住宅所有者協会を設立する方法

住宅所有者協会（HOA）安全とセキュリティ、資産のメンテナンスの欠如、地域の迷惑行為、地方自治体が対応していないサービスの提供など、コミュニティ全体に影響を与える問題を管理します。

HOAは通常、新しいコミュニティが構築されるときに開発者によって形成されます。 多くのコミュニティで不動産を取得する条件として、購入者はHOAに参加する必要があります。 その結果、特定の家に恋をしたからといって、自分が何であるか、どのように働いているかを真に理解せずに、多くの人がHOAに参加することになります。

HOAの成長

住宅所有者協会（HOA）はますます普及しています。 の形成におけるこの爆発的な成長と話すとき マンション、住宅所有者協会、および協同組合の公共政策教授、ロバートH。 ネルソンは次のように述べています。

1970年には、米国の住宅の約1％しか占めていませんでした。 しかし、2010年までに、米国人口の20％にあたる6000万人以上のアメリカ人を収容する30万以上の地域自治会がありました... 1980年から2000年の間に、米国の新しい住宅の半分は、地域自治会の私的統治の下で建設され、組織されました。

HOAに関する現地法を学ぶ

州のプロパティコードは、住宅所有者協会を設立するための法的ガイドラインを定めています。 たとえばテキサス州では、不動産コード第204章に、不動産所有者協会（POA）の設立を請願するために3人の委員会を設立する必要があると記載されています。

委員会は、必須のメンバーシップを持つPOAを作成する予定であるという公式の書面による通知を提出する必要があります。 サブディビジョン内のすべてのレコード所有者に通知する必要があり、プロパティの少なくとも60％の所有者は、1年以内に請願書に署名して承認する必要があります。 POAが存在すると、サブディビジョンの資産の少なくとも75％の所有者の承認を必要とする別の請願プロセスを通じて制限を作成できます。

HOAの確立

HOAを確立するプロセスは、HOAが配置されている場所によって異なりますが、おそらく次の手順が必要になります。

1. を形成することにより事業構造を確立する LLC または非営利法人。
2. HOAがどのように機能し、住宅所有者が従わなければならない規則を説明する規約、条件、制限（CC＆R）を作成します。
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3. CC＆Rの将来の変更のための手順を確立する。
4. CC＆Rを地域住民にとって理解しやすい言葉にする規則や規制を書く。
5. 次のような管理文書を作成する 定款 会議の頻度、投票ガイドライン、HOAリーダーの選出、その他の運営手順を概説する細則。
6. 資格のある役員/取締役の選出。 たとえば、会計係は実際には、たとえば、本を保管し、お金を管理する方法を理解する必要があります。

HOAを確立する人々が専門家でない場合 不動産 法律では、HOAの専門知識を持つ弁護士を雇うことは、この段階で適切な決定となるでしょう。 HOAは、異議申し立てが行われ、合法でないことが判明した場合、その規則を施行することはできません。 優れた弁護士は、協会が稼働した後の法的問題を回避するために、公正な住宅法など、HOAリーダーが注意を払う必要のある重要な問題を指摘することもできます。 連邦、州、および地方自治体の規制は、HOA規則よりも優先されます。

（関連資料については、以下を参照してください。適切な弁護士を選ぶ方法.)

HOAを保護する

役員と取締役会は、HOAの運営と監督を担当しています。 この高レベルの責任に加えて、高レベルのリスクが伴います。 住宅所有者が訴訟を起こすことを決定した場合、HOAは自分自身を保護する方法を必要としています。

なぜ住宅所有者が訴訟を起こすのでしょうか？ カリフォルニア州エルクグローブでは、居住者が近隣の駐車規則の変更案についてHOAを提訴しました。 ヒューストンの男性は、この地域の犯罪率が高いにもかかわらず、自宅から泥棒を撤去することを望んでいたため、HOAを訴えました。

公正な住宅組織は、子供たちが建物に住むことを許可することを拒否したとして、フロリダのマンション協会を訴えました。 取締役会メンバーは、彼または彼女に違反したとして訴えられる可能性があります 受託者 HOAの居住者に対する義務であり、個人的に責任を問われる可能性があります。

取締役および役員の保険 HOAを実行している人々に経済的保護を提供します。 法的防御費用と損害賠償の両方をカバーします。 ただし、意図的な違法行為は対象外です。 取締役、役員、または不動産管理者がHOA資金を使い込んだ場合、従業員の盗難保険は協会を保護することができます。

健全な財務記録を維持する

HOAが機能するにはお金が必要であり、そのお金はコミュニティの住民からのものです。 一部の資金はHOAの管理（法務、会計、管理サービスなど）に資金を提供しますが、ほとんどの資金は共有エリアの維持に充てられます。

それは造園サービス、プールのメンテナンス、さらにはガベージコレクションにさえお金を払うかもしれません。 お金の一部は毎月使われ、残りは 準備金. HOAの準備金から支払うことができない大きな費用が発生する場合があります。 その場合、HOAは居住者に特別査定と呼ばれる追加料金を支払うことを要求します。

新しいHOAは、資金分析を実行し、各プロパティの所有者から毎月の会費で徴収する金額を決定するための予算を作成する必要があります。 分析は、コミュニティメンバーが支払う費用、費用、金額に基づいています。 予備基金、および各居住者が所有するコミュニティの資産の割合に割り当てられます。

また、準備金は、HOAを財政的に健全に保つために管理および投資する必要があります（たとえば、ファンドの価値は、 インフレーション).

住宅所有者に情報を提供する

会費を支払い、HOAの決定の影響を受けるコミュニティのメンバーとして、住民はHOAの活動とコミュニティに影響を与える問題について常に通知を受ける必要があります。

HOAは定期的な会議を開催し、全員が参加できるように十分に前もって住民に通知する必要があります。 また、取締役と役員の選挙を実施し、全員が投票する機会を確保する必要があります。 コミュニティのニュースレター、電子メール、および/またはWebサイトも、住宅所有者を常に把握するのに役立ちます。

HOAの役員と取締役は、コミュニティ会議の議事録など、活動の詳細な記録を保持する必要があります。 協会は、重要な財務情報をコミュニティのメンバーに定期的に開示する必要があります。 メンバーは、HOAレコードを表示する権利を認識し、要求に応じてアクセスを許可する必要があります。

（詳細については、以下を参照してください。 あなたのコンドミニアムボードを扱う.)

施行規則

HOAはルールベースのコミュニティであるため、コミュニティメンバーが違反しているルールを強制する必要があります。 HOAは、居住者からの嫌いな既存のルールや、進行中の問題を解決するために追加する必要があると感じるルールに関する苦情にも対処する必要があります。

HOAは、ルールを迅速かつ一貫して実施する必要があります。 遵守を拒否した住宅所有者は罰金を科されるべきです。 住宅所有者が従うことを拒否した場合、HOAはアカウントを回収に送るか、住宅所有者を訴える必要があるかもしれません。 HOAは、選択的な強制を避ける必要があります。言い換えると、HOAのリーダーや友人であるコミュニティの住民とお気に入りをプレイするべきではありません。 偏った行動は訴訟につながる可能性があります。

専門の管理会社を雇うことで、HOAの役員や取締役の負担を軽減し、HOAのリーダーとコミュニティの他のメンバーとの間の潜在的な対立の原因を取り除くことができます。 管理会社は、管理業務の多くを引き継ぎ、規則の施行や会費の徴収などの不快感に対処することができます。 また、その専門知識を使用することができます 資産管理 コミュニティの円滑な運営を確保し、経験の浅い役員や取締役が犯す可能性のある間違いを回避するため。 ただし、専門家による管理には費用がかかるため、住宅所有者の月額HOA料金は高くなります。

ルール施行の最悪のシナリオには、 フォアクロージング 会費の不払いまたは特別な査定のための住宅所有者の財産。 この極端な措置は、住宅所有者とHOAの間で論争の的となる状況を生み出す可能性があります。 差し押さえはまた、資産価値を低下させますが、これは近隣の他の居住者にとっては良くありません。

ホストコミュニティの集まり

HOAは厳密にビジネスに関するものですが、そうである必要はありません。 時折楽しいアクティビティを行うことで、HOAメンバーは、HOAミーティングの潜在的に敵対的な状況だけでなく、友好的で社会的な基盤でお互いを知ることができます。 近所の人がお互いを個人的に知っていれば、コミュニティは住みやすい場所になり、紛争は解決しやすくなります。

結論

住宅所有者協会の設立と管理は、重大な責任と大きな影響を伴う大きな課題です。 HOAで物件を購入することを検討している場合は、購入する前に何に取り組んでいるかを理解してください。

（詳細については、以下を参照してください。 住宅所有者協会について知っておくべき9つのこと.)