専有住宅ローンと住宅担保ローンの転換住宅ローン
62歳以上で家を所有している場合は、リバースモーゲージについて聞いたことがあるかもしれません。 この金融ツールは、一括払いでも月次ベースでも、ホームエクイティを流動性のある現金に変える方法を提供します。 債券で苦労している多くの人にとって、リバースモーゲージは、あなたがあなたの最愛の家にとどまることを可能にしながら、経済的に呼吸の余地を提供することができます。
リバースモーゲージの概念は比較的単純ですが、収入レベルに応じて3つの異なるタイプが利用可能です。 ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）と 専有またはジャンボ住宅ローン.
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージは、 エクイティ 家で。 リバースモーゲージは、実質的な住宅担保を持つ62歳以上の高齢者のみが利用できます。 申請後、借りたお金は、一括払い、毎月の分割払い、またはクレジットラインのいずれかによって住宅所有者に支払われます。
住宅所有者は、すべての固定資産税を最新の状態に保ち、家を適切に修理できるようにする必要があります。 ローンは、住宅所有者が死亡したとき、家を売却したとき、または12か月以上連続して家を出たときに返済されます。 これらの理由のいずれかのために家を空けた後、家は売却され、売却による収入は、借りた金額に利息とサービス料を加えた金額を貸し手に支払います。
重要なポイント
- 独自のリバースモーゲージは、より少ない規制でより多くの金額を借りることができます。
- HECMは、住宅所有者により多くの保護を提供します。
- HECMにはFHA認定の貸し手を使用する必要があります。
- 独自のリバースモーゲージは初期費用が低くなりますが、HECMを使用すると全体的な費用が低くなります。
HECMのしくみ
ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）、は、高齢者向けのHUD FHAリバースモーゲージとも呼ばれ、 連邦住宅局（FHA） 背中。 政府とのつながりにより、規制が強化されますが、安全対策も講じられます。
HECMはFHAによって保険がかけられているため、FHAが承認した貸し手のみが提供できます。 また、すべての借り手は住宅ローンのカウンセリングセッションに参加する必要があります。このセッションでは、アドバイザーがHECMが借り手の経済的生活にどのように影響するかを示すことができます。 これは、大きな問題となる可能性のある住宅ローン詐欺を減らすのに役立ちます。
HECMの標準は単純です。
- 62歳以上である必要があります。
- あなたはあなたの主な住居として家、コンドミニアム、または集合住宅を占有しなければなりません。
- 「かなりの」公平性が必要です。これは通常、50％以上を意味すると解釈されます。
- あなたはあなたの固定資産税、住宅所有者保険を支払い、そして家を維持することができなければなりません。
- 連邦債務を滞納してはなりません。
HECMの金額は、資本と年齢、現在の金利、および評価額または住宅ローンの限度額である970,800ドルのいずれか少ない方に基づいています。 これは人々があまりにも多くを借りて、彼らの住宅ローンで水中に行き着くのを防ぎます。
HECMの欠点の1つは、追加料金がかかることです。 HECMが考慮されます ノンリコースローン、つまり、利用可能なエクイティを超えて借り入れたとしても、貸し手はあなたに引っ越しを強制することはできません。 貸し手を保護するために、各HECMは前払いの対象となります 住宅ローン保険 クロージング時のローン総額の2％の保険料、およびローンの存続期間中、未払いの住宅ローン残高の0.5％の年間住宅ローン保険料を支払う必要があります。
HECMには、タイトル料などのオリジネーション料も必要です。 評価、など、ローンの締め切りに必要です。 サービス料金は月額35ドルに制限されています。
独自のリバースモーゲージの仕組み
所有権のあるまたはジャンボリバースモーゲージは、より価値の高い家を持っている人のためにあるかもしれません。 HECMには借りることができる金額に上限があるため、家が豊富な人は許可された金額より多くをタップすることをお勧めします。 独自のリバースモーゲージはFHAの制限を超える可能性がありますが、全額の借入に近づくことはめったにありません。
独自のリバースモーゲージはFHAの支援を受けていないため、必須のカウンセリングセッションや前払いおよび継続的な住宅ローン保険の支払いなどのFHA規制の対象にはなりません。 これは良いことのように思えるかもしれませんが、それはまた、高齢者の保護の層を取り除きます。 FHAの支援を受ける資格がない可能性のある貸し手は、独自のリバースモーゲージを提供できます。
独自のリバースモーゲージも低くなる傾向があります 前払い費用 HECMより。 住宅ローン保険を廃止することは、これの大きな部分です。 ただし、HECMは、独自のリバースモーゲージよりも金利が低くなる傾向があります。 あなたはあなたの特定の状況のためにどれがより費用効果の高いオプションであるかを決定するために数学をする必要があるでしょう。
重要
ほとんどの独自のリバースモーゲージは、クロージング時にのみ一括払いを提供します。 毎月の分割払いが必要な場合は、HECMの方が適しています。
独自のリバースモーゲージは詐欺の影響を受けやすいですか？
ジャンボリバースモーゲージを提供している信頼できる会社はたくさんあります。 ただし、貸し手には住宅ローンのカウンセリングやFHAの支援が必要ないため、より影響を受けやすくなります。 詐欺. より価値のある住宅が途方に暮れているので、独自のリバースモーゲージを検討するように高齢者を説得するインセンティブがあります。
独自のリバースモーゲージには年齢制限がありますか？
はい。 独自のリバースモーゲージの幅広い基準は、HECMと同様に62です。 ただし、一部の企業は60歳から提供しています。 ある会社は、55歳以上の住宅所有者に独自のリバースモーゲージを提供し始めると発表しましたが、これは一部の州でのみです。 あなたの州の年齢制限を見つけるために住宅ローンの貸し手に確認してください。
独自のリバースモーゲージファンドの使用方法に制限はありますか？
いいえ。ジャンボリバースモーゲージ資金を使用して、現在の住宅ローンの返済、家の修繕、借金の整理、さらには休暇を取ることができます。 あなたが家を売ったり亡くなったりするとき、借りたお金はまだ返済される必要があることを覚えておいてください。その時点であなたの相続人は家を売るか、他の資金からローンを返済する必要があります。
結論
どちらの商品もあなたのエクイティに対して借り入れる能力を提供しますが、HECMはあなたのためにより多くの保護を提供します。 HECMは、独自のリバースモーゲージよりもはるかに一般的であるため、ジャンボに適した貸し手を見つけるのは難しいかもしれません。 あなたが高価値の家を持っていて、かなりの金額を必要とするならば、ジャンボリバースモーゲージはあなたの唯一の選択肢かもしれません。 ただ覚えておいてください、あなたはまだ各タイプのリバースモーゲージの賛否両論について信頼できるアドバイザーと話すべきです。