REIT対。 不動産ミューチュアルファンド：違いは何ですか？

REIT対。 不動産ミューチュアルファンド：概要

不動産投資信託 （REIT）と不動産ミューチュアルファンドの両方が提供します 多様化 個人投資家が不動産市場のさまざまなセグメントに投資するための簡単で手頃な方法。 それらはまた、所有または所有するよりも、このセクターへの投資のためのより流動的な手段を表します 不動産への投資 直接。

さまざまなREITと不動産セクターのミューチュアルファンドから選択できます。 どちらのタイプの楽器も検討する前に、2つの楽器の主な違いと、その長所と短所を理解する必要があります。

REIT

REITは、不動産または住宅ローンを通じて不動産に直接投資する企業、信託、または協会です。 彼らは証券取引所で取引され、株式のように売買されます。 REITはその構造の一部として配当を支払います。 それらはによって必要とされます 内国歳入サービス （IRS）課税対象利益の大部分（90％以上）を配当を通じて株主に支払うこと。 ただし、REIT会社は法人税を納めません。

REITの資産の少なくとも75％は不動産にある必要があり、総収入の少なくとも75％は、賃貸料、住宅ローンの利子、または不動産の売却による利益から得られる必要があります。

3つの主要なタイプは エクイティREIT、住宅ローンREIT、およびハイブリッドREIT。

エクイティREIT

エクイティREITは、アパート、オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなどの不動産を所有し、投資しています。 収益は主に、所有またはシェアしている物件の賃貸料から発生します。

エクイティREITは、幅広く投資する場合もあれば、ホテル、住宅用不動産、倉庫、病院などの特定のセグメントに焦点を当てる場合もあります。

一般的に、エクイティREITは安定した収入を提供します。 また、これらのREITは家賃を徴収することで収入を生み出すため、収入の予測は比較的容易であり、時間の経過とともに増加する傾向があります。

住宅ローンREIT

住宅ローンREIT（またはmREIT）は、住宅ローンおよび商業用不動産ローンに投資します。 これらのREITは住宅ローンにお金を貸したり、既存の住宅ローンを購入したり、 住宅ローン担保証券 （MBS）。 エクイティREITは通常、家賃を通じて収益を生み出しますが、住宅ローンREITは、債務投資の利子から収入を得ます。

金利が上昇している場合、住宅ローンREITはエクイティREITよりもパフォーマンスが向上する傾向があります。

ハイブリッドREIT

ハイブリッドREITは、エクイティREITと住宅ローンREITを組み合わせたものです。 彼らは両方とも不動産を所有し、家賃を徴収し、住宅ローン証券にも投資しています。 住宅ローンとハードアセットの両方に投資することで、ツーハーバーズのようなハイブリッドREITはよりバランスの取れたアプローチを取り、 従来のエクイティのみまたは住宅ローンのみのREITが可能な金利の上昇と下降の両方の環境で利益を上げる 闘争。

記載されているハイブリッドREITはごくわずかであることに注意してください。

REITのパフォーマンス

REITは、金利が下がっているときと家賃が上がっているときに最高のパフォーマンスを発揮する傾向があります。 配当を支払う株式として、REITは他の株式と同じように分析されます。 しかし、資産の会計処理のためにいくつかの大きな違いがあります。 たとえば、REITは不動産を購入するため、他のタイプの企業よりも高水準の債務が発生する可能性があります。

資本市場の状況、すなわちREIT株式に対する制度上の需要も重要です。 の中に 短期、この需要はファンダメンタルズを圧倒する可能性があります。 たとえば、REITの株式は、ファンダメンタルズが不十分であるにもかかわらず、2001年と2002年前半に非常に好調でした。これは、資金が全体に流れ込んでいたためです。 資産クラス.

個人REITレベルでは、賃貸収入、関連サービス収入、FFOなどの収益成長の強い見通しを見たいと考えています。 REITが占有率を改善し、賃料を引き上げるための独自の戦略を持っているかどうかを確認したいと思います。

専門REITは、所有する不動産の種類によって収益が異なるため、業界セクターも重要です。 たとえば、下のグラフは、2019年のセクター別のREITリターンを示しています。 その年、小売業とセルフストレージが低迷している間、工業用不動産とデータセンターは最高のパフォーマンスを示しました。

不動産ミューチュアルファンド

投資信託は、株式や債券などのさまざまな手段に投資する専門的に管理されたプール投資です。 投資家は購入します 投資信託 ファンドの現在の時点で購入または償還される株式またはユニット 純資産価値 （NAV）。 NAVは1日1回計算され、 終値 ファンドのポートフォリオの証券の。

不動産投資信託は、専門のポートフォリオマネージャーと専門家の調査を使用して、主にREITと不動産運営会社に投資します。 それらは、比較的少量の資本を使用して不動産への多様なエクスポージャーを獲得する能力を提供します。 戦略と分散目標に応じて、投資家はよりもはるかに幅広い資産を選択できます。 REIT株を単独で購入することで達成でき、1つのファンドから簡単に移動できる柔軟性も提供します。 別。

個人投資家にとっての利点の1つは、ファンドが提供する分析および調査情報です。 これには、取得した資産の詳細と、特定の不動産投資の実行可能性とパフォーマンスに関する経営陣の視点、および資産クラスを含めることができます。 より投機的な投資家は、不動産ミューチュアルファンドのファミリーに投資し、特定の不動産タイプまたは地域を戦術的にオーバーウェイトして、リターンを最大化することができます。

不動産ミューチュアルファンドのパフォーマンス

彼らは主にREITに投資しているため、不動産投資信託のパフォーマンスは、保有するREITのパフォーマンスと密接に関連しています。 ただし、ミューチュアルファンドは、REITやREIT ETFよりも流動性が低く、税制上の優遇措置が少なく、管理手数料が高くなる可能性があります。 本物ですが 不動産ミューチュアルファンドは、伝統的に流動性の低い資産クラスに流動性をもたらします。批評家は、実際の直接投資と比較することはできないと信じています。 エステート。

特別な考慮事項

REITと不動産ミューチュアルファンドは、個人投資家にどちらかへの限られた資本アクセスを提供します 投資額が比較的少ないため、分散型または集中型の不動産投資 最小値。 彼らが提供する分散投資の場合、2種類のファンドがリスクの軽減に役立ちます。

彼らに応じて 投資戦略、不動産ミューチュアルファンドはREITよりも多様な投資手段になる可能性があります。 これは削減することができます 取引費用 1つまたはいくつかのファンドに集中してより大きな分散を探している人のために。 また、専門的なポートフォリオ管理と調査のメリットもあります。

不動産ファンドは配当収入と 資本の評価増 中長期の投資家向け。 REITは少なくとも90％を分配しなければならないことを忘れないでください 課税所得 毎年株主に配当の形で。

不動産の価値は、不動産価格と家賃が上昇するにつれて、インフレの時期に増加する傾向があります。 したがって、REITと不動産ミューチュアルファンドは、インフレに対する潜在的なヘッジとして機能することができます。

最後に、両方のタイプの不動産ファンドが提供します 流動性 通常は非流動的な資産クラスです。

欠点

他の投資と同様に、REITと不動産投資信託の両方に投資することにはリスクがあります。 返品は保証されません。

また、すべてのセクター固有のファンドと同様に、不動産に焦点を当てたファンドは、より幅広いファンドよりも変動しやすい可能性があります 投資期間、S＆P500インデックスを追跡するファンドなど。 要するに、不動産市場が低迷すると、このセクターの資金は苦しむ。 もちろん、不動産市場が活況を呈しているときは、その逆が当てはまります。

金利の上昇 不動産ファンドのリターンにも影響を与える可能性があります。 たとえば、REITは資産を取得するために債務または借入金に依存しています。 金利が上がると、借り入れのコストも上がり、利益を減らすことができます。

REIT対。 不動産投資信託の例

たとえば、ニューヨーク市のダイナミックで悪名高い高価な不動産市場に投資したい場合は、適切な名前のエンパイアステートリアルティトラストインクを検討してください。 (ESRT）—象徴的なエンパイアステートビルをポートフォリオプロパティの1つとして主張できるREIT。 そのポートフォリオは、マンハッタンとニューヨーク市の大都市圏にある合計6つの小売物件と14のオフィス物件です。

NS。 Rowe Price Real Estate（TRREX）は、多様な（不動産）セクターのミューチュアルファンドの一例です。 持ち株. 約40の持ち株を誇り、主にREITおよび上場不動産関連会社に投資しています。

結論

REITと不動産ミューチュアルファンドには違いがありますが、流動性と分散型不動産資産へのエクスポージャーを取得するためのアクセス可能な方法を提供するという点で類似しています。 にとって 個人投資家 大きな資本がなければ、これらの不動産ファンドは、他の方法では手の届かない可能性のある幅広い不動産に投資するための道を作ります。 特に長期投資家は、将来的に配当収入と資本増価の見返りを得る可能性があります。 どちらかに投資する前に、2つの違い、および付随するリスクと報酬を理解していることを確認してください。

REIT対。 不動産投資信託に関するFAQ

非取引REITとは何ですか？

非取引REITは、専門的に管理され、不動産に直接投資する民間の不動産投資ファンドであり、証券取引所に上場されていません。 これらは、認定された富裕層の投資家のみが利用でき、通常、多額の最小投資が必要です。

REIT ETFとは何ですか？

REITETFは 上場投資信託 （ETF）資産の大部分を株式REIT証券および関連するデリバティブに投資します。 REIT ETFは、上場不動産所有者のインデックスを中心に受動的に管理されています。

REITインデックスファンドとは何ですか？

REIT ETFと同様に、REITインデックスファンドは、MSCI U.S.REITなどのベンチマーク不動産インデックスに受動的に投資する投資信託です。 インデックスまたはダウジョーンズ米国REITインデックス。これらを合わせると、国内の上場REITの総額の約3分の2をカバーします。 市場。

ペーパークリップREITとは？

ペーパークリップREITは、不動産に内在する税制上のメリットを最大化することを目的とした構造です。 投資信託、そのような信託が通常できないプロパティを会社が運営することを可能にしながら 走る。 このようなREITは、ペーパークリップ構造では受託者責任がさまざまな株主グループに負っており、固有の対立が存在する可能性があるため、厳しい規制の精査が行われます。 ステープルされたREITと似ていますが、構造がより柔軟です。

トリプルネットREITとは？

トリプルネットREITは、トリプルネット（NNN）リースを利用した商業用不動産を所有するエクイティREITです。 NS トリプルネット 賃貸とは、家賃、固定資産税、保険料に加えて、構造物のメンテナンスと修理の費用をテナントが支払う必要があることを意味します。 これらの追加費用はテナントに転嫁されるため、家主は通常、より低い基本賃料を請求します。 これにより、ネットリースのリスクが最も高いREITが免除されます。