協同組合破産に直面
協同組合に住む人々が毎年恒例で聞きたい最後のこと 株主の 会合は彼らの協同組合が危険にさらされているということです デフォルト. しかし、多くの人にとって、これは現実です。 毎年、協同組合は破産し、彼らの「所有者」を寒さの中に置き去りにしています。
協同組合とは何ですか？
協同組合は、居住者が法人と呼ばれる法人の一部を所有する住宅の取り決めです。 これらの株主は、アパートまたはユニットの1つに住むことを許可する所有権のあるリースまたは権利を受け取ります。 技術的には、所有者はこの会社の株式のみを所有しており、不動産自体は所有していません。 法人が不動産を所有しています。 株式の所有者は、次のような建物の管理費をカバーするために使用される毎月のメンテナンス費用を支払います 清掃、熱、水、従業員の給与、ゴミの除去、修理費用、税金、保険、および建物の 原資産 モーゲージ.
デフォルトの種類
協同組合が関与するデフォルトには、一般的に知られている2つのタイプがあります。住宅ローンのデフォルトと技術的なデフォルトです。
- 技術的なデフォルト それほど深刻ではありません。 アダム・ライトマン・ベイリー、Esq。、ニューヨークとニュージャージーの不動産弁護士、ニューヨーク市の住宅および商業用不動産会社の責任者アダム Leitman Bailey、P.C。は、このタイプのデフォルトは、「すべてが 通常、これらのタイプのデフォルトは、修理が完了するように手配することによって解決できます。少なくとも、 のために支払われた。
- 住宅ローンのデフォルト 元の合意に従って、貸し手が建物の支払いを受け取っていないため、はるかに深刻です。 これは、毎月のメンテナンスを滞りなく勤勉に支払っている株主にとっては苛立たしい状況です。 これは多くの場合、協同組合の破産を申請するための最速のルートです。 この状況では、貸し手は デフォルトの通知 建物の管理者に、そして住宅ローンのデフォルトが解決されない場合、 差し押さえ プロセスが始まります。
最悪のシナリオ：差し押さえ
差し押さえは、協同組合が 倒産. 差し押さえは、建物の法的所有権を取得するために貸し手によって開始された訴訟です。 スチュアートM。 Dewey＆LeBoeuf LLPのパートナーであるSaftは、ニューヨークでは差し押さえに数年かかる可能性があると述べていますが、協同組合に正当なものがない限り、最終的には 防衛、審判は建物を売却するためのオークションを開催し、株主は賃貸テナントに戻り、もはや彼らの「所有」をしなくなります アパート。
協同組合が住宅ローンの不履行の結果として破産を申請した場合、貸し手は建物を差し押さえ、株主を追放する権限を持っています。 ベイリー氏はさらに、「住宅ローンの貸し手は、建物が 住宅ローンは株主による個人的な保証ではありません。」破産した場合、生協の銀行は、 株主。
したがって、破産の差し押さえ売却からの収益は、銀行に支払うことになります。 個人住宅ローンを取得した株主は、アパートの所有権を失った場合でも、それらの支払いに対して責任を負います。
このシナリオでは、株主には多くの選択肢がありません。 生協が提出することを選択した場合 第11章 （再編成）、生協の抵当権者はそれをに変換するために移動することができます 第7章、これは清算であり、建物はすぐに売却されます。
の 倒産 または差し押さえ、彼らがそこに住んでいる場合、協同組合の株主はテナントとして残りますが、彼らの所有権のあるリースはキャンセルされます。 彼らがアパートに住宅ローンを借りていて支払いをしない場合、「彼らは所得税に悪影響を与える可能性があります」とSaftは確認します。
債務不履行に苦しんでいる可能性のある協同組合は、追加の資金を借りたり、毎月の維持費を引き上げたり、 評価. 評価は、毎月のメンテナンスの一時的な増加です。 この増加は、生協がカバーする必要のある修理またはその他の費用のために指定されています。
協同組合の破産は一般的ですか？
協同組合の破産はまれな出来事です。 Saft氏は、「私たちの知る限り、第二次世界大戦以降、ニューヨークで差し押さえられた協同組合は10未満であるため、現在は発生する可能性は低いです。 ただし、警戒することにはメリットがあります。」技術的なデフォルトの結果としてノート内のすべての金銭が支払われる場合、技術的なデフォルトは破産につながる可能性がありますが、これはありそうにありません。
株主は何ができますか？
株主にとって残念なことに、彼らがすでに協同組合のアパートを購入している場合にできることはあまりありません。 問題のある協同組合で株式を購入した場合は、資格のある弁護士に助言を求める必要があります。 重要なのは、買い物をするときに知識に基づいた決定を下し、購入する前に生協を調査することです。
ベイリーは、彼が購入者を代表するとき、過去2年間の建物の財務を分析することにより、建物が安定していることを確認すると言います。 彼は財務諸表を主要な構造上の改善または必要な修理と比較し、建物にしっかりした現金準備があるかどうかを調べます。 住宅ローンの支払いや費用の支払いができない建物は、間違いなく危険信号です。
協同組合のアパートハンターは、自分たちで財政を尋ねることで、「悪い」協同組合に陥ることを避けることができます。 2年間の歴史を振り返ると、建物のパフォーマンスがどれだけ良いか（または悪いか）を垣間見ることができます。 たとえば、現金準備金が少ない場合は、協同組合が緊急修理をカバーするのに十分な資金を持っていないことを示している可能性があります。 この場合、生協は別のローンの形で銀行から、または株主から資金を取得する必要があります。
株主はアパートを調査するときに重要な質問をする必要があります。 たとえば、生協が毎月の住宅ローンの支払いを行っているかどうかを尋ねます。 彼らが支払いを逃した場合は、理由を尋ねてください。 住宅ローン以外に保留中の他の種類の債務があるかどうか、また今後の大規模な修理があるかどうか、もしそうなら、生協はそれらの支払いをどのように計画しているかを尋ねます。
Saftは、いくつかのヒントを提案しています。「最後の財務諸表を見て、会計士がクリーンを発行したかどうかを確認してください。 監査 手紙; 弁護士に何かあるかどうか見てもらいます リーエン 建物に対して申告されているか、固定資産税が支払われていません。 多くの株主が維持費を支払っていないかどうかを管理エージェントから調べてみてください。 弁護士に生協の議事録を読んでもらい、問題がないか確認してもらいます。」
結論
協同組合委員会は、将来の買い手として、あなたの財務履歴についてあなたに尋ねる権利を持っています。 それはあなたがあなた自身の個人的な住宅ローンの支払いに加えて、毎月のメンテナンスの責任を果たすことができることを確認したいと思っています。 ただし、購入者は、最終的に住む場所が経済的に安定していることを確認する権利もあります。 あなたがすべての詳細について尋ねることを忘れないでください。 それはあなたの未来ですので、あなたの権利を行使してください。
