不動産を使って税金の請求を延期する方法

に投資する 不動産 富を築き、税金を削減するための最良の方法の1つであり続けます。 利点には、減価償却を通じて収入を生み出す資産のコストを回収する機能、1031の取引所を使用して延期する機能が含まれます 不動産投資からの利益、および追加投資を行うため、またはその他のために不動産エクイティに対して借り入れること 目的。

さらに、住宅所有者は個人の住居から利益を得ることができます 免除、個人の住居の売却による利益を保護する キャピタルゲイン 税金、および 住宅ローンの利子. これらの戦略の1つまたは組み合わせが あなたに合っている.

1. 減価償却控除の使用

年間を通じて収入を生み出す賃貸物件の費用を回収することができます 税額控除 と呼ばれる 減価償却. NS 内国歳入法 減価償却費の控除は、劣化、損耗に対する合理的な許容範囲、および陳腐化に対する合理的な許容範囲として定義されています。

不動産投資家は一般的に、 修正された加速コスト回収システム （MACRS）、 住宅賃貸物件 構造の改善は27。5年で減価償却され、電化製品やその他の備品は15年で減価償却されます。

減価償却費は、多くの場合、 純損失 オン 投資不動産 プロパティが実際にポジティブを生成したとしても 現金流量. この損失、および光熱費や保険などの費用は、スケジュールE、連邦所得税で報告されます。 フォーム1040、から差し引かれます 経常利益.

2. 1031エクスチェンジを活用する

にちなんで名付けられた1031取引所 セクション1031 内国歳入法の規定により、投資家は1つの投資不動産を売却し、その株式を使用して同等以上の価値のある別の不動産を購入することにより、税金を繰り延べることができます。 この交換は、指定された期間内に行われる必要があります。

1031取引所にはさまざまな種類の不動産を幅広く含めることができますが、 トランザクション 不動産に関連しています。 そして12月から。 2017年31日以降、セクション1031「同種交換処理は不動産の交換にのみ適用されます 主に目的のために保有されている不動産以外の、貿易または事業または投資のために保有されている セール。"

財産規制

1031交換を正常に完了するには、プロパティが次の基準を満たしている必要があります。

• 置換プロパティの合計値は、放棄されたプロパティの合計値以上である必要があります。
• トランザクションに含まれるプロパティは、 同種、 意味 不動産 次のような他の種類の資産と交換することはできません。 不動産投資信託 （REIT）。
• 両方のプロパティは、「ビジネスまたは貿易における生産目的」（投資）のために保持する必要があります。

同種の資産とは見なされない、取引を通じて受け取った現金または資産はすべて考慮されます ブート 課税の対象となります。 キャッシュブーツには、現金だけでなく、備品などの物性も含まれます。 住宅ローンのブートは、トランザクションを通じて達成される債務の削減を指します。 したがって、 交換物件 放棄された資産が売却されたときに除却された債務の価値以上である必要があります。

投資家規制

投資家は資格のある仲介業者を使用する必要があります。 資格のある仲介者は、 1031交換プロセスを容易にします、主に保持することによって 純収入 それらが交換用不動産に再投資される前に、放棄された不動産から。 交換中にこれらの資金を保有できるのは、資格のある仲介者のみです。 交換収容者連盟 資格のある仲介者が1031交換プロセスで果たす役割について詳しく説明します。

投資家には2つの期限があります。

• 放棄された不動産の売却から45日後、彼らは、取引所の適格な当事者、通常は仲介者に、適格な代替不動産の書面によるリストを提出しなければなりません。 識別できるプロパティの数を制限するいくつかのルールもあります。
• さらに、放棄された資産を売却してから180日以内、または彼の期日から180日以内に、適格な交換資産の総額を購入する必要があります。 納税申告書 その年のどちらか早い方。

1031交換、ステップバイステップ

典型的な取引では、投資家は投資不動産を売却し、利益からの収益を別の不動産に投資することを決定します。

1. 税効果の高い方法でこれを達成するために、投資家は資格のある仲介業者と1031交換契約を締結し、元の不動産を売りに出します。 同時に、投資家は代替物件の検索を開始します。
2. 投資家が元の不動産（放棄された不動産）を売却した日に、すべての費用を支払った後の純収入は、資格のある仲介業者によって設定された特別な口座に送られます。
3. その後、投資家は識別期間に入り、正確に45日以内にリストを作成します。 適格な交換物件と交換中に交換物件を閉鎖する180日 限目。
4. 放棄された不動産の売却による収益全体を使用して、投資家は新しい投資不動産を閉鎖します。
5. 資格のある仲介業者がそれらの資金をタイトル会社に送金し、特別口座が閉鎖され、取引が完了します。

3. ホームエクイティに対する借入

かなりの額を積み上げてきた投資家 エクイティ 彼らの個人の家または投資不動産のいずれかで単に選択することができます 借り換え 彼らの財産と資本を引き出して、追加の投資をしたり、家を改善したり、その他の目的のために。 規制は州ごとに異なります。

典型的なシナリオでは、貸し手はあなたのエクイティの80％から85％を貸し出します。 たとえば、$ 100,000のローンがある$ 240,000の不動産では、借り手が抽出できる最大額は$ 92,000（$ 240,000 x 80％= $ 100,000）です。

この戦略は少しリスクがありますが、追加の債務を処理できる人にとっては、1031交換を行ったり、不動産を売却したりすることなく、富を築くのに役立ちます。

4. 住宅の売却に対する税金の繰り延べ

納税者の主たる個人住宅の売却による利益は、 キャピタルゲイン課税 共同で申告する夫婦の場合は最大500,000ドル、納税者が過去5年間のうち2年間家に住んでいた場合は、独身者の場合は最大250,000ドル。 さらに、納税者の​​主たる住居の売却による利益がこれらの除外よりも大きい場合、納税者は1031交換を通じてその部分を投資することもできます。

住宅の価値が高く評価されている地域に住む投資家は、トレードアップの戦略を使用して、個人の富を築き、 税金を最小限に抑える 同時に。

5. 住宅ローンの利子を差し引く

住宅所有者はできます 控除 納税申告書の利息支払いに起因する住宅ローンの部分。 これらの支払いは、住宅ローンの初期には高く、住宅ローンが返済されるにつれて徐々に減少します。

IRSによると、「債務の最初の750,000ドル（結婚して別々に提出する場合は375,000ドル）から住宅ローンの利子を差し引くことができます。 ただし、2017年12月16日より前に発生した債務から住宅ローンの利息を差し引く場合は、より高い制限（100万ドル（結婚して別々に提出する場合は500,000ドル））が適用されます。」

結論

最小化しながら販売しようとしている不動産所有者が利用できる多くのオプションがあります 納税義務.

• 1031交換により、売却からの収益を同種の資産に再投資することができます。
• ホームエクイティローンは、不動産の価値を直接利用し、さまざまな目的に使用できます。
• の販売 主たる住居 特別税制の対象となります。
• 住宅ローンの利子は、課税時に差し引くことができます。

あなたの個人的な状況は、これらのオプションのどれがあなたに適しているかを決定しますが、それらのいずれもあなたがあなたの不動産投資を最大限に活用するのに役立ちます。