の販売価格を調べます。 還元利回りを計算した後、投資家は賃貸物件のNOIをその還元利回りで割ることができます。 たとえば、純営業利益（NOI）が700,000ドルで、選択された還元利回りが8％の不動産は、875万ドルの価値があります。