リバースモーゲージの定義：それはどのように機能しますか？

リバースモーゲージとは何ですか？

一言で言えば、リバースモーゲージはローン. 62歳以上で、かなりの住宅資産を持っている住宅所有者は、住宅の価値に対して借り入れ、一括払い、月々の固定支払い、またはクレジットラインとして資金を受け取ることができます。住宅購入に使用されるタイプのフォワードモーゲージとは異なり、リバースモーゲージでは、住宅所有者がローンの支払いを行う必要はありません。

代わりに、全体ローン残高借り手が死亡したり、永久に引っ越したり、家を売却したりすると、支払期日が到来します。連邦規制は、ローンの金額が住宅の価値と借り手を超えないように、貸し手が取引を構成することを要求していますまたは、ローンの残高が住宅の残高よりも大きくなった場合、借り手の不動産は差額を支払う責任を負いません。価値。これが発生する可能性のある1つの方法は、住宅の市場価値の低下によるものです。もう1つは、借り手が長生きする場合です。

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リバースモーゲージはどのように機能しますか？

エクイティの現金

リバースモーゲージ純資産が主に家の価値に縛られている高齢者に、切望されている現金を提供することができます。一方、これらのローンは、費用がかかり、複雑であるだけでなく、詐欺の対象となる可能性があります。この記事では、リバースモーゲージがどのように機能するか、およびリバースモーゲージから身を守る方法について説明します。落とし穴、そのようなローンがあなたに適しているかどうかについて情報に基づいた決定を下すことができますか？ご両親。

National Reverse Mortgage Lenders Associationによると、62歳以上の住宅所有者は2019年の第1四半期に7.14兆ドルの住宅担保を保有していました。この数字は、2000年に測定が開始されて以来、史上最高を記録しており、定年の成人にとって富のホームエクイティの源泉がどれほど大きいかを強調しています。住宅資産あなたがそのエクイティに対して売却し、縮小または借りる場合にのみ、使用可能な富です。そして、特に収入が限られており、他の資産がほとんどない退職者にとって、リバースモーゲージが効果を発揮するのはそのためです。

重要なポイント

リバースモーゲージは、62歳以上の高齢者向けのローンの一種です。

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リバースモーゲージローンにより、住宅所有者は毎月の住宅ローンの支払いなしで住宅資産を現金収入に変換することができます。
ほとんどのリバースモーゲージは連邦政府によって保険がかけられていますが、高齢者を対象としたリバースモーゲージ詐欺の相次ぐことに注意してください。
リバースモーゲージは、一部の人にとっては素晴らしい経済的決定になる可能性がありますが、他の人にとっては悪い決定になる可能性があります。決定する前に、リバースモーゲージがどのように機能し、それがあなたとあなたの家族にとって何を意味するのかを必ず理解してください。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージでは、住宅所有者が貸し手に支払いを行う代わりに、貸し手は住宅所有者に支払いを行います。住宅所有者は、これらの支払いを受け取る方法を選択することができ（次のセクションで選択について説明します）、受け取った収益に対してのみ利息を支払います。利息はローン残高に組み込まれるため、住宅所有者は前払いで何も支払いません。住宅所有者はまた、家の所有権を保持します。ローンの存続期間中、住宅所有者の債務は増加し、住宅担保は減少します。

フォワードモーゲージと同様に、家はリバースモーゲージの担保. 住宅所有者が引っ越したり死亡したりすると、住宅の売却による収益は貸し手に送られ、リバースモーゲージの元本、利子、住宅ローン保険、および手数料が返済されます。借りた金額を超える売却は、住宅所有者（まだ生きている場合）または住宅所有者の不動産（住宅所有者が死亡した場合）に送られます。場合によっては、相続人は家を維持できるように住宅ローンを返済することを選択することがあります。

リバースモーゲージの収益は課税されません。彼らは住宅所有者にとって収入のように感じるかもしれませんが、IRSはそのお金をローンの前払いと見なします。

リバースモーゲージの種類

がある 3種類のリバースモーゲージ. 最も一般的なのは、住宅担保転換住宅ローンまたはHECMです。 HECMは、貸し手が765,600ドル未満の住宅価格で提供するほぼすべてのリバースモーゲージを表しており、最も取得する可能性が高いタイプであるため、この記事で説明するタイプです。ただし、家の価値が高い場合は、独自のリバースモーゲージとも呼ばれるジャンボリバースモーゲージを調べることができます。

リバースモーゲージを利用する場合、次の6つの方法のいずれかで収益を受け取ることを選択できます。

一時金： あなたのローンが終了したときに一度にすべての収益を取得します。これは、固定金利が付属している唯一のオプションです。他の5つは調整可能な金利を持っています。
均等な月払い（年金）： 少なくとも1人の借り手が主たる住居として家に住んでいる限り、貸し手は借り手に安定した支払いをします。これは、テニュアプラン.
定期支払い：貸し手は、借り手が選択した一定期間（10年など）、借り手に均等な月々の支払いを行います。
与信枠： 住宅所有者は必要に応じて借りることができます。 NS 家主クレジットラインから実際に借りた金額にのみ利息を支払います。
均等な月払いとクレジットライン： 貸し手は、少なくとも1人の借り手が主たる住居として家を占有している限り、安定した毎月の支払いを提供します。借り手がいつでもより多くのお金を必要とする場合、彼らは信用枠にアクセスすることができます。
定期支払いとクレジットライン： NS 貸し手借り手が選択した設定期間（10年など）について、借り手に均等な月払いを提供します。借り手がその期間中または期間後にさらにお金を必要とする場合、借り手はクレジットラインにアクセスできます。

と呼ばれるリバースモーゲージを使用することも可能です “HECM for Purchase」を使用して、現在住んでいる家とは別の家を購入します。

いずれにせよ、リバースモーゲージの資格を得るには、通常、住宅の現在の価値に基づいて、支払った金額ではなく、少なくとも50％のエクイティが必要になります。基準は貸し手によって異なります。

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2019年に米国で発行されたリバースモーゲージの数は、前年度から35.3％減少しました。

あなたは一つから利益を得ますか？

リバースモーゲージは、住宅担保ローンや融資枠のように聞こえるかもしれません。確かに、これらのローンの1つと同様に、リバースモーゲージは一時金または、家の返済額と家の市場価値に基づいて、必要に応じてアクセスできるクレジットライン。ただし、ホームエクイティローンやクレジットラインとは異なり、資格を得るために収入や十分なクレジットを持っている必要はありません。また、主たる住居として家を占有している間はローンの支払いを行いません。

リバースモーゲージは、の責任を望まない高齢者のために住宅を売却せずに住宅担保にアクセスする唯一の方法です。毎月のローンの支払いを行うか、キャッシュフローが限られているか信用度が低いために住宅担保ローンや借り換えの資格を得ることができない人。

これらのローンのいずれにも適格でない場合、使用するために残っているオプションは何ですかあなたの退職に資金を供給するためのホームエクイティ? 売却して小型化することも、家を子供や孫に売却して家族に残しておくこともできます。家に住み続けたい場合は、賃貸人になることもできます。

長所と短所

62歳以上になると、住宅ローンが最大の資産であり、住宅ローンを満たすのに十分なお金を得る別の方法がない場合、リバースモーゲージは現金を得る良い方法になります。基本的な生活費. リバースモーゲージを使用すると、固定資産税についていく限り、家に住み続けることができます。メンテナンスと保険があり、ナーシングホームや介護施設に移動する必要はありません。 1年以上。

ただし、リバースモーゲージを取得することは、かなりの金額を費やすことを意味します。エクイティ利息とローンの手数料が蓄積されました。これについては、以下で説明します。それはまた、あなたがあなたの家をあなたの相続人に引き継ぐことができない可能性が高いことを意味します。リバースモーゲージが財務上の問題に対する長期的な解決策を提供せず、短期的な解決策しか提供しない場合は、犠牲にする価値がない可能性があります。

友人、親戚、ルームメイトなど、他の誰かがあなたと一緒に住んでいる場合はどうなりますか？リバースモーゲージを取得した場合、その人はあなたが亡くなった後も家に住み続ける権利がありません。

一部の借り手がリバースモーゲージで遭遇する別の問題は、住宅ローンの収益を上回っていることです。一時金や定期保険など、生涯所得を提供しない支払いプランを選択した場合、または与信枠そしてそれをすべて使い切ると、必要なときにお金が残っていない可能性があります。

これらの住宅ローンを管理するルール

1976年6月15日以降に建てられた住宅、コンドミニアム、タウンハウス、または製造された住宅を所有している場合は、リバースモーゲージの対象となる可能性があります。連邦住宅局（FHA）の規則では、協同組合の住宅所有者は逆に取得することはできません彼らは彼らが住んでいる不動産を技術的に所有しているのではなく、むしろ株式会社。協同組合が一般的であるニューヨークでは、州法により、協同組合でのリバースモーゲージがさらに禁止されており、1〜4世帯の住宅やコンドミニアムでのみ許可されています。

リバースモーゲージには収入やクレジットスコアの要件はありませんが、誰が適格かについてのルールはあります。あなたは少なくとも62歳である必要があり、あなたはあなたの家を無料で明確に所有しているか、かなりの額の公平性（少なくとも50％）を持っている必要があります。借り手は、オリジネーション手数料、前払い保険料、継続的な住宅ローン保険料、ローンサービス料、および利息を支払う必要があります。連邦政府は、貸し手がこれらのアイテムに請求できる金額を制限しています。

売却の時期に家が水中にあることが判明した場合、貸し手は借り手やその相続人を追いかけることはできません。また、相続人がリバースモーゲージを返済するか、貸し手が住宅を売却してローンを返済するかを決定できるようにする必要があります。

住宅都市開発省（HUD）は、すべてのリバースモーゲージの借り手がHUD承認のカウンセリングセッションを完了することを要求しています。このカウンセリングセッションは、通常約125ドルかかりますが、少なくとも90分かかり、あなたのユニークな財政的および個人的なものを与えられたリバースモーゲージを取ることの賛否両論をカバーする状況。リバースモーゲージがメディケイドおよび補足セキュリティ収入の適格性にどのように影響するかを説明する必要があります。カウンセラーはまた、あなたが収入を受け取ることができるさまざまな方法を検討する必要があります。

リバースモーゲージルールの下でのあなたの責任は、固定資産税と住宅所有者保険を最新の状態に保ち、家を適切に修理することです。そして、あなたが家に1年以上住むのをやめた場合、たとえそれがあなたが長期的に住んでいるからであっても。医療上の理由で介護施設—ローンを返済する必要があります。これは通常、家。

高齢者を狙った詐欺の可能性は別として、リバースモーゲージにはいくつかの正当なリスクがあります。最近の改革にもかかわらず、未亡人や未亡人が配偶者の死によって家を失う可能性がある状況がまだあります。

関係する料金

NS 住宅都市開発省 2017年10月にリバースモーゲージの保険料を調整しました。貸し手は、ローンの残高が住宅の価値よりも大きくなった場合、住宅所有者やその相続人に支払いを求めることができないため、保険料は、貸し手が利用できる資金のプールを提供するので、そうしてもお金を失うことはありません。起こる。

1つの変更は、4人に3人の借り手で前払い保険料が0.5％から2.0％に増加し、4人に1人の借り手で保険料が2.5％から2.0％に減少したことです。前払いの保険料は、最初の1年間に借り手がどれだけ引き出したかに関係しており、住宅所有者が最も多く引き出したのは、既存の住宅ローンを返済する必要があるため、より高いレートを支払うことでした。現在、すべての借り手は同じ2.0％のレートを支払います。前払い保険料は住宅の価値に基づいて計算されるため、評価額が$ 100,000になるごとに、$ 2,000を支払います。これは、300,000ドルの家で6,000ドルです。

全て借り手また、借入額の0.5％（以前は1.25％）の年間住宅ローン保険料を支払う必要があります。この変更により、借り手は10万ドルの借り入れごとに年間750ドル節約でき、より高い前払い保険料を相殺するのに役立ちます。それはまた、借り手の債務がよりゆっくりと成長し、長期にわたって住宅所有者の資本をより多く維持することを意味します。人生の後半に資金源を提供するか、家をに渡すことができる可能性を高める相続人。

リバースモーゲージの貸し手

リバースモーゲージを取得するには、貸し手に行くことはできません。リバースモーゲージは特殊な商品であり、特定の貸し手のみがそれらを提供しています。リバースモーゲージ貸付の最大の名前には、American Advisors Group、One Reverse Mortgage、Liberty Home EquitySolutionsなどがあります。

複数の会社にリバースモーゲージを申請して、料金と手数料が最も安い会社を確認することをお勧めします。リバースモーゲージは連邦政府によって規制されていますが、各貸し手が請求できる金額にはまだ余裕があります。

関心度

固定金利を設定しているのは、ローンの終了時にすべての収益を一度に提供する一括リバースモーゲージのみです。他の5つのオプションには調整可能な金利があります。これは、一度にすべてではなく、何年にもわたってお金を借りているため、理にかなっています。関心度常に変化しています。変動金利のリバースモーゲージは、ロンドン銀行間取引金利（LIBOR）に関連付けられています。

基本レートの1つに加えて、貸し手は1〜3パーセントポイントのマージンを追加します。したがって、LIBORが2.5％で、貸し手の証拠金が2％の場合、リバースモーゲージの金利は4.5％になります。 1月現在。 2020年、貸し手のマージンは1.5％から2.5％の範囲でした。リバースモーゲージの存続期間中、利息は複利になります。クレジットスコアは、リバースモーゲージの利率や資格を得る能力に影響を与えません。

どれだけ借りることができますか？

リバースモーゲージから受け取る収益は、貸し手と支払い計画によって異なります。のために HECM、借りることができる金額は、最年少の借り手の年齢、ローンの金利、および住宅の評価額またはFHAの最大請求額（現在は765,600ドル）のいずれか少ない方 1月 1, 2020.

ただし、家の価値を100％借りたり、家の近くに借りたりすることはできません。ホームエクイティの一部は、住宅ローンの保険料や利子など、ローンの費用を支払うために使用する必要があります。借りることができる金額について知っておく必要のある他のいくつかの事項を次に示します。

ローンの収益は、最年少の借り手、または借り手が結婚している場合は、若い配偶者が借り手でなくても、若い配偶者の年齢に基づいています。最年少の借り手が年をとるほど、ローンの収益は高くなります。
住宅ローンの利率が低いほど、借りることができます。
あなたの財産の評価額が高ければ高いほど、あなたはより多くを借りることができます。
強力なリバースモーゲージの財務評価は、貸し手があなたに代わって固定資産税と住宅所有者保険を支払うためにそれらの一部を差し控えないので、あなたが受け取る収入を増やします。

実際に借りることができる金額は、いわゆる初期元本限度額に基づいています。 2018年1月の平均初期元本限度額は211,468ドルで、平均最大請求額は金額は412,038ドルでした。平均的な借り手の初期元本限度額は、最大請求額の約58％です。額。

政府は2017年10月に当初の元本限度額を引き下げ、住宅所有者、特に若い人がリバースモーゲージの資格を得るのを難しくしました。良い面として、この変更は借り手がより多くの資本を維持するのに役立ちます。政府は、保険料を変更したのと同じ理由で限度額を引き下げました。これは、住宅ローン保険基金の赤字が過去1年間でほぼ2倍になったためです。これは、貸し手に支払い、リバースモーゲージの損失から納税者を保護するファンドです。

さらに複雑なことに、一括払いまたはクレジットラインを選択した場合、最初の1年間に最初の元本限度額をすべて借りることはできません。代わりに、最大60％以上を借りることができます。これは、そのお金を使って先物住宅ローンを返済する場合です。そして、あなたが一時金を選ぶならば、あなたが前もって得る量はあなたがこれまでに得るすべてです。クレジットラインを選択した場合、クレジットラインは時間の経過とともに増加しますが、ラインに未使用の資金がある場合に限ります。

リバースモーゲージ、あなたの配偶者および相続人

両方の配偶者がローンに同意する必要がありますが、両方が借り手である必要はなく、この取り決めは問題を引き起こす可能性があります。 2人の配偶者が家に一緒に住んでいて、1人の配偶者だけがリバースモーゲージの借り手として指名されている場合、借りている配偶者が先に死亡すると、もう1人の配偶者が家を失うリスクがあります。リバースモーゲージは、借り手が死亡したときに返済する必要があり、通常は家を売却することで返済されます。生き残った配偶者が家を維持したい場合、住宅ローンは他の手段、おそらく高価な借り換えを通じて返済する必要があります。

家の所有権を保持している配偶者が1人だけの場合、おそらくそれが相続されたか、その所有権が結婚よりも前であるために、1人の配偶者だけが借り手になる可能性があります。理想的には、両方の配偶者が所有権を保持し、両方がリバースモーゲージの借り手になるため、最初の配偶者が死亡した場合、もう一方はリバースモーゲージの収益にアクセスし続け、家に住み続けることができます。死。借りている配偶者が1年以上、介護付きの生活施設や養護施設に引っ越さなければならなかった場合、借りていない配偶者は家を失う可能性さえあります。

リバースモーゲージ詐欺の回避

リバースモーゲージと同じくらい儲かる可能性のある製品と、認知障害を持っているか、必死に経済的救済を求めている可能性のある借り手の脆弱な人口で、詐欺がたくさんあります。悪意のあるベンダーや住宅改修業者は、高齢者を対象に、住宅ローンの返済を確保するためのリバースモーゲージの確保を支援しています。つまり、彼らは支払いを受けることができます。ベンダーまたは請負業者は、約束された質の高い仕事を実際に提供する場合としない場合があります。彼らは住宅所有者のお金を盗むかもしれません。

親戚、介護者、ファイナンシャルアドバイザーも、成年後見制度を利用して住宅ローンをリバースモーゲージし、盗むことで高齢者を利用しています。収入、または年金や終身保険などの金融商品を購入するように説得することによって、高齢者はリバースを取得することによってのみ余裕がありますモーゲージ。この取引は、いわゆるファイナンシャルアドバイザーの最善の利益になる可能性があります。これらは、無意識の住宅所有者をつまずかせる可能性のあるリバースモーゲージ詐欺のほんの一部です。

差し押さえを回避するためにこれを行う

リバースモーゲージに関連するもう1つの危険は、差し押さえの可能性です。借り手は住宅ローンの支払いに責任を負わないため、滞納することはできませんが、リバースモーゲージでは、借り手は特定の条件を満たす必要があります。これらの条件を満たさない場合、貸し手は差し押さえることができます。

リバースモーゲージの借り手として、あなたは家に住み、それを維持する必要があります。家が荒廃した場合、売却するときに公正な市場価値の価値がなくなり、貸し手は借り手に提供した全額を取り戻すことができなくなります。固定資産税と住宅所有者保険の最新情報を入手するには、リバースモーゲージも必要です。繰り返しますが、貸し手は家への関心を保護するためにこれらの要件を課します。固定資産税を支払わない場合は、地方の税務当局が家を差し押さえることができます。住宅所有者保険に加入しておらず、住宅火災が発生した場合、貸し手の担保は破損します。

リバースモーゲージインサイトの分析によると、2009年から2017年までのリバースモーゲージ差し押さえの約5分の1は、借り手が固定資産税または保険を支払わなかったことが原因でした。

結論

リバースモーゲージは、ローンの仕組みとそれに伴うトレードオフを理解しているシニア住宅所有者にとって有用な金融ツールになり得ます。理想的には、リバースモーゲージの取得に関心のある人は、これらのローンがどのように機能するかを徹底的に学ぶために時間をかけるでしょう。そうすれば、悪意のある貸し手や略奪的な詐欺師が彼らを捕食することはできず、彼らは健全な決定を下すことができます彼らが質の悪いリバースモーゲージカウンセラーを取得し、ローンに不快な驚きがない場合でも。

最も評判の良い貸し手がリバースモーゲージを発行したとしても、それは依然として複雑な商品です。借り手は、自分たちのホームエクイティの使い方について最善の選択をしていることを確認するために、時間をかけてそれについて自分自身を教育する必要があります。