リバースモーゲージの存続を回避する方法

リバースモーゲージ：セキュリティまたは誇大広告

その間リバースモーゲージあなたの人生の残りのために安全な収入源を提供するものとして時々宣伝されます—そして彼らは右の下でそうすることができます条件—予想よりも早く収益が不足することは、このタイプのローンを利用することの主要なリスクの1つです。リバースモーゲージは、住宅にかなりの資本が蓄積されている住宅所有者がその価値を利用して借りることができるローンの一種です。

リバースモーゲージの収益を受け取るには6つの異なる方法があり、選択した方法は、家に対して借りる能力をどれだけ迅速かつ簡単に使い切ることができるかに影響します。

固定金利の一括払いリバースモーゲージ支払い
リバースモーゲージの与信枠
タームリバースモーゲージ
修正された用語のリバースモーゲージ
テニュアリバースモーゲージ
変更された保有期間のリバースモーゲージ

6つの支払い計画はすべて、借り手にさまざまなレベルのリスクをもたらします。ここでは、リバースモーゲージの進行が早すぎる可能性があるさまざまな状況と、そのシナリオを回避する方法について説明します。

（詳細については、を参照してくださいリバースモーゲージの完全ガイドとリバースモーゲージ支払いプランの選択方法.)

#1. 固定レートの一括払い

固定金利のリバースモーゲージ支払いプランは、1回の支払い一括払いのみです。固定金利で固定額を引き出すことは、通常、リスクの低い借り方です。本質的に、あなたはあなたが返済しなければならない金額を正確に知るでしょう。ただし、リバースモーゲージでは、このローン構造には固有のリスクがあります。

住宅所有者は、住宅担保が唯一の資産であり、必要なお金を得る他の選択肢がない場合に、リバースモーゲージを利用することがよくあります。しかし、これらのローンを組んでも正しく計画を立てていない人は、簡単に多額の管理を誤ることがあります。彼らがそのお金を使い果たしたら、他に利用できる資金源がないかもしれません。理想的な世界では、強制的なリバースモーゲージカウンセリングはリスクの高い借り手がこのオプションを選択することを思いとどまらせますが、現実の世界では常にそうなるとは限りません。

消費者金融保護局（CFPB）は、ますます人気が高まっている一括払いオプションを次のように特定しました。特に他の退職がない、より長い寿命を持つ若い借り手にとっては、潜在的にリスクがあります資力。これらの若年退職者は、退職の早い段階で株式を使い果たすリスクがあります。

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リバースモーゲージは、あなたが収入を使い果たした後でもあなたの家に一生滞在することを可能にします。しかし、お金が残っていない場合、借り手は生活費を支払うのに苦労するだけでなく、差し押さえに終わる可能性があります。これは、住宅所有者の保険と固定資産税の支払いを継続し、住宅を適切に修理し続けることが、リバースモーゲージを継続できるすべての条件であるためです。

CFPBは、実際、固定金利の借り手は、これらの継続的な費用を満たしていないため、変動金利の借り手よりもリバースモーゲージをデフォルトすることが多いことを発見しました。一括払いを行うと、リバースモーゲージの借り手は詐欺のリスクが高くなります。これは、借りた多額の金額が泥棒や貪欲な親戚にとって魅力的なターゲットであるためです。

（詳細については、を参照してください リバースモーゲージの落とし穴, これらのリバースモーゲージ詐欺に注意してください, と 5つの兆候リバースモーゲージは悪い考えです.)

#2. 与信枠

単独で使用する場合でも、使用する場合でも、与信枠支払いプランでお金が不足する可能性次のセクションで説明する期間または在職期間プランとの組み合わせ-使用方法によって異なります計画。通常の住宅担保融資枠（HELOC）とは異なり、リバースモーゲージの融資枠は取り消すことができません。取消不能という用語は、財政や住宅価格の変化のためにキャンセルまたは削減できないことを意味します。

この取り返しのつかないステータスは、お金へのアクセスを失う危険がないことを意味します。さらに、利用可能な与信枠は、それを利用するときにのみ減少し、借りたお金に対してのみ利息と住宅ローン保険料を支払います。さらに、クレジットラインを使用すると、家の価値が上がるかどうかに関係なく、未使用の部分が毎年増えるため、時間の経過とともに追加の資金にアクセスできます。リバースモーゲージのクレジットラインの未使用部分は、借りたお金に対して支払うのと同じ金利で増加します。

通常、与信枠を取得した最初の年に、利用可能な元本限度額の最大60％にアクセスできます。 2年目以降は、残りの40％に加えて、1年目に使用しなかったものを利用できます。もちろん、利用可能なクレジットライン全体を早い段階で使い切ってしまうと、ほとんど何も残されなくなります。借りたものの一部または全部を返済しない限り、将来使用します。これにより、元本が増加します。制限。

はい、リバースモーゲージで支払いを行って、生涯のローン残高を減らすことができます。そうすることによる前払いペナルティはありません。あなたの貸し手は、最初にあなたが借りている利息に、次にローン手数料に、そして最後にあなたの元本に部分的な返済を適用する必要があります。

#3. タームリバースモーゲージ

調整可能な金利の5つの支払いプランのうち、期間プランと変更期間プランでは、リバースモーゲージの収益を超えるリスクもあります。期間支払いプランは、事前に決定された停止日で均等な月払いを提供します。

期間支払いプランでは、期間の終了時にローンの元本限度額（借りることができる最大額）に達します。それ以降は、リバースモーゲージから追加の収益を受け取ることはできなくなります。ただし、一括払いのセクションでは、前述の注意事項（継続的な税金とメンテナンスの支払い）を使用して、家にいることができます。

#4. 変更された期間のリバースモーゲージ

変更されたタームプランでは、所定の月数の固定月払いに加えて、クレジットラインへのアクセスが提供されます。毎月の支払いは、定額プランを選択した場合よりも少なくなり、与信枠は、定額プランを選択した場合よりも少なくなります。

変更された定期保険では、所定の期間の毎月の支払いのみを受け取りますが、クレジットラインは使い切るまで利用できます。与信枠を慎重に使用すれば、このプランでお金が不足するのを防ぐことができます。また、早い段階でクレジットラインを使い果たした場合、すぐにお金が不足する可能性があります。

より安全な選択は、期間が終了するまで主に期間の支払いに依存し、クレジットラインを増やしてから、そのクレジットラインに依存することです。与信枠を使用したことがない場合は、家を売却し、ローンを返済し、移動するための将来の柔軟性を提供するのに十分な資本がある可能性があります。

#5. テニュアリバースモーゲージ

借り手が住宅所有者の保険、固定資産税、および家の修繕についていく限り、資金が不足するリスクが最も少ないプランは、保有者が変更した保有期間の支払いプランです。これらのいずれかを怠ると、ローンの期限が到来し、支払われることになります。

在職期間の支払いプランには調整可能な金利があり、少なくとも1人の借り手が主たる住居として家に住んでいる限り、生涯にわたって均等な月々の支払いを提供します。

#6. 変更された保有期間のリバースモーゲージ

変更された在職期間は、生涯の固定月払いとクレジットラインの両方を提供します。これにより、定額の在職期間プランを選択した場合よりも月々の支払いが少なくなり、定額のクレジットプランを選択した場合よりもクレジットラインが小さくなります。

繰り返しになりますが、クレジットラインを使用したことがない場合は、借りる金額が少なくなるため、この組み合わせオプションは次の場合に適しています。あなたはあなたのすべての株式を使い果たして、動く.

収益の不足を回避する方法

リバースモーゲージを取得できる限り待つことは、収益を超える可能性を制限する1つの方法です。 CFPBは、平均余命が長い若い退職者は、リバースモーゲージですべての住宅担保を使い果たす可能性が高いと警告しています。彼らがその場で老化することができれば、これは問題ではありません-彼らが一生家にとどまる-しかし、彼らが後で移動したい、または必要な場合は問題です。

住宅を売却し、リバースモーゲージで借りている金額を支払った後、若年退職者は、引っ越したり、継続的な生活費や医療費を支払うのに十分なお金が残っていない可能性があります。

将来の金利の上昇は、あなたが年をとっていても借りることができる金額を減らす可能性があります。ジャックM。ペンシルベニア大学ウォートンスクールの財務名誉教授であるグッテンタグは、この問題を研究しました。彼は、リバースモーゲージを取得するために72歳まで待っていて、クレジットラインを選択した62歳の人を発見しました支払い計画は、金利が維持された場合、それらの10年間待つことにより、クレジットラインを17％増加させる可能性があります。同じ。ただし、金利が2倍になった場合、同じ借り手は69％小さいラインにアクセスできます。したがって、実際には、クレジットプランのリバースモーゲージラインをできるだけ早く取り出してから、その成長の可能性を最大化するために、ラインをできるだけ長くそのままにしておくことが理にかなっています。

現在の計画を変更する

すでにリバースモーゲージを利用していて、収益が不足するリスクがあると思われる場合は、支払い計画の変更について貸し手に相談してください。固定金利の一括払いルートを使用しなかった場合は、ローンの元本限度額内にとどまることができれば、支払いプランを変更できます。大きな問題は、あなたがすでに主要な制限に達しているのか、それとも近づいているのかということです。お支払いプランの変更は借り換えよりもはるかに簡単で、20ドルの管理手数料のみが必要です。

非借用配偶者のジレンマ

選択した支払いプランに関係なく、若い、借りていない配偶者がいる場合、最初に死亡した場合、彼らはリバースモーゲージの収益よりも長生きするリスクがあります。 2015年に施行された法律は、資格のある非借用配偶者が、借用配偶者が亡くなった場合に家を出る必要がないように保護しています。ただし、借り手以外の配偶者は、借り手が死亡した後、追加の支払いを受け取ることはできません。このルールにより、生き残った、借りていない配偶者がリバースモーゲージの収益よりも効果的に長生きすることが容易になります。

生き残った配偶者は家を売ってリバースモーゲージを返済することができるかもしれません。しかし、家の価値やローン残高の高さによっては、売却しても生き残った配偶者に十分な巣の卵が残っていない場合があります。生き残った配偶者が通常のフォワードモーゲージの資格を得るのに十分な収入を持っている場合、リバースモーゲージから借り換えることが可能かもしれません。

リバースモーゲージの残高が家の価値よりも高い場合、最善の選択肢は、生き残った配偶者が維持することです家に住む—貸し手を差し押さえたり売ったりすると、生存者は住む場所がなくなり、現金もなくなります。家。

（も参照してください、リバースモーゲージ：あなたの未亡人（er）は家を失う可能性がありますか？)

結論

いくつかのリバースモーゲージ広告が高齢者に信じさせるものにもかかわらず、リバースモーゲージの収益よりも長生きする方法はたくさんあります。あなたや愛する人がこの種のローンを組む前に、リバースモーゲージが生命の経済的安定をもたらさない可能性がある状況を理解することが重要です。この種のローンを利用するかどうか、そしてどのプランが最も理にかなっていて、最高のセキュリティを提供するかについて、その知識を使用してください。

（も参照してください、リバースモーゲージとの比較。フォワードモーゲージ, リバースモーゲージの5つのトップオルタナティブ、と FHAリバースモーゲージを取得するためのルール.)